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| 12.06.1997

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Aus IZ13/1997, S. 1

Von tp

In diesem Artikel:

Die Spekulation aufs Alter

Die Deutschen werden immer älter, und die Alten werden immer mehr. Diese Erkenntnis ist nicht neu und treibt schon seit einigen Jahren den Markt für Seniorenimmobilien an. Dies gilt insbesondere für d [...]

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Service-Wohnen: Konzept für eine Musterwohnung

Grundsätzlich sollten Anlagen, die Service-Wohnen anbieten, vom Keller bis zum Dach barrierefrei errichtet sein (Schwellenfreiheit auch zum Balkon). · Jedes Geschoß braucht einen Fahrstuhlzugang. Fällt ein Lift aus, wird ein Zweitlift sinnvoll. Gläserne Außenfahrstühle erhöhen das Sicherheitsgefühl. · Parkett ist als Fußbodenbelag zwar ästhetisch ansprechend, erhöht jedoch die Rutschgefahr. · Keller oder Boden sollten über zusätzlichen Abstellraum verfügen. · Flure außerhalb der Wohnung sind mit 1,80m Breite ausreichend dimensioniert, ohne Heimcharakter zu vermitteln. · Kunstlicht erschwert die Orientierung älterer Menschen erheblich, Tageslicht sollte bevorzugt werden. · Ein-Zimmer-Wohnungen werden wenig nachgefragt. · Mindestens in Bad und Schlafzimmer muß ein Notruf installiert sein, empfehlenswert sind darüber hinaus mobile Notrufmöglichkeiten.

Die LBS empfiehlt beim Bad eine Größe im Bereich 4,5 bis 5,5m2. Für Rollstuhlfahrer muß mehr Platz einkalkuliert werden, hier gelten die Empfehlungen der DIN 18025 Teil I. Die ebenerdige Duschwanne erlaubt bei einem Maß von 1,20m x 1,20m das Aufstellen einer fahrbaren Sitzwanne.

Mindestens 12m2 sind für das Schlafzimmer einzukalkulieren. Sowohl vor als auch links und rechts neben dem Bett muß für die Pflegepersonen oder einen Behindertenlift ein Bewegungsraum von 1,20m vorhanden sein, dann ist die Pflege ohne Umzug möglich.

An das Wohnzimmer sollte sich nach Möglichkeit ein Balkon, eine Loggia oder eine Terrasse (mind. 4m2) anschließen. Für viele ältere Menschen ist dies irgendwann der einzige Ort, an dem man noch im Freien spazierengehen kann.

Die Mindestgröße für das Wohnzimmer beträgt 16,5m2, unter dem Aspekt der Gehhilfengerechtigkeit sollten 20m2 gewählt werden. Wohn- und Schlafraum sollten nebeneinander liegen und möglichst wenig trennende Elemente enthalten. Es empfiehlt sich eine Tür von mind. 1,60m Breite (Doppeltür).

Für den Flur sind mind. 4m2 einzuplanen. Günstig ist eine Abstellfläche von 1m2 (Rollstuhl). Praktisch sind Einbuchtungen vor der Wohnungseingangstür, in die eine Ablagemöglichkeit (Tisch o.ä.) integriert ist.

Durch den Bewegungsradius von mind. 60cm müssen für die Küche wenigstens 5m2 einkalkuliert werden. Eine Einbauküche sollte vorhanden sein, nach Möglichkeit unterfahrbar. Praktisch sind verschiebbare Rollcontainer als Unterschränke. Hoch hängende Schränke sind älteren Menschen oft nicht zugänglich. Eine Mikrowelle muß vorhanden sein, da viele Essensdienste die Mahlzeiten tiefgefroren anliefern.

Finanzierung von Seniorenimmobilien:

Worauf die Banken achten

Grundsätzlich ist bei der Finanzierung von Wohnstiften und Pflegeheimen, gemischt genutzten Senioreneinrichtungen sowie betreuten Seniorenwohnungen zu beachten, daß es sich bei diesen Objekten um Spezial-Immobilien handelt. Damit sind für deren Planung, Errichtung und Betrieb besondere bauliche, rechtliche, wirtschaftliche, soziale und betriebliche Kenntnisse und Erfahrungen vorauszusetzen. Natürlich werden darüber hinaus an den Investor die bei jeder anderen Finanzierung einer Gewerbeimmobilie üblichen Anforderungen bzgl. Bonität, Gesamtverschuldung, Eigenkapitaleinsatz, Sicherstellung etc. gestellt. Worauf Banken bei der Kreditvergabe zum Bau von Senioreneinrichtungen besonders achten, beschreibt im folgenden Volker Hardegen, Generalbevollmächtigter der Deutschen Bau- und Bodenbank, Niederlassung Stuttgart. · Da es sich bei Seniorenimmobilien um hochgradige Management-Immobilien handelt, muß ein integriertes Investitions- und Betreiberkonzept von vornherein festliegen. Ein erfahrener, bonitätsmäßig einwandfreier, anerkannter, kompetent geleiteter, den Anforderungen gemäß personell ausgestatteter Betreiber ist von Anfang an langfristig in die Investition einzubinden. Ohne langfristig gesicherten wirtschaftlichen Betrieb gibt es keine Finanzierung, eine reine Objektfinanzierung ist ausgeschlossen.

· Neben den für einen Gewerbekredit üblichen Beleihungsunterlagen sind folgende besondere Nachweise erforderlich:

a) Standortanalysen inkl. Darlegung Konkurrenzsituation (Ist und geplant) mit demographischen Prognosen gemäß regionalen Altenplänen (Bedarfsnachweis);

b) Wirtschaftlichkeitsnachweis inkl. Pre-Openingkosten bei unterschiedlichen Auslastungsgraden und angemessenen Ansätzen für Erhaltungs- und Renovierungskosten im Rahmen des Gesamtbudgets über einen Zeitraum von mindestens 15 Jahren (gilt entsprechend für langfristige Mietverträge).

· Bei betreuten Seniorenwohnungen ist der Nachweis des Betreibers erforderlich, über ausreichende Pflegeplätze in unmittelbarer Nähe zur Investition zu verfügen.

· Für das beabsichtigte Führen von stationären Einrichtungen und/oder die Erbringung von teilstationären Leistungen ist die Vorlage eines Versorgungsvertrages vonnöten.

· Der Nachweis der Erfüllung der speziellen Anforderungskriterien in Bezug auf die bauliche Ausstattung (HeimMindBauV u.a.m.) und die personelle Ausstattung (HeimMindPersV u.a.m.) ist erforderlich.

· Der Investor muß seine Vermarktungskompetenz darlegen können (Verkauf und/oder Vermietung).

· Künftig werden positive Zertifizierungen der Dienstleistungen (ISO 9.000) Bedeutung erlangen.

Über die genannten Punkte hinaus sollten zudem folgende weitere Finanzierungskriterien im Auge behalten werden:

· Immobiliennutzungen unterliegen Trends und Änderungen. Daher sind bauliche wie betriebliche Flexibilität bei Planung und Durchführung des Vorhabens in verstärktem Maß zu berücksichtigen.

· Senionrenimmobilien dienen als Gebäude Dienstleistungen, die sich auf subventionierten Märkten bewegen - Pflegeversicherung, Sozialhilfe und öffentliche Investitionsförderung sind hier die Stichworte. Die Abhängigkeit von Krankenkassen und öffentlichen Haushalten ist daher zu beachten (siehe die dramatische Entwicklung im Reha-Bereich durch die Gesundheitsreform).

· Als Spezialimmobilien unterliegen die Seniorenimmobilien einer eingeschränkten Drittverwendung.

· Dem Mietvertrag und dabei insbesondere der Sicherheit der Mieterzielung zur Erfüllung des Investitionsrenditeversprechens kommt eine entscheidende Bedeutung zu.