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| 30.07.1998

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Aus IZ16/1998, S. 11

Von tp

In diesem Artikel:

Im Trüben gefischt Immobilienbörsen im Internet: Das Netz bleibt leer

Wiesbaden (tp) - Das Internet ist eine tolle Sache! Es bietet aktuelle und umfassende Informationen weltweit und rund um die Uhr - abrufbar schnell und komfortabel vom heimischen Schreibtisch aus. Gan [...]

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IMMOBILIEN-

BOERSEN

IM INTERNET

MACHEN SIE DEN TEST

Check I: Wie groß

ist das Immobilienangebot?

Grundsätzlich gilt: Je größer das Angebot, desto besser. Aber auch ein großes Angebot muß noch einmal genauer analysiert werden:

· Wo liegen die beschriebenen Objekte?

Wenn nur ein kleiner Teil des Angebots aus Ihrem Land stammt und der Rest bspw. aus den USA, dann werden Nutzer, die Immobilien in Österreich suchen, nicht auf diese Web-Site zugreifen, da die Trefferquote bei einer Suche zu gering ist.

· Blähen Links das Angebot auf?

Zwar sollten Querverbindungen zu anderen Angeboten bestehen, allerdings muß sich der Nutzer dann jedes Mal in eine neue Web-Site einarbeiten. Abgesehen davon können Nutzer über Links auch völlig von der eigenen Börse "abgesogen" werden.

· Sind die Wohnungen größerer Anlagen alle einzeln aufgeführt?

Ein beliebter Trick, mit dem man ein optisch großes Angebot suggerieren kann, auch wenn es sich letztlich nur um einige wenige Großimmobilien handelt.

· Enthält die Börse "Dummies"?

Einige Börsen enthalten neben reellen Angeboten noch "Dummies" (auch "Administrationseinträge" o.ä.), die als Muster in die Datenbank hineingenommen wurden. Nicht immer sind diese Test-Angebote wieder entfernt worden.

Check II: Wie

werden die Objekte dargestellt?

· Werden verschiedene Darstellungsformen angeboten?

Im Mittelpunkt der Immobilienbörse steht die Präsentation der Immobilie. Hier sollte Ihr Anbieter zumindest alle Darstellungsformen ermöglichen. Dann bleibt es Ihnen überlassen, ob Sie eine Immobilie nur in Kurzform mit den Kerndaten vorstellen oder ob Sie noch Fotos, Grundrisse, Lageinformationen oder ähnliches zeigen. Beachten Sie aber bitte, daß zuviel des Guten im Internet schnell sanktioniert wird: Stellen Sie neben den Objektfotos auch noch ein Dutzend hochauflösende Panoramabilder der umgebenden Landschaft dazu, erhöhen Sie wieder die Ladezeit erheblich - mit dem Ergebnis, daß der Interessent, noch bevor er überhaupt das Objektfoto gesehen hat, Ihr Angebot verläßt und sich dem Ihres Mitbewerbers zuwendet. Verzichten Sie im übrigen auf zuviel blumige Prospektsprache: Internetnutzer wollen v.a. Informationen - und im Gegensatz zum kostenlosen klassischen Verkaufsprospekt muß für den "Internet-Prospekt" zumindest die Online-Gebühr bezahlt werden.

· Welche Immobilien bieten Ihre Mitbewerber an?

Kein Nutzer sucht wiederholt eine Datenbank auf, wenn er immer wieder die gleichen Immobilienangebote erhält. Fragen Sie also den Anbieter, ob und wenn ja wie oft er selbst alte Daten entfernt. Häufig wird dieses Problem auf die angeschlossenen Makler geschoben, von denen viele jedoch nach dem Motto vorgehen: Besser eine bereits verkaufte Immobilie in der Börse belassen, als gar nicht darin vertreten zu sein - schließlich hat man ja für eine bestimmte Zeit bezahlt und möglicherweise kommt über diese Alt-Immobilie ja doch ein Kundenkontakt zustande. Umgekehrt gibt es viele Makler, die nur diejenigen Objekte in die Börse stellen, die sie sonst nicht losgeworden sind (sogen. "Schrottbörsen"). Darunter leidet auch Ihr Image!

· Wie erfolgt der Kundenkontakt?

Unsinnig ist es, dem Nutzer nur die Möglichkeit zu bieten, per E-Mail mit Ihnen in Kontakt zu treten: Viele Internetnutzer haben nämlich keine eigene E-Mail-Adresse, da sie den Computer des Arbeitgebers oder eines Bekannten benutzen. Einige Börsen werden mehrsprachig geführt. Vor allen Dingen bei internationalen Transaktionen (z.B. Verkauf von Ferienimmobilien) freut sich der Nutzer, wenn er seine Landessprache als Börsensprache wählen kann.

· Wie erfolgt die Dateneingabe?

Für Sie als Mitglied der Börse spielt eine entscheidende Rolle, auf welche Weise Ihr Angebot in die Datenbank gelangt. Die komfortabelste Lösung ist die Online-Eingabe: Über ein Paßwort können Sie sich jederzeit einklinken und Ihre Daten aktualisieren. Je nachdem, welche Software Sie bisher benutzten, gibt es sogar direkte Schnittstellen zu einigen Datenbanken.

Check III:

Wie wird die Börse beworben?

Nur ein bekanntes Angebot ist auch ein gutes Angebot. Fragen Sie, welche Formen des Marketing der Börsenanbieter betreibt.

· Werbung in Printmedien

In welchen Zeitungen oder Zeitschriften wirbt der Anbieter? Geht er nur in Fachpublikationen oder auch in Massenmedien?

· Werbung im Internet selbst

Ist der Börsenanbieter in anderen Börsen oder sonstigen fachspezifischen Internetseiten mit einem Link verbunden?

· Suchmaschinen, Branchenverzeichnis

Ist die Börse in Suchmaschinen oder Branchenverzeichnisse im Internet eingetragen?

· Zusammenarbeit mit der Presse

Geht Ihr Börsenbetreiber aktiv auf Pressevertreter zu, macht so die Börse bekannt? Lassen Sie sich einen Pressespiegel zeigen!

Check IV

Ist die Börse übersichtlich aufgebaut?

Grundsätzlich gilt: Der Aufbau muß auf den ersten Blick schlüssig sein, unabhängig davon, ob dies über Frames oder andere Techniken geschieht. Wenn Sie sich selbst als Profi nicht zurechtfinden, wie soll es dann der "Normal"-Nutzer können? Auf folgende Punkte sollten Sie achten:

· Finden sich auch Anfänger sofort zurecht?

Sie selbst bekommen die Struktur der Börse vom Anbieter ausführlich erklärt, der Nutzer allerdings nicht. Lassen Sie also einen "Laien" die Börse testen, der sich alleine zurechtfinden muß. Existiert für diesen eine Hilfefunktion?

· Gibt es ein übersichtliches Inhaltsverzeichnis?

Am besten ist es, wenn dieses Inhaltsverzeichnis auf jeder Seite erscheint. Dann hat man die Möglichkeit, von jeder Seite der Börse aus problemlos in andere Bereiche zu wechseln. Achten Sie auch darauf, daß die Rubriken sinnvoll bezeichnet sind: Oder wissen Sie gleich, wodurch sich die Rubriken "Vermietung", "Immobilien" und "spezielle Gesuche" voneinander unterscheiden?

· Ist die Immobilienbörse graphisch überfrachtet?

Zwar sollte man immer bedenken, daß Internet-Nutzer, was die graphische Gestaltung angeht, verwöhnt sind. Aber niemand verzeiht es Ihnen, wenn durch überflüssige Graphiken, zu große Bilder oder Werbeeinblendungen die Ladezeit über das Erträgliche hinaus erhöht wird. Bedenken Sie: Jede Sekunde Ladezeit muß vom Nutzer gezahlt werden!

Check V:

Welche Zusatzangebote gibt es?

Grundsätzlich trifft zu: Ein attraktives Zusatzangebot erhöht die Nutzerfrequenz und damit auch Ihren potentiellen Kundenkreis. Dabei gilt es jedoch nach sinnvollen und eher unsinnigen Angeboten zu unterscheiden - fanden sich doch bei einigen Börsen in der "fachspezifischen" Literaturauswahl auch Blätter wie Coupé oder Blitz-Illu. Nachfolgend eine kleine Auswahl praktischer Zusatzangebote:

· Rechtliche und steuerliche Tips

Eine der einfachsten Möglichkeiten, Kompetenz zu beweisen, ist die Darstellung der derzeitig gültigen Fördermöglichkeiten für eigen- oder fremdgenutzte Immobilien. Achten Sie aber darauf, daß der Börsenbetreiber diesen Service-Teil ständig aktualisiert - nichts kann peinlicher sein, als mit bereits abgeschafften Steuervorteilen zu werben.

· Hypothekenzinsen

Ein Überblick über die aktuellen Zinskonditionen einiger Anbieter kann in Zeiten sinkender Zinsen - kombiniert mit einem graphisch aufbereiteten Mehrjahresrückblick - ein gutes Verkaufsargument sein.

· Finanzierungsprogramm

Bietet Ihre Börse dem Nutzer die Möglichkeit, sich durch Eingabe der notwendigen persönlichen Daten online ausrechnen zu lassen, wie hoch seine monatliche Belastung beim Kauf der ausgesuchten Immobilie ist?

· Standortinformationen

Gerade für Kapitalanleger ist es interessant, einige grundlegende Informationen über Regionen, Städte oder Stadtteile (Infrastruktur, Freizeitmöglichkeiten, Daten zur Bevölkerung, Wirtschaft etc.) zu erhalten. Dazu kann auch die Beschreibung des derzeitigen lokalen Immobilienmarktes gehören sowie die kartographische Präsentation einer Lage. Vorteil für Sie als Makler: Sie können sich diese Informationen in Ihrer eigenen Objektdarstellung sparen.

· Sonstiges

Es gibt eine Vielzahl weiterer Zusatzangebote in Immobilienbörsen. Nicht in jedem Fall sind diese notwendig, um einen hohen Zugriff zu generieren. Vor allen Dingen sollte nicht das eigentliche Angebot, nämlich die Immobilie, in der Masse der Zusatzmöglichkeiten untergehen:

· Branchenbuch mit Maklern, Banken, Bausparkassen etc.

· Veranstaltungskalender

· Übersicht über Fachzeitungen/-zeitschriften

· Artikel zum Thema "Architektur und Wohnen"

· Devisenkalkulator usw.

Check VI

Wer nutzt die Börse und wie oft?

Durchweg gilt: Je mehr Zugriffe, desto besser. Aber um herauszufinden, ob Ihr Angebot das passende für die Zielgruppe ist, brauchen Sie eine genauere Analyse, die von guten Anbietern auch regelmäßig durchgeführt wird.

· Gibt es genauere Daten (Alter, Beruf, Einkommen) über die Nutzer der Immobilienbörse? Passen diese Daten zu Ihrem Immobilienangebot?

Es hat keinen Zweck, Luxusimmobilien in einer Börse zu führen, die bspw. aufgrund ihres großen Angebots an preisgünstigen Mietwohnungen fast ausschließlich von Studenten aufgesucht wird.

· Welche Immobilien suchen die Nutzer?

Wenn meist Eigentumswohnungen als Kapitalanlage nachgefragt werden, macht es keinen Sinn, Büroraum aufzunehmen. Wenn aber vorwiegend Ferienimmobilien angeboten und gesucht werden, ist das Penthouse in Frankfurt am Main fehl am Platz.

· Wie viele Zugriffe hat die Börse und wie werden diese Zugriffe gezählt?

Bei Internetnutzern ist das "Surfen" beliebt, das heißt, man ist ohne konkretes Ziel auf der Suche nach neuen interessanten Internetangeboten. Diese Surfer rufen in vielen Fällen jedoch nur die erste Seite eines Angebots auf und verlassen es dann wieder. Eine hohe Zugriffszahl auf die Homepage sagt also noch nichts über die Akzeptanz der Börse aus. Um verschiedene Anbieter miteinander vergleichen zu können, müssen Sie zudem wissen, ob die einzelnen Nutzer unabhängig davon gezählt werden, wie lange sie nun im Angebot blättern, oder ob jeder einzelne Seitenaufruf erfaßt wird. In letzterem Fall erhöht sich natürlich die Zugriffszahl rapide. Lassen Sie sich zudem genau zeigen, welche Seiten am stärksten frequentiert werden. Möglicherweise hat Ihre Immobilienbörse ja ein so interessantes Zusatzangebot (Spiel, interessantes Video etc.), daß dieses Angebot zwar häufig aufgerufen wird, aber niemand in die Objektdatei hineinschaut.

Check VII: Ist die Suchfunktion sinnvoll angelegt?

Die Suche nach genau auf den Interessenten zugeschnittenen Immobilien ist eines der Hauptmerkmale, die das Internet vom Immobilienangebot in einer Zeitung unterscheidet. Dieser Vorteil sollte nicht durch zu komplexe oder aber zu einfache Suchfunktionen verspielt werden. Achten Sie deshalb auf folgendes:

· Über wie viele Ebenen führt die Vorauswahl?

Die Börse sollte auf jeden Fall über die Möglichkeit der Vorauswahl verfügen, z.B. nach Wohnen/Gewerbe, Kauf/Miete. Gibt es diese Möglichkeit nicht, müssen Sie diese Kriterien bei jeder neuen Suche wieder eingeben. Achten Sie zudem darauf, daß die Vorauswahl nicht ausschließlich nach PLZ-Regionen erfolgt - oder kennen Sie z.B. alle Postleitzahlen von Berlin?

· Gibt es genügend Suchkriterien?

Je mehr Möglichkeiten es gibt, Suchkriterien zu definieren, desto besser. Über Kriterien wie Immobilientyp, Standort, Wohn-/ Mietfläche, max. Preis etc. kann so die Wunschimmobilie zusammengestellt werden. Die Eingabe in den einzelnen Feldern sollte aber fakultativ sein, um die Suche nicht in jedem Fall unnötig einzuengen. Gibt es nicht genügend Suchkriterien, geht der Vorteil gegenüber der Zeitungsanzeige verloren: Handelt es sich nämlich um eine große Börse, muß sich der Interessent doch wieder durch Hunderte von Angeboten quälen, die die Suche als Ergebnis brachte.

· Hat man die Auswahl zwischen verschiedenen Suchmodi?

Einige Anbieter bieten neben der "Normalsuche" auch die Möglichkeit, durch Anklicken einer Region auf einer Landkarte eine Vorauswahl zu treffen. Zudem gibt es bei einigen die Funktion einer Schnellsuche: Dabei erhalten Sie nur die Grobdaten, die für einen ersten Überblick genügen. Die Wartezeit bei der Suche kann dadurch erheblich verkürzt werden.

· Wie schnell ist die Suchfunktion?

Internetnutzer warten nicht gerne, dauern Ladevorgänge zu lange, brechen sie ab. Testen Sie also die Datenbank auf ihre Schnelligkeit, am besten im Vergleich zu anderen Datenbanken. Dieser Test sollte jedoch mit den gleichen Geräten und zur gleichen Uhrzeit erfolgen, nur dann ist sichergestellt, daß auch die gleichen Startbedingungen herrschen. Die Schnelligkeit ist natürlich abhängig davon, wie viele Objektangebote sich in der Börse befinden und wie umfangreich (nur Stammdaten oder Exposé mit Foto oder Video) diese dargestellt werden.

· Können interessante Objekte "gesammelt" und als Liste ausgedruckt werden?

Einige Immobilienbörsen verfügen über die Möglichkeit, verschiedene über die Suche gefundene Objekte zu markieren und sich diese Sammlung am Ende ausdrucken zu lassen. Dies erleichtert dem Nutzer nach der Internetrecherche noch einmal den genaueren Vergleich der für ihn in Frage kommenden Immobilien.

· Bringt die Suche das gewünschte Ergebnis?

Wenn Sie gezielt nach einer Immobilie in einer bestimmten Stadt suchen, sind Sie in aller Regel nicht an Immobilien in einer 100km weiter entfernten Ortschaft interessiert. Dennoch liefern einige Börsen ein solches Ergebnis. Dies ist nur positiv zu bewerten, wenn es als Zusatzinformation abgerufen werden kann.

Die hier abgedruckte Checkliste soll Ihnen als Immobilienmakler helfen, sich für die richtige Immobilienbörse zu entscheiden. Die Reihenfolge der einzelnen Fragen stellt keine Wertung dar. Es empfiehlt sich jedoch, jeden der einzelnen Punkte soweit wie möglich zu klären. Bei der Bewertung der Ergebnisse sollten Sie vor allen Dingen eines bedenken: Selbst wenn nahezu alle Anforderungen erfüllt werden, nutzt dies alles nichts, wenn die Datenbank nicht über ein ausreichendes Angebot an Immobilien verfügt oder zumindest erwarten läßt, daß dieses in absehbarer Zeit abrufbar sein wird. Und noch eines sollten Sie tun: Testen Sie die Datenbank selbst! Das kostet zwar etwas Mühe, bewahrt aber womöglich vor einer teuren, aber sinnlosen Investition.

(c) Immobilien Zeitung