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| 23.01.1997

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Aus IZ03/1997, S. 10

Von tp und Willi E. Joachim

In diesem Artikel:

Projektmanagement und Projektentwicklung: "Zündkerzen" vor Ort halten Motor in Schwung Im internationalen Rahmen verschärfen sich die praktischen Probleme / Ein Anwendungsbeispiel von Prof. Dr. Willi E. Joachim, Mainz

Wiesbaden (tp) - In unserer Serie über Projektentwicklung und Projektmanagement hat Prof. Dr. Willi E. Joachim in der letzten Ausgabe die Airport City in Berlin-Schönefeld als Praxisbeispiel vorgestel [...]

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Elemente der Projektstudie

Standortüberprüfung

Die Prüfung, ob der angebotene Standort für die beabsichtigte gewerbliche Nutzung geeignet ist, stellt sich als der erste und wichtigste Schritt der Projektstudie dar. Die Standortanalyse zeigt auf, wie der Mikro- und Makrostandort sich darstellt. Die Standortanalyse für ein Projekt mit Hotel- sowie diversen Einzelhandelsnutzungen weist folgende Feststellungen auf:

· Lage, Zuschnitt und Beschaffenheit des Baugrundstücks,

· Verkehrsanbindung,

· Beschreibung des Umfeldes,

· Beschreibung des Standortes innerhalb und außerhalb des bebauten Stadtgebietes,

· Einwohner im Nah- und im erweiterten Einzugsbereich,

· soziale Struktur der Einwohner,

· Kaufkraftpotential,

· Wettbewerbssituation,

· Marktchancen des Projektes.

Die Analyse ist durch weitere Aussagen erweiterbar.

Prüfung des Baurechts

Die Prüfung und Feststellung des Baurechts vor Ort ist wesentlich und muß verbindlich erfolgen. Die Bebaubarkeit und Nutzung eines Grundstücks regeln sich nach der Bauleitplanung (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) und der Baunutzungsverordnung in der zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans gültigen Fassung - so jedenfalls nach deutschem Recht. Nach tschechischem Recht ist Ausfluß der Bauleitplanung der sogenannte Gebietsbeschluß bzw. die Gebietsentscheidung. Hier arbeiten der Magistrat der Stadt Prag und das Bauamt des jeweiligen Stadtteils von Prag zusammen. Wesentlich ist es, die für das Projekt notwendige Gebietsentscheidung zu erhalten. Darauf fußt die jeweilige Baugenehmigung bzw. Teil-Baugenehmigung. In Prag ist die Tendenz zu verzeichnen, das notwendige Baurecht maßgeschneidert zu schaffen, vorausgesetzt, daß die Baumaßnahme politisch gewollt ist. Hier erweist sich eine notwendige "Überzeugungsarbeit" des Projektentwicklers, der in dialog-orientierter Form die maßgebenden politischen Gremien davon überzeugen muß, daß die intendierte Baumaßnahme für die Stadtentwicklung vorteilhaft ist.

Nutzungskonzept

Zur Erlangung des wesentlichen Baurechts ist ein überzeugendes Nutzungskonzept von ausschlaggebender Bedeutung. Das Nutzungskonzept muß sowohl die politischen Gremien als auch die späteren Nutzer und den Investor überzeugen. Das Konzept muß klare Zielvorstellungen enthalten, beispielsweise über

· die einzelnen Nutzungsarten,

· die den einzelnen Nutzungsarten zugewiesenen Flächen und Nebenflächen,

· die Verkehrs- und allgemeinen Flächen,

· die Zugangs- und Anlieferungsbereiche,

· die Parkflächen,

· die Verknüpfung der Funktionen,

· Funktionsplanung im Maßstab 1:500.

Der Projektentwickler muß nicht nur ein überzeugendes Nutzungskonzept, sondern auch eine für das Auge sichtbare und nachvollziehbare Funktionsplanung vorweisen können.

Investitionen

Im Anschluß an die Erarbeitung eines solchen Nutzungskonzepts ist es wesentlich, eine ungefähre Hochrechnung der anstehenden Investitionen vorzunehmen, aufgeteilt nach:

· Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten,

· Bau- und Baunebenkosten,

· Zwischenfinanzierungs- und Finanzierungskosten.

Bekanntlich sind in der DIN 276 alle in Betracht kommenden Kostenarten erfaßt. Daran hat sich der Projektentwickler zu orientieren.

Mieterträge

Auf der Basis des Nutzungskonzepts ist eine Ermittlung der am Markt in Prag erzielbaren Mieten vorzunehmen. Als vorteilhaft erweist sich, wenn der Projektentwickler aufgrund örtlicher Erfahrungen eigene Erfahrungswerte vorweisen und auf das konkrete Projekt übertragen kann.

Finanzierungsmodell des Bauherren

Die Wahl des Finanzierungsmodells wird maßgeblich durch die Situation auf dem Kapitalmarkt beeinflußt. Mit Blickrichtung auf das Prager Projekt sind ausgewiesene Banken, Versicherungs- und Fondsgesellschaften die in Frage kommenden Anleger. Als nicht empfehlenswert erweist sich die Aufteilung der gewerblichen Immobilie in Prag in Teileigentum für den jeweiligen Nutzer, denn die für das Prager Vorhaben notwendige Flexibilität würde dabei verloren gehen.

Wirtschaftlichkeit

Als wesentlicher Bestandteil der Projektstudie kristallisiert sich die Ermittlung der Wirtschaftlichkeit heraus. Bekannt sind die Ausgangsdaten, nämlich Investitionen und Mieten. Je nach Wahl des Finanzierungsmodells folgen daraus unterschiedliche Resultate. Die Betrachtung über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren, und zwar einhergehend mit der deutlichen Kennzeichnung als Prognose, sollte zum Ausdruck kommen. Das Prager Projekt wird eine erforderliche, konservativ bemessene Mindestrendite ausweisen. Für die bereits herausgestellte langfristige Anlageintention sollte dem Anleger eine verhältnismäßig niedrige Anfangsrendite ausreichen, dies vor allem deshalb, weil eine mittel- bis langfristige Wertsteigerung in und um Prag absehbar erscheint. Als guter Standort erweist sich auch Prag als relativ teuer und nur mit einer verhältnismäßig niedrigen Anfangsrendite realisierbar. Die Attraktivität der Hauptstadt garantiert steigende Nachfrage und langfristige Rendite.

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