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| 19.10.2006

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Aus IZ22/2006, S. 26

Von Wolfgang Schaller, Dr. Matthias Jenn, IZ

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    TaylorWessing
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH)
  • Personen:
    Matthias Jenn, Wolfgang Schaller

Streit um die Kündigung - Was geschieht mit dem Vorkaufsrecht?

Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters führt beim Verkauf von Wohnungen immer wieder zu nicht unerheblichen Problemen, insbesondere beim Verkauf von ganzen Wohnungspaketen an Finanzinvestoren. Die [...]

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Die Autoren: Wolfgang Schaller ist Partner und Dr. Matthias Jenn Rechtsanwalt in der internationalen Sozietät Taylor Wessing im Büro München. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Immobilienwirtschaftsrecht, insbesondere im Mietrecht (www.taylorwessing.com).

Aktuelle Rechtsprechung:

So urteilt der BGH zum Vorkaufsrecht

Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters ist seit seinem In-Kraft-Treten auch für den freien Wohnungsbau am 1. September 1993 in vielen Details umstritten. Einige der Streitpunkte hat der Bundesgerichtshof (BGH) mittlerweile entschieden.

Entscheidung vom 23. Juni 2006 (Az. V ZR 17/06):

Der BGH befasste sich mit der Frage, ob der Vorkaufsberechtigte beim Verkauf mehrerer mit einem Vorkaufsrecht belasteter Grundstücke zu einem Gesamtpreis die Ausübung des Vorkaufsrechts auf einen Teil dieser Grundstücke beschränken kann. Der BGH bejahte ein solches Wahlrecht des Vorkaufsberechtigten. Er sah keine Verpflichtung, das Vorkaufsrecht, das an mehreren Grundstücken oder Miteigentumsanteilen besteht, für alle Grundstücke oder Anteile einheitlich auszuüben. Allerdings könne der Verkäufer/Vermieter verlangen, dass das Vorkaufsrecht für alle Grundstücke geltend gemacht werde, die nicht ohne Nachteile für ihn davon ausgenommen werden könnten. Diese Einschränkung birgt erhebliches Konfliktpotenzial, denn so kommt es jeweils auf die Umstände des Einzelfalls an, eine Verallgemeinerung verbietet sich.

Entscheidung vom 29. März 2006 (Az. VIII ZR 250/05):

Hier ging es um die bis dato ungeklärte Problematik, ob das Vorkaufsrecht auch dann zur Anwendung kommt, wenn für die fragliche Wohnung bereits vor dem In-Kraft-Treten des gesetzlichen Vorkaufsrechts im freien Wohnungsbau ein Miteigentumsanteil begründet und verkauft worden ist und es danach zu einem weiteren Verkauf kommen soll. Der BGH urteilte, dass in einem solchen Fall dem Mieter kein Vorkaufsrecht zusteht. Das ergebe sich aus dem Sinn und Zweck des Vorkaufsrechts, das den Mieter vor der spekulativen Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und der damit verbundenen Verdrängungsgefahr schützen soll. Diese Gefahr bestehe aber nur beim ersten Verkaufsfall.

Entscheidung vom 17. Januar 2003 (Az. V ZR 137/02):

Der BGH stellte fest, dass bei Eintritt eines Vorkaufsfalls die Pflicht des Vermieters, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten und ihm den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags mitzuteilen, eine mietvertragliche Nebenpflicht darstellt. Diese Pflicht sei bereits verletzt, wenn dem Mieter der Inhalt des Vertrags mit dem Dritten unrichtig oder unvollständig zur Kenntnis gebracht werde. Im Fall einer solchen Pflichtverletzung spricht laut BGH eine grundsätzliche Vermutung für "aufklärungsrichtiges" Verhalten des Mieters. Demnach ist der Verkäufer/Vermieter dafür vortrags- und beweispflichtig, dass der Mieter auch bei richtiger und vollständiger Unterrichtung über den Inhalt des Vertrags mit dem Dritten nicht anders gehandelt hätte, als er es tatsächlich getan hat. Da dieser Beweis aber kaum zu führen ist, ist unbedingt auf eine richtige und vollständige Unterrichtung des Mieters zu achten. Aus diesem Grund und da anderenfalls die zweimonatige Ausübungsfrist grundsätzlich nicht zu laufen beginnt, ist dem Vorkaufsberechtigten kein Entwurf, sondern der notariell beurkundete Kaufvertrag zuzuleiten. (ba)