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| 02.03.2006

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Aus IZ06/2006, S. 1

Von IZ

In diesem Artikel:

Liebling der Investoren

Deutsche Immobilienprofis sollten dieses Jahr ausgiebig genießen. Die Chancen stehen nämlich gut, dass es 2006 auf unserem Markt so international, so kapitalmarktorientiert und so glamourös zugehen wi [...]

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Anlage-Tipp Wohnen:

"Lokale Märkte realistisch einschätzen"

In allen großstädtischen Märkten lohnt es sich auch in diesem Jahr, Wohnimmobilienpakete aus dem Bestand zu erwerben. Während sich Deutschland in anderen Industriezweigen erfolgreich bereits seit Jahren der internationalen Konkurrenz stellt, ist die deutsche Wohnungswirtschaft bislang verschont geblieben. Das hat auch etwas mit der Tradition des sozialen Wohnungsbaus und der Gemeinnützigkeit zu tun, die gleichfalls keinen Anreiz für effizientes Agieren boten. Im Ergebnis führte dieser Zustand zu erheblichen Effizienz- und Produktivitätsrückständen bei den Wohnungsunternehmen.

Zwar sind die Kaufpreise für Wohnungspakete inzwischen gestiegen, doch sind weiterhin Renditesteigerungen möglich. Zum einen können die Investoren selbst durch eine professionellere Bewirtschaftung und optimierte Finanzierungsstrukturen zweistellige Ergebnisse erzielen. Zum anderen werden sich die Erträge auch durch die bevorstehenden Veränderungen am deutschen Wohnungsmarkt erhöhen. Denn die Streichung der degressiven AfA für Neubau-Mietwohnungen zum Jahresbeginn wird in Verbindung mit der beschlossenen Einführung einer generellen Spekulationssteuer die Investoren erst einmal abschrecken, das Wohnungsangebot damit weiter verknappen und in den Beständen die Mieten anziehen lassen.

Meine Empfehlung an Investoren: Sie müssen das Preis-Leistungs-Verhältnis der angebotenen Wohnungen genau prüfen und die lokalen Märkte realistisch einschätzen. In der Praxis heißt das: Ein Investment in einer Wachstumsregion garantiert nicht automatisch hohe Renditen, und auch in "schwachen" Regionen kann man erfolgreich agieren. Wer in München zu teuer einkauft, verdient kein Geld, wer aber in Duisburg günstig kauft, schon. Auch die Potenziale zur Effizienzsteigerung beim Wohnungsunternehmen müssen realistisch kalkuliert werden. Es geht also letztlich darum, den Markt besser einzuschätzen als der Konkurrent. Das Neubausegment sollten Ausländer eher den lokalen Anbietern überlassen. Für die deutschen Bauträger wird das Geschäft mit Neubau-Einfamilienhäusern wieder attraktiver, denn die Nachfrage ist da. Auch die Städte reagieren allmählich auf diesen Trend und beschäftigen sich zunehmend mit dem Thema "Stadthäuser".

Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier, Empirica AG, Expertin für den Wohnungsmarkt im Rat der Immobilienweisen.

Anlage-Tipp Handel:

Ein Spitzenjahr für Verkäufer

2006 ist man am Investmentmarkt für Einzelhandel eindeutig als Verkäufer besser gestellt. Das Interesse an langfristig vermieteten Objekten oder Projekten ist sehr groß. In diesem Jahr können Verkaufspreise erzielt werden, die später einmal vielleicht nicht mehr möglich sind. Schon im Jahresverlauf von 2005 sind die Anfangsrenditen um einige Zehntelprozent gesunken, und der Druck der Nachfrager wird die Renditen auch in diesem Jahr um einige weitere Zehntel drücken. Das starke Kaufinteresse wird einige Unternehmen motivieren, weitere Immobilienpakete in den Markt zu geben.

Die Käufer stehen in einem ausgesprochenen Bieterwettbewerb zueinander. Daher lautet meine Empfehlung: Preise genau prüfen. Auf der sicheren Seite stehen Käufer bei nachhaltig lebensfähigen Standorten. Das sind zum einen die etablierten Citylagen in größeren Städten, aber auch in etablierten regionalen Zentren, zum anderen dezentrale, künstlich geschaffene Agglomerationen mit Synergien zwischen den Mietern, also Fachmarktagglomerationen oder Nahversorgungszentren.

Olaf Petersen, GfK Prisma, Einzelhandelsexperte im Rat der Immobilienweisen.

Anlage-Tipp Büro:

"Der Yield Spread erreicht sein Maximum"

Im Jahr 2006 wird der Yield Spread, also die Differenz zwischen der Nettonanfangsrendite einer Büroimmobilie und der Verzinsung einer risikolosen Staatsanleihe, für Deutschland seine maximale Ausdehnung erreichen. Gleichzeitig hat der Bürovermietungsmarkt seinen Tiefpunkt durchschritten. Es könnte also das Jahr der Büroimmobilie werden. Die anziehende Mieternachfrage wird bei den Büroimmobilien ab 2007 auch wieder einen Anstieg der Kaufpreise nach sich ziehen.

Als Anlagestandorte würde ich Hamburg und München bevorzugen. Hamburg präsentiert sich im Moment als eine der wachstumsträchtigsten Städte mit einer guten Flächenausweisung und interessanten Produkten. In München herrscht Mangel an interessanten neuen flexiblen Flächen in der Innenstadt. Es gibt gute Chancen für Investments in den Bestand und für die Umwandlung in moderne Flächen.

Bei Zukäufen in Frankfurt am Main wäre ich vorsichtiger. Berlin hat hingegen gar nicht so schlechte Aussichten - vorausgesetzt, das Haus steht an einem guten Standort und ist in Einheiten von 250 bis 300 m2 vermietbar.

Das gilt im Übrigen auch für alle anderen Standorte. Die Mieternachfrage wird sich weiterhin auf Kleinflächen und die mittlere Größenkategorie zwischen 1.000 und 3.000 m2 konzentrieren, in den höheren Größenordnungen dünnt die Nachfrage aus. Bei den Großnutzern mit Bedarf ab 5.000 m2 gibt es künftig kein Wachstum mehr. Die Unternehmen haben sich weit gehend in den Neunzigern mit Eigennutzerobjekten versorgt.

Hartmut Bulwien, BulwienGesa AG, Büromarkt-Experte im Rat der Immobilienweisen.