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| 28.11.1996

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Aus IZ25/1996, S. 6

Von ht und sl

In diesem Artikel:

Geschlossene Immobilienfonds: Die Gefahr einer Innenfinanzierung Kreditfinanzierung bringt riskante Zahlungsverpflichtungen mit sich / Ein Beitrag von Stefan Loipfinger

Wiesbaden (ht) - Rund die Hälfte des Investitionsvolumens geschlossener Immobilienfonds wird durchschnittlich über eine Bankfinanzierung erbracht. Die Gründe für diese Darlehensaufnahme der Fondsgesel [...]

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Definition wichtiger Begriffe

Anschlußfinanzierung: Wenn die Zinsfestschreibung des Bankdarlehens ausläuft, muß der Fonds eine Anschlußfinanzierung vornehmen.

Barwert: Heutiger Wert aller zukünftigen Zahlungen, der sich durch Abzinsung ergibt.

Buchgewinn oder -verlust: Nicht durch Verkäufe realisierte Gewinne oder Verluste.

Eigenkapitalfonds: Fonds, der sein komplettes Investitionsvolumen mit Anlagegeldern finanziert.

Innenfinanzierung: Wenn die Fondsgesellschaft das Investitionsvolumen nicht nur aus Anlegergeldern bestreitet, wird der zusätzliche Bankkredit als Innenfinanzierung bezeichnet.

Interner Zinsfuß: Eine finanzmathematische Renditeermittlungsmethode, bei der alle erwarteten Zahlungsströme abgezinst mit dem internen Zinsfuß einen Barwert von Null ergeben.

Investitionsvolumen: Gesamtbetrag aller Immobilienkosten und der weichen Kosten wie beispielsweise Eigenkapitalbeschaffungsprovision.

Nachschuß: Je nach Rechtsform eines Immobilienfonds kann ein Anleger gezwungen werden, neue Gelder in den Fonds nachzuschießen.

Verkaufsfaktor: Um für die Ermittlung der erwarteten Rendite einen Endwert der Immobilie zu haben, werden üblicherweise die prognostizierten Mieteinnahmen mit dem sogenannten Verkaufsfaktor multipliziert.

Verlustzuweisung: Steuerlich mit anderen Einkünften ausgleichsfähige Verluste.

Zeichnungssumme: Höhe der Beteiligung eines Anlegers.

Sinn und Unsinn des internen Zinsfußes

Steuersparende Kapitalanlagen werden oftmals als Alternative zu festverzinslichen Wertpapieren verkauft. Dabei wird die Rendite eines Wertpapiers mit dem internen Zinsfuß des Fondsangebotes verglichen. Dieser Vergleich führt allerdings zu falschen Ergebnissen: Die Rendite bei einem Wertpapier wird für die jeweilige Laufzeit auf den vollen Anlagebetrag bezahlt. Je nach Bonität des Schuldners und der Währung des Wertpapiers ist das Risiko relativ gering einzustufen. Bei einem Fonds ist die Renditeangabe immer nur auf das jeweils eingesetzte Eigenkapital berechnet. Das bedeutet, bei einem Fonds mit hoher Verlustzuweisung, wodurch über die hohe Steuerstattung ein Großteil des Anlagebetrages sehr schnell an den Anleger zurückfließt, ist die Verzinsung nur auf den geringen Rest an Eigenkapital bezogen. Alle anderen Zahlungsströme werden ebenfalls entsprechend ihrem zeitlichen Anfall bei der Renditeberechnung berücksichtigt. Durch die Optimierung der Renditeberechnung kann so leicht eine hohe Rendite vorgegaukelt werden. Geringfügige Veränderungen in den Prognoseannahmen, die als Basis für die Renditeberechnung dienen, führen so zu gravierenden Auswirkungen bei der Renditeberechnung. Unseriöse Initiatoren schönen die Renditeberechnung zusätzlich durch die Zugrundelegung von sehr optimistischen Prognoseannahmen. Über hohe Inflationsraten, geringe Anschlußfinanzierungszinsen und hohe Verkaufsfaktoren für die Berechnung des zu erwartenden Verkaufspreises wird die erwartete Rendite schnell unrealistisch.

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