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| 18.09.2003

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Aus IZ19/2003, S. 14

Von Christoph Pitschke, Toni Ilgner, IZ

In diesem Artikel:

Swaps: Finanzierung trotz Basel II

Die künftigen Eigenkapitalrichtlinien der Banken haben auch für die Finanzierung von Bestandsimmobilien deutliche Auswirkungen auf die Kreditbereitschaft, Zinsmarge, Kreditlaufzeit und Zinsbindungsakz [...]

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Die Autoren: Christoph Pitschke ist wissenschaftlicher Mitarbeiter und Doktorand an der ebs Immobilienakademie. ebs-Absolvent Toni Ilgner arbeitet als Kreditanalyst im Bereich "Gewerbliche Immobilienfinanzierung" einer Frankfurter Großbank.

Tipp

Vor dem Hintergrund von Basel II werden Immobilienfinanzierungen immer schwieriger. Die klassischen Finanzierungsmodelle müssen durch innovative Kooperations- und Vertragsformen ersetzt werden. Die Immobilien Zeitung stellt deshalb in einem Finanzierungs-Special solche Modelle vor. Sie erfahren u.a., wie Sie durch den Einsatz von Zinsderivaten wie Swaps innerhalb eines modernen Zinsmanagements für mehr Flexibilität in der Finanzierung sorgen. Zudem erläutern wir, welche Anforderungen Private-Equity-Geber an Investments in der Projektentwicklung und an Portfolio-Transaktionen stellen. Sale-and-Lease-back-Konstruktionen stellen einen weiteren Schwerpunkt der Berichterstattung dar. Das Special erscheint in der IZ Nr. 21 vom 16. Oktober 2003. Einzelne Problemfelder werden mittels zahlreicher Beispiele in den darauf folgenden Ausgaben als Serie weitergeführt.

Definitionen

Covenants

Covenants sind kreditvertragliche Vereinbarungen, die den Kreditnehmer einseitig verpflichten, für die Sicherstellung der Kreditrückzahlungsfähigkeit als notwendig erachtete Parameter einzuhalten. Dies können Unterlassungserklärungen (z.B. Verzicht auf Belastung von Vermögensgegenständen) oder finanzielle Mindeststandards (z.B. Eigenkapitalquote, Kapitaldienstdeckungskoeffizient) sein. Notwendige Bestandteile bei der Vereinbarung jedes finanziellen Covenant sind: Bezeichnung, Schwellenwert, präzise Definition der Berechnung, Art und Häufigkeit der zur Erfüllung vom Kunden zu vorzulegenden Unterlagen, Umgang mit einem Verstoß (z.B. Frist zur Behebung) sowie Rechtsfolgen (z.B. Kündigungsrecht, Erhöhung der Kreditmarge).

Swap-Marge

Bruttoerlös der Bank aus dem Swap als Zinsunterschied zwischen dem Swap-Kundenzinssatz und dem Swap-Interbankenzinssatz.

Euribor

Interbanken-Referenzzinssatz für den Euro-Raum.

Zins-Swaps

Zins-Swaps stellen vertragliche Vereinbarungen zum Austausch von Zahlungsströmen dar. Bei diesen Verträgen handelt es sich um sofort beginnende gleichzeitige Zahlungsverpflichtungen und Zahlungsforderungen. Die Zahlungen werden jeweils auf der Basis des Nominalbetrages, der Laufzeit und Differenz zwischen festem und variablem Zins berechnet. Die Hauptanwendung ist der Tausch von Festzinsbeträgen gegen variable Zinsen. Die Swap-Vereinbarung ist dabei - wie alle Derivate - ein von dem Grundgeschäft der Kreditbeziehung unabhängiges Rechtsgeschäft. Zum Zahlungszeitpunkt erfolgt der Austausch der jeweiligen Zinsdifferenz, wodurch das Erfüllungsrisiko für beide Vertragspartner überschaubar bleibt. Zum Abschlusstermin hat der Swap immer den Wert Null (d.h., es entstehen keine Up-Front-Kosten). Beispielsweise können aus variablen Finanzierungen resultierende Zinsforderungen durch Zins-Swaps in Festzinsforderungen gewandelt werden. Hochliquide Märkte für Swap-Geschäfte führen zu relativ niedrigen Transaktionskosten und machen Swaps zum idealen Instrument zur Absicherung langfristiger Zinspositionen.

Payer-Swap

Beim Payer-Swap zahlt der Kunde den Langfristzins und erhält den Euribor. Die umgekehrte Variante würde als "Receiver-Swap" bezeichnet werden.

(c) Immobilien Zeitung, Quelle: Pitschke, Ilgner

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