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| 02.10.2003

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Aus IZ20/2003, S. 17

Von Berit Schumann

In diesem Artikel:

Red Book versus Blue Book versus Ertragswertverfahren

Die Hälfte der deutschen Sachverständigen und Bewerter wendet bereits die "European Valuation Standards" an. Die Briten setzen dagegen auf die Methoden des "Red Book".* In ihrer Diplomarbeit hat Berit [...]

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Die Autorin: Berit Schumann beendete im August 2003 das Studium "Wohnungs- und Immobilienwirtschaft" an der FH Zittau/Görlitz als Dipl.-Wirtsch.-Ing. für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (FH). Der vorliegende Beitrag beruht auf ihrer Diplomarbeit "European Valuation Standards und ihre Bedeutung für die Wertermittlungspraxis". Kontakt über Mail berit.schumann@web.de.

Ertragsorientierte Wertermittlungsmethoden im Fokus der Arbeit

Die Ausführungen verschiedener Wertermittlungsmethoden in der 4. Auflage des Blue Book wurden bei näherer Betrachtung eines der Bewertungsverfahren in der Diplomarbeit dahingehend untersucht, inwieweit sie für eine sachgerechte Bewertung geeignet sind. Das DCF-Verfahren nach Blue Book wurde dabei dem deutschen Ertragswertverfahren nach WertV (§§15 bis 20) gegenübergestellt. Der Schwerpunkt lag auf dem Vergleich ertragsorientierter Wertermittlungsmethoden, da diese bei Entscheidungen über Immobilieninvestitionen üblicherweise verwendet werden.

Im Ergebnis zeigte sich eine eher geringfügige Abweichung des ermittelten "Market Value" zum deutschen Verkehrswert. Die Abweichung von 14,75% kann auch bei Plausibilitätskontrollen anhand des Sachwert- oder Vergleichswertverfahrens auftreten.

Beide Verfahren weisen gleiche Ursprünge hinsichtlich der Methodik auf. Während das Ertragswertverfahren optimierte Mieteinnahmen über eine bestimmte Restnutzungsdauer hin kapitalisiert, quantifiziert die DCF-Methode dieselben Cashflows explizit über eine bestimmte Haltezeit, zinst diese ab und nimmt eine Schätzung der Restwertes am Ende des Haltezeitraumes vor. Die Abweichung kann auf die unterschiedlich gute Handhabbarkeit der Methoden zurückzuführen sein. Diese scheinbar banale Feststellung hat durchaus ihre Bedeutung: Ein Verfahren wird sich nämlich nur dann durchsetzen, wenn es einfach zu praktizieren ist. Die Anwendung des deutschen Ertragswertverfahrens erschien einfacher möglich als die der DCF-Methode. Dies kann sowohl auf die Verfahrensweise als auch auf unzureichende persönliche Erfahrung mit dieser Methode zurückzuführen sein. Einige Komponenten des DCF-Verfahrens werden durch Prognose in die Zukunft bestimmt und stellen somit hohe Unsicherheitsfaktoren dar. Weiterhin findet der Bodenwertanteil (53% des gesamten Immobilienwertes im Ertragswertverfahren) keine explizite Berücksichtigung in der DCF-Methode. Die Berücksichtigung des Bodenwerts kann bei dem DCF-Verfahren nur im Rahmen des Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungszinssatzes erfolgen. Der Umgang mit diesen Zinssätzen ist jedoch auf Grund mangelnder eigener Erfahrung schwierig. Auch kann die knappe Darstellung dieser Methode im Blue Book nur als mangelhaft brauchbar gelten. Ohne Hinzunahme von englischer Fachliteratur bzw. Angaben der WertV ist eine Wertermittlung nicht möglich.

Zusammenfassend weisen beide Verfahren Vor- und Nachteile auf. Das DCF-Verfahren stellt - vorausges. die Ausführungen des Blue Book werden verbessert - jedoch eine geeignete Alternative zum klassischen Ertragswertverfahren dar.

(c) Immobilien Zeitung; Quelle: Schumann

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