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| 01.05.2008

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Aus IZ17/2008, S. 3

Von IZ

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft, Baukosteninformationszentrum (BKI), Deutsches Institut für Normung
  • Organisationen:
    Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit
  • Personen:
    Gernot Archner, Johannes Stemmler, Dieter Kertscher, Wolfgang Jahn, Jürgen Simon, Gerrit Leopoldsberger, Simon Herr

Das "alte" Ertragswertverfahren wird zum Exoten erklärt

Erst die Grundstücksbewertung im Erbfall, jetzt die Wertermittlungsverordnung (WertV) und das Tabellenwerk der Normalherstellungkosten (NHK) - die Immobilienbewertung in Deutschland wird umgeschrieben [...]

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WertV 2008: Das "neue" Ertragswertverfahren

So soll künftig das Ertragswertverfahren in der WertV geregelt werden:

(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage nachhaltiger Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den nachhaltigen Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.

(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage nachhaltiger Erträge wird der Ertragswert ermittelt

1. aus dem (...) kapitalisierten Reinertrag und dem (...) ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbstständig nutzbaren Teilflächen (...) auf den Wertermittlungsstichtag (...) abzuzinsen ist; bei langen Restnutzungsdauern (...) kann von der Berücksichtigung des Bodenwerts abgesehen werden (allgemeines Ertragswertverfahren), oder

2. aus dem unverminderten Bodenwert (...) und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (...); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung (...) maßgebende Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbstständig nutzbare Teilflächen (...) nicht zu berücksichtigen (erweitertes Ertragswertverfahren).

(3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen (...) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag (...) abzuzinsen.

(4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 sind gegebenenfalls die Aufwendungen (Instandsetzungskosten), die notwendig sind, um das der Wertermittlung zugrunde gelegte Ertragsniveau zu gewährleisten, durch marktgerechte Abschläge zu berücksichtigen.

3 Fragen an Jürgen Simon

Herr Simon, warum ist eine Novellierung der WertV notwendig?

Die aktuelle Fassung der WertV stammt aus dem Jahr 1988. Seitdem haben sich die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt geändert, was eine Überarbeitung erforderlich macht. Ich denke da an die Internationalisierung des deutschen Immobilienmarkts, weshalb international angewandte Wertermittlungsverfahren zunehmend an Bedeutung gewinnen. Es besteht aber kein Grund, die in Deutschland angewandten Wertermittlungsverfahren, die sich nur marginal von englischen oder amerikanischen Methoden unterscheiden, zu verändern. Es geht vielmehr darum, eine Fortentwicklung mit Blick auf internationale Vermittelbarkeit zur Vermeidung von Missverständnissen in Gang zu setzen.

Was würden die vorgeschlagenen Anpassungen - wenn sie in den Verordnungstext übernommen werden - bewirken?

Zum einen eine bessere internationale Vermittelbarkeit der deutschen Wertermittlung durch klarere Definitionen. So ist z.B. der Begriff Liegenschaftszinssatz nur in Deutschland geläufig und trifft in anderen Ländern auf Unverständnis. Zum anderen eine bessere Akzeptanz auch vor dem Hintergrund des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts zur Erbschaftsteuer. Künftig soll der gemeine Wert Grundlage der Besteuerung sein, welcher auf den anerkannten Verfahren zur Verkehrswertermittlung nach WertV basiert.

Was ist Ihrer Ansicht nach der bedeutendste Novellierungsvorschlag?

Die klare Absage an reine DCF-Prognoseberechnungen. Bisher wurde in der WertV nur ungenügend dargelegt, unter welchen Bedingungen künftige Entwicklungen berücksichtigt werden können. Nach unserem Vorschlag ist das nur dann möglich, "wenn sie mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind". Dieser Punkt ist von großer Bedeutung für die Qualität einer objektiven Marktwertermittlung. Zwar sind für die Marktwertbildung die künftigen Entwicklungen maßgebend, die der Grundstücksmarkt allgemein erwartet, dabei werden jedoch Fehlprognosen zum Problem. Gerade hinsichtlich der Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt ist zu beachten, dass die allgemeinen Marktverhältnisse nur schwer zu prognostizieren sind. An das Gebot der "hinreichenden Sicherheit" der Zukunftsschätzung sind deshalb hohe Anforderungen zu stellen, die jegliche spekulativen Momente aus der Sicht des Bewerters ausschließen sollten. (nik)

Jürgen Simon war Mitglied des vom Bundesbauministerium einberufenen Expertengremiums zur fachlichen Überprüfung der WertV.

Was halten Sie von dem Novellierungsvorschlag der WertV und NHK?

Schreiben Sie an: leserbrief@immobilien-zeitung.de