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| 05.10.1995

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Aus IZ22/1995, S. 7

Von mu

In diesem Artikel:

Es wird eng auf dem Markt für Hotelimmobilien Marktsättigung bedroht kleinere Betriebe / Auch Luxushotels weniger Kunden

Frankfurt (S+P) mu - Es weht ein rauherer Wind auf dem Markt der Hotelimmobilien. Die Zeiten, in denen Hotelimmobilien als todsichere Anlage galten und als "Selbstläufer" konzipiert werden konnten, si [...]

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Holiday Inn Express

Holiday Inn Express ist die jüngste Entwicklung der Holiday Inn Worldwide EMEA. Es stellt neben dem hochpreisigen "Holiday Inn Crowne Plaza", dem im mittleren Preissegment angesiedelten "Holiday Inn" und dem regional ausgerichteten "Holiday Inn Garden Court" zukünftig das vierte Standbein des Unternehmens dar. Eine Übernachtung für ein (bzw. zwei) Personen kostet im Durchschnitt 119DM.

Konrad de Vries, Vize President Property & Development, positioniert das HI Express zwischen der Zwei- und Drei-Sterne-Kategorie, wobei die Qualität und die Zimmer-Ausstattung einem neugebauten Drei-Sterne-Hotel entsprechen - mit dem Unterschied, daß je Zimmer 33m2 statt 50m2 Bruttogeschoßfläche gebraucht sowie 62.000DM statt 85.000DM für Bau- und Baunebenkosten veranschlagt werden. Die Betriebsökonomie wird dadurch gewährleistet, daß maximal 15 Angestellte für 100 Zimmer benötigt werden.

Typischerweise werden Express-Hotels in Stadtrandzonen und stadtnahen, verkehrsgünstig gelegenen Gewerbe- und Dienstleistungsgebieten angesiedelt.

Im Minimum beträgt die Zimmergröße 17,5m2 inklusive einer 6,1m2 großen Naßzelle. (Im Vergleich dazu: Ibis stellt dem Gast 16,7m2 Nutzfläche zur Verfügung, Intercity veranschlagt 19,4m2, jedoch ohne separate Toilette.) Die Maximalfläche für ein Express-Zimmer beträgt 21m2 mit einer Naßzelle von 7,4m2. Jedes Zimmer verfügt über einen Computer- und Faxanschluß.

Ein wesentlicher Bestandteil der Express-Hotels ist ein sich dem Eingangsbereich anschließender "great room" mit mindestens einem Sitzplatz für jeweils zwei Zimmer. Zusätzlich gibt es einen kleineren Konferenzraum mit 75m2.

Die Fertigstellung des Hotels wird bestmöglich optimiert. Für ein typisches, 103 Zimmer umfassendes Hotel werden 6,2 Mio. DM für Bau- und Baunebenkosten veranschlagt. Die Ausstattung inklusive der Kommunikationstechnik kostet 1,2 Mio. DM. Zusammen mit der Franchisegebühr und den Kapitalkosten belaufen sich die gesamten Herstellungskosten auf 7,8 Mio. DM (ohne Grundstücksanteil). Die Bauzeit von der Erteilung der Baubewilligung bis zur Eröffnung sollte 12 Monate nicht überschreiten.

Dorint Budget Hotel

Die Dorint AG zählt zu den führenden deutschen Hotelgesellschaften. Europaweit umfaßt die Gruppe 48 Hotels, größtenteils in der Drei- bis Vier-Sterne-Kategorie. Im letzten Jahr wurden Hotels in Mainz, Leipzig, Dresden und das erste "Dorint Budget Hotel" in Düsseldorf-Nord eröffnet. Mit dem Budget-Hotel will die Gruppe in den Zwei-Sterne-Bereich einsteigen.

Das Dorint-Budget-Hotel wird als Reaktion auf die rückläufige Nachfrage nach hochpreisigen Hotels gesehen. Zudem sei aufgrund der steigenden Grundstückspreise sowie der Bau- und Baunebenkosten ein akzeptabler Pachtzins für den Hotelbetreiber immer schwieriger zu erwirtschaften, erklärt Ulrich Schweizer von der Dorint AG. Durch Festlegung der Baustandards unter Berücksichtigung aller Kostenfaktoren wurden die Herstellungskosten für ein 120-Betten-Zimmer auf 12 bis 14 Mio. DM reduziert (inklusive Grundstücksanteil).

Typische Standortkriterien sind: Autobahnnähe, Verkehrsknotenpunkte und Ausfallstraßen, Gewerbe- und Industrieparks. Bedingt durch das Baurecht und die Stellplatzverordnung wird allgemein ein relativ hoher Grundstücksanteil benötigt. Der Grundstücksbedarf für ein Hotel mit 100 Zimmern und zweigeschossiger Bauweise liegt bei rund 8.300m2. Für die interne Kalkulation setzt Dorint einen Grundstückspreis von 270DM/m2 voraus - der Grundstückspreis sollte jedoch 450DM/m2 nicht überschreiten. In Zukunft rechnet Dorint mit mindestens 6.500m2 für eine dreigeschossige Bebauung mit 120 Zimmern (184 Betten). Die Grundstückskosten liegen demnach zwischen 15 und 20% der Gesamtinvestitionskosten.

Die zukünftigen Dorint-Hotels orientieren sich an dem Modellprojekt in Düsseldorf. Vorausgesetzt wird ein T-förmiger Gebäudekörper mit einer Bruttogrundrißfläche von 1.606m2. Die gesamte Bruttogeschoßfläche beträgt 4.785m2. Auf einen Keller wird verzichtet. Stattdessen wird die Haustechnik im Dachgeschoß untergebracht.

Die Zimmer verfügen einheitlich über 16,9m2 Grundfläche inklusive einer 2,89m2 großen Naßzelle. Zusätzlich verfügt das Hotel über drei miteinander kombinierbare Konferenzräume von je 50m2 sowie über vier Besprechungsräume. Im Gemeinschaftsbereich sind eine Lobby sowie ein Restaurant mit 100 Plätzen vorgesehen. Mit maximal 14 Mitarbeitern wird die Betriebsökonomie optimiert.

Die Baukosten werden auf ein Minimum reduziert. Die von Dorint angegebenen Baukosten (Rohbaukosten, Haustechnik, sanitäre Anlagen und Elektrioinstallation) von 7 Mio. DM erscheinen allerdings zu günstig (1.460DM/m2 BGF). Die Baunebenkosten werden mit einer Mio. DM angesetzt. Weitere 1,75 Mio. DM werden für die Ausstattung der Zimmer sowie für technische Ausstattung (z. B. der Küche) veranschlagt.

Die Betreibergesellschaft wird vom Investor mit einer Jahresmiete von 10.300DM je Zimmer bzw. einer Jahresmiete von 1,2 Mio. DM belastet. Bei einem Investitionsvolumen von 14 bis 15 Mio. DM ergibt sich für den Investor also eine sehr interessante Rendite.