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Recht | 01.07.2010

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Aus IZ26/2010, S. 5

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Sprengnetter, Kanzlei Rödl & Partner, valcon Immo-Experts
  • Organisationen:
    Bundesregierung Deutschland, Bundesverband der Immobilien-Investment Sachverständigen, BVS Sachverständigenverband, Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit
  • Personen:
    Bernhard Bischoff, Hubert Geppert, Jochen Nagel, Peter Ramsauer, Wolfgang Kleiber, Christoph Ziercke, Jürgen Simon, Jochem Kierig, Franz Muschler, Ulrich Werling, Birger Ehrenberg
  • Immobilienart:
    Hotel & Gastronomie, Senioren-/Pflegeimmobilien

ImmoWertV fordert mehr Marktbezug

Nach drei Jahren Tüftelei tritt die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) heute, zum 1. Juli endlich in Kraft. Wer erwartet hat, dass nach dieser offensichtlichen Mammutaufgabe die d [...]

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WER MUSS NACH IMMOWERTV BEWERTEN?

Grundsätzlich sind die Vorschriften der ImmoWertV für alle Bewertungsanlässe im Rahmen des Baugesetzbuchs, also u.a. Enteignungen oder Umlegungen, zwingend anzuwenden. In der Regel werden für diese Fälle die Gutachterausschüsse beauftragt. Aber auch für Gerichte tätig werdende Sachverständige müssen sich im Normalfall an die ImmoWertV halten. Für andere Fälle, also insbesondere bei privaten Aufträgen, steht es dem Auftraggeber frei, ob er nach Immo-WertV oder anderer Bewertungsmethodik das Gutachten erstattet haben möchte. Allerdings sind Sachverständige gut beraten, soweit es ihnen ermöglicht wird, sich an die Grundsätze der ImmoWertV zu halten. Die Rechtsprechung hat diese, bzw. die vorherigen Fassungen der WertV, quasi zum Grundgesetz der Immobilienbewertung erklärt. Im Streitfall muss der Gutachter also gute Gründe haben, warum er sich von den anerkannten Grundsätzen entfernt hat.

DAS BRINGT DIE IMMOWERTV

Die überwiegenden Änderungen am Verordnungstext betreffen sprachliche Klarstellungen und durch Straffung zahlreicher Vorschriften bewirkte verbesserte Navigation durch die einzelnen Paragrafen. Darüber hinaus sind folgende Modifikationen relevant:

  • Einführung eines Qualitätsstichtags (§ 4)

Die Einführung des Qualitätsstichtags ist genau genommen nur eine sprachliche Konkretisierung. Denn dadurch wird lediglich klargestellt, dass für die Wertermittlung der maßgebliche Zustand des Grundstücks heranzuziehen ist. In der Regel ist das der Wertermittlungsstichtag. Ausnahmen, und davon gibt es mehr, als man denkt, können vorherrschen, wenn aus rechtlichen Gründen ein anderer Zeitpunkt maßgeblich ist (z.B. bei der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen). Auch wenn es die Bezeichnung "Qualitätsstichtag" nie in den vorherigen Fassungen der WertV gegeben hat, haben sich die Wertermittler stets an diese Regelung gehalten.

  • Schema für die Marktanpassung (§ 8)

Im Rahmen der Marktanpassung der ermittelten Ertrags- und Sachwerte wird eine strikte Reihenfolge vorgegeben: Zuerst werden die allgemeinen Wertverhältnisse (durch Marktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahren und bei Erbbaugrundstücken sowie Liegenschaftszinssätze) und erst anschließend die objektspezifischen Eigenschaften (z.B. Baumängel, wirtschaftliche Überalterung, Erhaltungszustand) berücksichtigt. Dadurch soll der Marktbezug verstärkt werden.

  • Ermittlung der Bodenwerte (§ 16)

Erstmalig wird den Bodenwerten ein eigener Paragraf gewidmet. Dieser schreibt anders als bisher ausdrücklich vor, dass Bodenwerte zum einen ohne Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung zu ermitteln sind. Das haben zwar die meisten Gutachterausschüsse in der Vergangenheit so gehandhabt, aber eben nicht alle. Außerdem müssen die Bodenwerte vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind nur heranzuziehen, wenn es nicht ausreichend Vergleichspreise gibt.

  • Ermittlung des Ertragswerts (§ 17)

Ertragswerte können nach dem Wortlaut der ImmoWertV nunmehr durch drei Verfahren ermittelt werden: das allgemeine und vereinfachte Ertragswertverfahren sowie auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge. In der Erläuterung zur ImmoWertV wird hier fälschlicherweise von einer Normierung des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF) gesprochen. Nach einhelliger Expertenmeinung sollte dieses gerade nicht durch die ImmoWertV geregelt werden.

  • "marktüblich" anstatt "nachhaltig" (§ 17)

Nicht mehr nachhaltig (alte WertV), sondern marktüblich sollen die zur Ertragswertermittlung heranzuziehenden Erträge sein. Manche Sachverständige interpretieren dies als eine Umkehr der bisherigen Systematik. Der Gesetzgeber betont hingegen, dass es sich dabei nur um eine begriffliche Änderung handelt, schließlich sind die marktüblichen Erträge nachhaltig erzielbar.

3 Fragen an Wolfgang Kleiber

Herr Kleiber, sind Sie zufrieden mit der Arbeit Ihres Nachfolgers im Bundesbauministerium?

Die ImmoWertV ist insgesamt ein gutes Stück "solider Rechtspflege". Neben der Straffung zahlreicher Vorschriften und einem verbesserten systematischen Aufbau sind vor allem die quasi in letzter Minute in die Verordnung aufgenommenen Änderungen zu begrüßen. Dazu zählt insbesondere, dass der von unbefangenen Lesern, aber selbst von Fachleuten falsch interpretierte Nachhaltigkeitsbegriff aufgegeben wurde und der Wildwuchs der Alterswertminderung abgeschafft wird. Darüber hinaus wird die mit der WertV eingeleitete Entwicklung fortgesetzt, die Verkehrswertermittlung mit den von den Gutachterausschüssen gesammelten Daten des Grundstücksmarkts eng zu verknüpfen, um zu einer "echten" Marktwertermittlung zu kommen.

Hört sich rundum positiv an. Haben Sie keine Kritikpunkte?

      
       Bild: IZ
Wolfgang Kleiber war von 1988 bis 2003 Referatsleiter im Bundesbauministerium und u.a. verantwortlich für die Wertermittlungsrichtlinien und die WertV '98.

Bild: IZ

      

Doch. Zum einen wurden die herausgestellten Leitziele, Stichwort Verbesserung der Transparenz, Deregulierung und Verwaltungsvereinfachung, nicht verwirklicht. Dazu müssten Bund und Länder die dafür eingerichteten Gutachterausschüsse für Grundstückswerte besser "pflegen". Zum anderen ist die eigentliche politische Dimension der Novelle, die Qualität der Bodenrichtwerte zu verbessern, mit § 10 der ImmoWertV leider nicht gelungen. Darüber hinaus sind die neu aufgenommenen, aber inhaltlich nicht unterlegten Hinweise z.B. auf deduktive Verfahren, erneuerbare Energien oder marktkonforme Modelle nur gefällig erscheinende Floskeln. Da muss man nachlegen oder entbürokratisieren.

Wie wird sich das modifizierte Regelwerk in der Praxis auswirken?

Die Verpflichtung zur Heranziehung der vom Gutachterausschuss abgeleiteten Daten nimmt diese in die Pflicht. Die Gutacherausschüsse sind mehr denn je gefordert, Daten abzuleiten und so zu veröffentlichen, dass man sie auch verwenden kann. Das Problem dabei ist allerdings, dass der Sachverständige bei Verwendung der abgeleiteten Daten, z.B. den Sachwertfaktoren, exakt die Methodik der Gutachterausschüsse anwenden muss. Damit ist die Gefahr verbunden, dass der Sachverständige entmündigt wird und - überspitzt gesagt - zu einer reinen Rechenmaschine degeneriert.