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Märkte | 14.01.2010

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Aus IZ02/2010, S. 10

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
  • Personen:
    Jochem Kierig

ImmoWertV führt zu Fehlinterpretationen

Kleine Änderung, große Wirkung: In der voraussichtlich in diesem Frühjahr in Kraft tretenden Immobilienwertermittlungsverordnung (Immo-WertV) treten an die Stelle der nachhaltigen Erträge die markt [...]

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Erläuterung der verschiedenen Mietbegriffe

Marktmiete

Die Marktmiete ist als der zum Wertermittlungsstichtag gegebene Durchschnitt der Abschlussmieten für vergleichbaren Wohn- oder Gewerberaum definiert. Das heißt, es handelt sich hierbei um die am Wertermittlungsstichtag für die jeweilige Grundstücksart bei Neuvermietung durchschnittlich erzielte bzw. am wahrscheinlichsten erzielbare Miete. Bei Wohnraum kann die zulässige Abschlussmiete durch die so genannte Wesentlichkeitsgrenze begrenzt sein. Diese beträgt in der Regel 120% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Gewerberaum begrenzen die Wuchervorschriften (u.a. § 138 BGB) die zulässige (Abschluss-) Miete (i.d.R. 200% der Marktmiete). Die Marktmiete wird beim Gewerberaum auch als ortsübliche Miete oder als marktübliche Miete bezeichnet.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Begriff aus dem Mietrecht für den frei finanzierten Wohnraum. Gemäß § 558 Abs. 1 BGB kann eine Bestandsmiete bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Sie ist gemäß § 558 Abs. 2 BGB als das übliche Entgelt bestimmt, das "in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder (...) geändert worden ist". Wegen dieser Definition ist die ortsübliche Vergleichsmiete im Wesentlichen kurzperiodisch vergangenheitsorientiert und enthält neben Abschlussmieten ebenso angepasste Bestandsmieten.

Nachhaltig erzielbare Miete

Die nachhaltig erzielbare Miete ist die Formulierung, die in § 16 Abs. 1 WertV 88 (nachhaltig erzielbarer jährlicher Reinertrag) und § 17 Abs. 1 WertV 88 (nachhaltig erzielbare Einnahmen) verwendet wird.