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| 22.05.2003

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Aus IZ11/2003, S. 18

Von IZ

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht
  • Personen:
    Lutz Freitag, Rainer Huhle

Neue Spielregeln im Poker um die besten Baugeldpreise

Mit dem Basel-II-Abkommen wird das Bankenaufsichtsrecht voraussichtlich ab 2007 eine tief greifende Änderung erfahren. Denn der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht, ein Gremium internationaler Banken [...]

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Kommentar

zu "Neue Spielregeln im Poker um die besten Baugeldpreise"

Auch wenn an den Details noch gefeilt werden dürfte: Im Grundsatz ist Basel II eine beschlossene Sache. Nach den neuen Vorschriften wird die pauschale Hinterlegung mit Eigenkapital durch eine individuelle Berücksichtigung des Risikos einzelner Kreditengagements ersetzt. Kreditzinsen werden sich also in ihrer Höhe künftig an der jeweiligen Ausfallwahrscheinlichkeit des Kredits orientieren. Kommen hohes Risiko und niedrige Eigenkapitalausstattung des Darlehensnehmers zusammen, wird der Kredit entsprechend teurer oder überhaupt nicht mehr gewährt. Mit internen und externen Ratings sollen die Objekt- und Marktqualitäten und damit das Kreditrisiko nach einheitlichen Standards ermittelt werden. Dabei sollen sowohl die Kreditnehmer als auch die Kreditportfolios der Banken nach den gleichen differenzierten Kriterien bewertet werden. Je besser das Rating für den Kunden ausfällt, umso günstiger und einfacher wird er einen Kredit bekommen. Auch die Geldinstitute werden ein großes Interesse an einem möglichst positiven Rating ihrer Kreditportfolios an den Tag legen, da das Bankenrating einen analogen Einfluss auf die Kosten der Fremdmittelbeschaffung haben wird.

Die künftig erforderliche konsequente Anwendung von Ratings legt den Banken zusätzliche Kosten auf, die wohl kaum gesondert berechnet und einzelnen Kunden in Rechnung gestellt werden dürften. Wahrscheinlicher ist eine allgemeine Umlage auf alle Darlehensnehmer. Im jeweiligen Einzelfall kostenwirksam wird sich dagegen die individuelle Bewertung des Kreditrisikos und die damit einhergehende Unterlegung mit dem Eigenkapital der Bank auswirken. Risikoadäquate und verstärkt renditeorientierte Preisgestaltungen der Kreditinstitute sind zu erwarten und werden zu einer deutlichen Spreizung der Zinssätze führen. Für Darlehensnehmer mit erstklassiger Bonität und hoher Eigenkapitalquote könnten die Kosten für die Fremdfinanzierung also deutlich sinken.

Ein rauerer Wind wird dagegen den vielen kleinen und mittelständischen Unternehmen aus der Immobilienbranche ins Gesicht wehen, denn traditionell weisen sie im internationalen Vergleich einen hohen Fremdfinanzierungsanteil auf. Hinzu kommt, dass im Vergleich zu anderen Investmentformen Immobilienprodukte ein wesentlich größeres Risiko repräsentieren, weil viele Faktoren wie Marktlage, Standort und Produktqualität ständigen Änderungen unterliegen. Dies wird mit Sicherheit großen Einfluss auf die Entscheidung über eine Kreditvergabe und die entsprechende Preisgestaltung ausüben. Nur unzureichend mit Eigenkapital ausgestattete Projektentwickler und Bauträger werden sich deshalb in Zukunft häufiger mit der Frage nach weiter gehenden adäquaten Sicherheiten konfrontiert sehen, die aber erfahrungsgemäß nur selten erbracht werden können. Um Finanzierungsprobleme zu umgehen, werden sie verstärkt auf Eigenkapital ersetzende Mittel Dritter angewiesen sein oder sich aus dem Geschäft ganz verabschieden müssen. Auch die Ansprüche an die Anwendung von Controllinginstrumenten der Kreditnachfrager werden steigen, denn die für die Risikobewertung und die Ratings künftig erforderliche Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse sowie der schlüssigen Unternehmens-, Liquiditäts- und Ertragsplanung setzt ein entsprechend professionelles Rechnungswesen voraus.

Basel II wird also mit Sicherheit zu einer Auslese vor allem unter kleinen und mittelständischen Immobilienunternehmen führen, die traditionell überwiegend im Wohnungsbau tätig sind. Auch die Banken werden alleine schon mit Blick auf die erforderliche risikoadäquatere Vergabe ihrer Kredite neue Strategien entwickeln und sich verstärkt im Bereich des Investmentbanking engagieren. Große Kreditkonzerne werden zunehmend dazu übergehen, über Tochtergesellschaften ihr Engagement im Bereich der Projektentwicklung zu forcieren, und sie werden verstärkt in die Rolle des Vermittlers von Eigenkapitalersatz schlüpfen. Weil mit Basel II die Messlatte für das Kredit- und Risikomanagement erheblich höher gelegt wird, ergeben sich daraus aber auch gleichzeitig die Chancen für eine weitere Professionalisierung in der Immobilienbranche, und zwar sowohl auf Seiten der Kreditinstitute als auch bei Darlehensnehmern. (mle)