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| 13.04.2006

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Aus IZ09/2006, S. 19

Von IZ

In diesem Artikel:

Checkliste zur Kontrolle von Wertgutachten

Sachverständiger für Grundstücksbewertung kann sich jeder nennen. Das Internet bietet - ganz legal - für sehr wenig Geld blumige Zertifikate, die den Besitzer als einen ausgewiesenen Fachmann adeln. U [...]

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Checkliste zur Qualitätsprüfung von Wertermittlungsgutachten:

Darauf sollten Auftraggeber achten

1. Zur Person des Sachverständigen

1.1 Ist der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt für das Fachgebiet der Immobilienbewertung, oder ist er zertifiziert nach der DIN EN 45013 oder DIN EN ISO/IEC 17024?

1.2 Ist die Zertifizierung von einem in Deutschland akkreditierten Prüfinstitut ausgesprochen worden?

1.3 Hat der Sachverständige das Grundstück oder die Eigentumswohnung persönlich besichtigt?

2. Zur Form des Gutachtens

2.1 Liegt das Gutachten schriftlich vor?

2.2 Ist das Gutachten unterschrieben und mit einem Rundstempel oder Zertifizierungssymbol versehen?

2.3 Ist das Gutachten so gebunden, dass einzelne Seiten nicht entfernt oder ausgetauscht werden können? Sind die Seiten fortlaufend nummeriert?

2.4 Hat der Sachverständige Unterlagen beschafft, und wurden diese mit der Gutachtenerstattung übergeben?

3. Grundsätzliches zum Gutachten

3.1 Ist das richtige Grundstück oder die richtige Eigentumswohnung bewertet worden?

3.2 Wird der Wertermittlungsstichtag angegeben, und wurde es so beauftragt?

4. Beschreibung des Wertermittlungsobjekts im Gutachten

Sind in dem Gutachten folgende beschreibende Angaben vorhanden, und stimmen sie mit den bekannten Informationen überein:

4.1 Grundbuch und Liegenschaftskataster (z.B. Eigentümer, Größe)?

4.2 Planungs- und Baurecht (z.B. Bebaubarkeit, Kennziffern der Bebaubarkeit, Rechtsgrundlagen)?

4.3 Rechte und Belastungen am Grundstück (z.B. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Wohnungsrecht, Nießbrauch)?

4.4 Angaben zur Lage des Grundstücks in der Örtlichkeit (z.B. innerhalb der Stadt, Straßenverkehr, Personennahverkehr auf Straße und Schiene)?

4.5 Angaben zur Nachbarschaft des Grundstücks (z.B. Nutzungen, Lärm, Geruch)?

4.6 Gestalt des Grundstücks (z.B. Schnitt, Höhengestalt, Hanglage, Erreichbarkeit)?

4.7 Ist eine Beschreibung der Gebäude und baulichen Anlagen vorhanden, die die wertrelevanten Inhalte darstellt?

4.8 Stimmt die Beschreibung mit der Örtlichkeit überein?

4.9 Sind folgende Angaben enthalten:

. Art der Bebauung, Bauweise, Baujahr, Modernisierungen, Umbauten, Bauschäden und -mängel?

. Raumaufteilung?

. technische Ausstattung (z.B. Heizung, Warmwasser, Abwasser, Energieversorgung, Besonderes)?

. relevante Ausstattungsmerkmale (z.B. Fenster, Türen, Fußboden, Leitungen, Wände)?

. Angaben zu Wohnflächen, Nutzflächen, Geschossfläche, Bruttogrundfläche und deren Nachweis oder Datenquellen?

5. Wertermittlung im Gutachten

5.1 Grundlagen der Wertermittlung (Erklärung der benutzten Begriffe, Rechtsgrundlagen, Darstellung der Wertermittlungsverfahren) erläutert?

5.2 Auswahl des oder der Wertermittlungsverfahren mit ausführlicher Begründung dargestellt?

5.3 Nachvollziehbare Beschreibung der genutzten Verfahren und Methoden vorhanden?

5.4 Erläuterung aller benutzten Wertermittlungsdaten (z.B. Erträge, Zinssätze, Zeiten, Kosten) erfolgt?

5.5 Nachvollziehbare Ableitung der Daten und Parameter zur Wertermittlung mit nachprüfbaren Quellen und Begründungen vorhanden?

5.6 Erklärung aller Berechnungen, so dass mit einem Taschenrechner die wesentlichen Angaben nachvollzogen werden können.

5.7 Sind die Berechnungen mathematisch richtig?

5.8 Werden die Ergebnisse der angewandten Verfahren gegenübergestellt und erläutert?

5.9 Werden die Ergebnisse der angewandten Verfahren auf ihre Marktfähigkeit überprüft und angepasst (Marktanpassung, Nutzung von Anpassungsfaktoren, Ableitung von Korrekturen aus Marktdaten)?

5.10 Erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes, Beleihungswertes) mit eingehender verständlicher nachvollziehbarer Begründung?

6. Anlagen und Informationen

6.1 Sind alle erforderlichen Informationen in den Anlagen enthalten (z.B. Karten, Lagepläne, Grundrisse, Berechnungen, Fotos)?

Auswertung:

Eine große Anzahl von "Nein" wirft erhebliche Bedenken auf. Mit hoher Wahrscheinlichkeit kann einem solchen Gutachten kein Vertrauen beigemessen werden.

Ein "Nein" bei den Punkten 1.1, 1.3, 2.1, 2.2, 2.3 oder 3.1 sollte erhebliche Zweifel an der Qualität des Gutachtens wecken. Je mehr "Nein" bei den anderen Punkten erscheinen, umso schlechter könnte die Qualität des Gutachtens sein. (c) Immobilien Zeitung; Quelle: Bischoff