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| 25.04.2003

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Aus IZ09/2003, S. 17

Von Dr. Benedikt Kiesl, Udo Schuster, IZ

In diesem Artikel:

Abschied vom Kommunalkredit als Benchmark

Die Unternehmensberater Sven Rickes und Julian von Hassell plädierten in ihrem einleitenden Beitrag unserer Serie für eine aktivere Rolle der Kreditinstitute als Interessensbroker zwischen öffentliche [...]

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Die Autoren: Dr. Benedikt Kiesl ist Direktor der HypoVereinsbank. Er ist für die Akquisition und Strukturierung von Off-Balance- und Projektfinanzierungen im Immobilienbereich verantwortlich. Udo Schuster, Immobilienwirt (DIA), Abteilungsdirektor der HypoVereinsbank, absolvierte eine Ausbildung in der öffentlichen Verwaltung. Er betreut institutionelle und öffentliche Kunden im Real Estate Management.

PPP in Deutschland

Programmierter Interessenkonflikt?

PFI-Modelle in England, z.B. zur Errichtung von Haftanstalten, zeichnen sich durch eine umfassende Betrachtung des Projektes aus. Im Rahmen sog. DCMF-Projekte (Design, Construction, Management and Financing) werden langfristige Konzessionsverträge abgeschlossen. Während die Baugesellschaft die Risiken der Bauphase trägt, verpflichtet sich die öffentliche Hand, in der Betriebsphase feste Zahlungen auf der Basis "take or pay" zu leisten. Der Betreiber dagegen übernimmt Risiken in den Bereichen Betriebskosten, Bereitstellung der Zellen, Wartung, Instandhaltung. Politische Risiken hingegen trägt wiederum die öffentliche Hand.

Ein ähnliches Projekt wurde im Bereich Krankenhäuser (Consort Healthcare) realisiert. Hier wurden nur die nicht-klinischen Dienste durch die Projektgesellschaft bereitgestellt, während die medizinische Versorgung durch einen Krankenhaustrust mit öffentlich-rechtlichem Hintergrund erfolgt. Über entsprechende Service-Payments werden die laufenden Betriebskosten, der Kapitaldienst für das aufgenommene Fremdkapital sowie die Eigenkapitalrendite abgedeckt.

Durch die Risiko- und Ertragsteilung wird ein Interessenausgleich geschaffen, der eine Win-win-Situation für alle Seiten ermöglicht. Das Interesse des privaten Sektors liegt auf der einen Seite im Generieren von Einnahmen aus Planung, Bau und Betrieb sowie einer attraktiven Eigenkapitalverzinsung bei steuerbarem Risiko. Die öffentliche Hand auf der anderen Seite kann Investitionen schneller realisieren und Risiken aus dem Betrieb der Objekte verlagern.

Zu eindimensionale Betrachtung in Deutschland?

Dem Aspekt der Investitionsfolgekosten wird bei der Beurteilung von PPP-Modellen noch viel zu wenig Bedeutung beigemessen. Jedoch überschreiten die kumulierten laufenden Kosten nach ca. sieben bis neun Jahren die Kosten der Investition.

Zu wenig Berücksichtigung bei der Betrachtung von Investitionen finden darüber hinaus auch Kosteneinsparungspotenziale bzw. -risiken im Bereich Planung und in der Bauphase.

Teilweise werden in Deutschland seitens der öffentlichen Hand bei der Vorteilhaftigkeitsbetrachtung derzeit noch zu sehr nur die reinen Finanzierungskosten ins Kalkül gezogen. Als Benchmark gilt dann das Kommunaldarlehen, dessen Konditionen auf Grund der Bonität öffentlicher Kreditnehmer nach wie vor deutlich günstiger sind als Kredite an privatwirtschaftlich organisierte Unternehmen. Auch der Aspekt einer angemessenen Eigenkapitalrendite bleibt außer Betracht. Hinzu kommt, dass Fördermittelbestimmungen oftmals privatwirtschaftliche Modelle eher benachteiligen.

Sollen Investoren Risiken übernehmen, müssen entweder die Objekte auch entsprechende Chancen bieten oder der Risikoübernahme muss eine entsprechende Prämie gegenüberstehen. Gleiches gilt auch auf der Fremdkapitalseite: Entweder bieten die Objekte einen entsprechenden Marktwert durch ihre Fungibilität und Drittverwendungsfähigkeit oder der Kreditnehmer muss höhere Zinsen für das Kreditrisiko zahlen. Ist die öffentliche Hand allerdings bereit, in die Haftung zu gehen, lassen sich wiederum günstigere Konditionen ähnlich den Kommunalkrediten darstellen.

(c) Immobilien Zeitung, Quelle: HVB

PFI und PPP

Die Serie in der Übersicht

1 Einleitung: Wege aus der Krise

2 Wolfsburg AG: Wenn Staat und Wirtschaft einer Meinung sind

3 Kommunale Plattformen

4 Lebenszyklusumspannendes Public Real Estate Management

5 Asset Management, Structured Finance und mehr: Die Sicht einer Immobilienbank

6 Erfolgreiche PPP-Projekte in Kooperation mit Hochschulen

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