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| 16.08.2002

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Aus IZ17/2002, S. 14

Von IZ

In diesem Artikel:

Leichtfertige Finanzierung

"Es ist erstaunlich, wie viele Planungen für Hotelprojekte weder Hand noch Fuß haben", so die Erfahrung von Antje Zumsande. Auch die Finanzierung erfolge häufig wenig rational, da es an entsprechendem [...]

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FINANZIERUNG VON HOTELPROJEKTEN:

Check-Liste für die Kreditprüfung

1. Bonität des Kreditnehmers

· Ganz gleich, ob es sich um natürliche oder juristische Personen handelt, abklären, ob und wie viele Kreditengagements bereits vorhanden sind.

· Wie hoch sind die bereits vorhandenen Mietvertragsverpflichtungen und "harten" Patronatserklärungen?

Das ist insbesondere im Hinblick auf die Umstellung von HGB-Bilanzierung auf IAS notwendig. Ab 2005 sollen die internationalen Rechnungslegungsvorschriften in Deutschland umgesetzt sein. Alle börsennotierten Unternehmen müssen hingegen bis Ende 2003 umgestellt haben. Meistens erhöht sich dadurch im ersten Jahr das Eigenkapital und der Gewinn wird minimiert. Eine "harte" Patronatserklärung enthält in etwa folgende Stellungnahme: "Wir übernehmen für unsere Tochtergesellschaft die volle Verantwortung und Verpflichtung für alle finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Verpächterin und werden im Falle eines eventuellen Bonitätsengpasses jederzeit, unmittelbar und in vollem Umfang die Haftung übernehmen."

· Familiäre Verpflichtungen des Kreditnehmers betrachten (z.B. Auszahlungsverpflichtungen des Eigentümers im Erbfall).

2. Unabhängige Rentabilitätsberechnung und kurze Standortbewertung

· Von einem ausgewiesenen Experten vorlegen lassen, um die Höhe des Ertragswertes bestmöglich absichern zu können; Zahlen von Unternehmen, die branchenfremd sind, sollte keine Aufmerksamkeit geschenkt werden;

· Vergleich zwischen Mietzins und Kapitaldienst;

· Vergleich der Rentabilitätsberechnung mit eventuell vorhandenen veröffentlichten Zahlen (z.B. vom Dehoga).

3. Letter of Intent/Pachtvertrag

Sofern ein Letter of Intent mit aufschiebenden Bedingungen vorliegt, zusätzlich den Pachtvertragsentwurf des Pächters einfordern und auch diesen Vertragsinhalt von einem Fachmann unter anderem hinsichtlich folgender Aspekte prüfen lassen:

· Kündigungsmöglichkeiten (nicht erst bei Insolvenzantrag, da Kündigungssperre gemäß § 112 InsO);

· Untervermietungsoption/Übertragungsrechte;

· Wertsicherungsklausel (Fungibilität!);

· Aufrechnungs-, Zurückbehaltungs- und Mietminderungsrechte;

· Mietsicherheiten;

· ist die Trennung der Zuständigkeiten aus Dach und Fach bzw. FF+E (Fixture, Furniture and Equipment) ausreichend definiert?

· Betriebsunterbrechungsvereinbarung des Pächters;

· Betriebspflicht;

· Freistellungserklärung nach § 613 a BGB (sofern sich Mieter und Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - trennen, der Betrieb jedoch betriebsbereit ist und kein Nachfolger übernimmt, gehen die Arbeitsverhältnisse auf den Eigentümer über).

4. Schufa

Nicht alleine auf die Aussagefähigkeit von privaten Wirtschaftsauskunfteien sowie Schufa vertrauen.

5. Betreiber

Professionalität und Seriosität des potenziellen Betreibers bewerten bzw. einschätzen. Eventuell Verpflichtung nach § 18 KGW in den Nutzungsvertrag aufnehmen lassen.

6. Controlling

Sind im Betreiberunternehmen kompetente Controller eingesetzt?

7. Bilanz

Die Bilanzpositionen "sonstige Forderungen", "sonstige Vermögensgegenstände", "sonstige Verbindlichkeiten", "immaterielles Anlagevermögen" betrachten.

8. Warnsignale

Wenn der Antragsteller erklärt, er habe auch nach acht Monaten keinen Betreiber gefunden, der das Hotel zum erforderlichen Pachtzins übernehmen möchte, und er deshalb eine eigene Betriebsgesellschaft gründet, dann sollten bei den Verantwortlichen des finanzierenden Kreditinstituts alle Warnsignale aufleuchten. Die meisten Profis wissen sehr wohl, warum sie auf das Objekt verzichten.

· Möglicherweise käme ein Management- oder aber mindestens ein Franchisevertrag einer professionellen Hotelgruppe in Betracht.

· Ist der Kreditnehmer kein Hotelier und kann keinen Pacht-, Management- oder Franchisevertrag vorweisen, so ist von einer Finanzierung abzuraten.

(c) Immobilien Zeitung; Quelle: Antje Zumsande/Consilium Hotellerie