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| 24.10.2002

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Aus IZ22/2002, S. 22

Von Dr. Martin Dippel, Dr. Michael Kerth, Dr. Harald Mark, IZ

In diesem Artikel:

Altlasten bei Immobilien bergen erhebliche Risiken, die man aber kalkulierbar machen kann

Umweltbelastungen, die in der Vergangenheit durch Schadstoffeinträge aus Betriebsstätten und anderen Anlagen, durch Unzulänglichkeiten und Missstände bei der Abfallbeseitigung und durch vielfältige an [...]

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Die Autoren: RA Dr. Martin Dippel, Sozius der überörtlichen Sozietät Brandi Dröge Piltz Heuer Gronemeyer, Paderborn (www.bdphg.de) - Dr. Michael Kerth, Geschäftsführer der Dr. Kerth + Lampe Geo-Infometric GmbH, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Untersuchung und Beurteilung von Altlasten (www.Dr-Kerth-Lampe.de) - Dr. Harald Mark, Geschäftsführer der MSP Dr. Mark, Dr. Schewe & Partner GmbH, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für standortbezogene und flächendeckende Erhebungen von Altlasten (www.msp-dortmund.de).

Das Autorenteam ist spezialisiert auf Problemlösungen im Zusammenhang mit Altlasten im Grundstücksverkehr. Die Autoren vertreten im Einzelnen folgende Fachthemen. Dippel: juristische Fragestellungen, anwaltliche Beratung, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Schwerpunkt Umweltrecht. Kerth: Gefährdungsabschätzung, Sanierung, monetäre Bewertung. Mark: Altlasten-Unbedenklichkeitsprüfung.

Fallbeispiel 1

Wie das "Altlastenrisiko" durch Anpassung der Nachfolgenutzung bewältigt werden kann

Das ehemalige Gelände eines Holz verarbeitenden Betriebs ist derzeit eine Brachfläche am Rand der Innenstadt. Aus städtebaulicher Sicht kommen für dieses Gelände die Ansiedlung von nicht störendem Gewerbe einschließlich eines Nahversorgungsmarktes sowie eine Wohnbebauung in Betracht.

Eine durchgeführte Altlastenuntersuchung zeigt, dass im Bereich des ehemaligen Heizöllagers der Boden in erheblichem Maße mit Mineralöl belastet ist. Belastungen des Grundwassers mit Mineralöl sind nicht festzustellen. Außerdem ist am westlichen Grundstücksrand eine Altablagerung vorhanden, in der vor allem Aschen und Holzspäne abgelagert wurden. In dieser Altlablagerung kommt es durch Faulprozesse zur Bildung von Deponiegas (Methan). Bei der gegebenen Nutzung sind keine Gefahren durch Bildung von explosiven Methan-Luft-Gemischen gegeben.

Durch Anpassung der Nachfolgenutzung kann der Aufwand für erforderliche Sanierungsmaßnahmen deutlich reduziert werden:

· Um zu verhindern, dass es zu Gefahren durch explosive Methan-Luft-Gemische kommt, wird auf eine Bebauung der Altablagerung verzichtet. Dieser Bereich wird vielmehr mit Gehölzen bepflanzt.

· Die stark mit Mineralöl belasteten Bereiche des ehemaligen Heizöllagers werden ausgekoffert und einer Bodenbehandlungsanlage zugeführt. Insgesamt wird der Bereich des ehemaligen Heizöllagers als Parkplatzfläche für den geplanten Nahversorgungsmarkt genutzt. Hierdurch erfolgt eine weit gehende Versiegelung der Fläche. Die Bildung von Sickerwasser wird damit minimiert. Auch für die Zukunft ist damit durch die getroffenen Maßnahmen sichergestellt, dass keine Grundwasserbelastung auftritt.

(c) Immobilien Zeitung;

Quelle: Dr. Mark, Dr. Schewe & Partner GmbH

Fallbeispiel 2

Wie das "Altlastenrisiko" kalkulierbar werden kann

Ein Teilbereich eines ehemaligen Hüttenstandortes ist gegenwärtig weit gehend versiegelt und wird aktuell als Pkw-Abstellplatz genutzt. Das Grundstück liegt in städtebaulich attraktiver Lage, stellt gegenwärtig aber einen "Schandfleck" dar.

Eine Untersuchung des Geländes hat ergeben, dass unter der Versiegelung bis in etwa 3,5 m Tiefe Schlacken und Aschen vorhanden sind, die mit Schwermetallen und polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen belastet sind. Dabei belegen die durchgeführten Untersuchungen, dass die Schadstoffe nur in sehr geringem Maße löslich vorliegen und durch die Versiegelung der Oberfläche eine Auswaschung in das Grundwasser nicht erfolgen kann. In dem Sachverständigengutachten wird daher ausgeführt, dass gegenwärtig von dem Gelände keine Gefahren ausgehen.

Ein Investor plant nunmehr, dieses attraktive Grundstück zu erwerben und dort Eigentumswohnungen mit einer Tiefgarage zu errichten. Dabei soll eine Teilfläche des Grundstücks als Garten hergerichtet werden. Im Rahmen der Planung seines Vorhabens schaltet der Investor neben einem Architekten auch einen Altlastensachverständigen ein. Dieser Altlastensachverständige überprüft das vorliegende Gutachten und ermittelt, welche Risiken für den Investor bestehen. Im vorliegenden Fall sind folgende Risiken zu klären:

Kann das geplante Bauvorhaben grundsätzlich auf dem kontaminierten Grundstück unter Berücksichtigung von Gefahrenabwehr und baurechtlich notwendigen Vorsorgemaßnahmen realisiert werden?

Sind, und wenn ja welche, Maßnahmen im Bereich der geplanten Gartenfläche zu ergreifen? Welche Kosten werden durch die ggf. erforderlichen Maßnahmen verursacht?

Wie kann der bei der Baumaßnahme anfallende Aushub ordnungsgemäß entsorgt werden? Welche "Mehrkosten" gegenüber der Entsorgung nicht schädlich verunreinigten Bodenaushubs werden hierdurch verursacht?

Um eine größtmögliche Investitionssicherheit zu schaffen, erfolgt nach fachlicher Klärung der Risiken mit den zuständigen Behörden eine Abstimmung über den Umfang der erforderlichen Maßnahmen, die vom Sachverständigen in einem Sanierungsplan detailliert beschrieben werden. Auf der Grundlage des Sanierungsplans wird von einem im Bodenschutz- und Verwaltungsrecht erfahrenen Juristen im Auftrag des Investors der Entwurf eines öffentlich-rechtlichen Sanierungsvertrags erarbeitet. Auf der Grundlage dieses Entwurfs erfolgen durch Abschluss des Vertrags zwischen der Kommune und dem Investor die wechselseitigen Regelungen der Rechte und Pflichten. Durch die Mithilfe des Juristen bei den Behördengesprächen und bei der Ausgestaltung des Sanierungsvertrags kann im vorliegenden Fall einerseits das zulässige Maß an Regelungen im Verhandlungswege ausgeschöpft werden. Andererseits bedarf die Ausgestaltung öffentlich-rechtlicher Verträge im Bodenschutzrecht nicht nur fachlicher, sondern auch juristischer Präzision, wodurch größtmögliche Investitionssicherheit geschaffen wird.

Eine finanzielle Prüfung aller Maßnahmen zur Sanierung ergibt, dass das Vorhaben nur dann wirtschaftlich zu realisieren ist, wenn der Grundstückskaufpreis gegenüber dem ursprünglichen Ansatz reduziert wird. In den Kaufverhandlungen kann eine entsprechende Einigung erzielt werden.

Bei einer solchen Vorgehensweise haben alle Beteiligten profitiert: Der Grundstücksverkäufer konnte trotz der vorhandenen Kontamination sein Grundstück zu einem angemessenen Preis veräußern. Die Kommune konnte eine städtebaulich attraktive Entwicklung des Grundstücks erreichen. Der Investor musste kein unkalkulierbares finanzielles Risiko eingehen und konnte auf dem Grundstück das vorgesehene Objekt realisieren. Die zukünftigen Nutzer des Grundstücks wiederum sind durch die getroffenen Maßnahmen gegen Gefahren geschützt.

(c) Immobilien Zeitung;

Quelle: Dr. Mark, Dr. Schewe & Partner GmbH