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| 27.03.2003

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Aus IZ07/2003, S. 12

Von IZ

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH)
  • Personen:
    Uwe Bethge

Bis zum Besitzübergang haftet der Verkäufer

Mängel, die zwischen dem Abschluss eines Kaufvertrags und dem tatsächlichen Besitzübergang auftreten, werden von einem Haftungsausschluss des Verkäufers nicht erfasst. Mit dieser Entscheidung rückt de [...]

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KOMMENTAR

zu "Haftungsausschluss"

Die BGH-Entscheidung ist eine Kehrtwende in der Rechtsprechung des Grundstückssenats. Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie konnte sich bisher nach Vertragsunterzeichnung beruhigt zurücklehnen. Sofern - ohne sein Verschulden - bis zur Schlüsselübergabe noch Mängel auftraten, hatte er damit nichts mehr zu tun. Auf die üblichen Gewährleistungsklauseln ist jetzt kein Verlass mehr. Für die Vertragsparteien tun sich völlig neue Risiken auf. 99% aller notariellen Kaufvertragsmuster führen nach der neuen Rechtslage zu einer Haftung des Verkäufers vor Besitzübergang. Freistellungsklauseln waren bei der Vertragsgestaltung und Verhandlung bisher kaum ein Thema. Jetzt müssen Parteien und Notare sie deutlich in den Mittelpunkt stellen. Im Einzelfall ist genau zu prüfen, ob der Verkäufer tatsächlich das Risiko bis zum Besitzübergang behalten soll, oder ob es angemessener ist, die Haftung explizit auf den Käufer zu übertragen. Das würde beispielsweise Sinn ergeben, wenn der Käufer schon vorher mit Umbauarbeiten beginnt, denn das Hauptargument aus Karlsruhe, der Verkäufer könne die Risiken bis zur Übergabe besser beherrschen, gilt dann nicht mehr. Vielleicht steht dann aber der Käufer vor einem Scherbenhaufen, wenn die Immobilie durch Verschulden Dritter vollständig zerstört wird. Der boshafte Verkäufer könnte versuchen, zusätzlich zum Kaufpreis Versicherungsleistungen zu kassieren (falls die Immobilie überhaupt versichert ist). Der BGH hat die Parteien eines Grundstückskaufvertrages vor schwierige neue Aufgaben gestellt. RA Uwe Bethge