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| 14.03.2002

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Aus IZ06/2002, S. 18

Von Mike Kaiser

In diesem Artikel:

Seniorenimmobilien "durchgecheckt"

Um eine Seniorenimmobilie erfolgreich zu realisieren, ist nach Ansicht von Mike Kaiser eine detaillierte Machtbarkeitsstudie unerlässlich. Nur sie garantiert eine für den jeweiligen Mikromarkt "maßges [...]

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Machbarkeitsprüfung für Seniorenimmobilien:

Die einzelnen Arbeitsschritte

1. Definition des Einzugsgebietes

2. voll stationäre Pflege

2.1. Bedarfsanalyse:

· Bedarf an voll stationären Pflegebetten zum gegenwärtigen Zeitpunkt:

Der Bedarf (Verhältnis von Angebot und Nachfrage) sollte zunächst mittels einer Herleitung über kalkulatorische Kennzahlen bestimmt werden. Dann folgt der Abgleich mit den in der entsprechenden Konkurrenzanalyse ermittelten tatsächlichen Auslastungsraten sowie eventuellen Wartezeiten bei den im Einzugsgebiet bereits im Betrieb befindlichen Einrichtungen.

· Bedarfsentwicklung bei Pflegeplätzen auf Grund von demografischen Veränderungen in den kommenden 10 bis 20 Jahren

· Bedarf an spezialisierten Pflegebetten (Demenz; Apalliker, Hospiz; Tages- und Kurzzeitpflege etc.)

· Nachfrage nach Einzelzimmern

· Abgleich mit kommunalen Planungsrichtwerten

2.2. Konkurrenzanalyse:

a) quantitativ:

· Gesamtheimentgelte pro Pflegetag in den Pflegestufen 1 bis 3 sowie die hierin enthaltenen Investitionskostenanteile

· Einzelzimmerzuschläge und sonstige gesondert berechnete Zusatzleistungen

· Eigenanteile der Bewohner in den Pflegestufen 1 bis 3 nach Abzug der Zuzahlungssätze der Pflegekassen

· Bettenbestände, Einzel-/Doppelzimmer-Verhältnisse

· tatsächliche Auslastungsraten sowie Wartezeiten

b) qualitativ:

· Anteil der konkurrenzfähigen Betten

· Service- und Dienstleistungsniveau

· Versorgungsqualität

· Einrichtungskonzeption, spezialisierte Angebote

· Lage / Infrastruktur

· Objekt-, Ausstattungsqualität

· Qualität der Integration in das Gemeinwesen

· Einhaltung HeimMindBauV

· Zukunftsfähigkeit des Gesamtkonzeptes

· Alter der Immobilien

· Preis-Leistungs-Verhältnis

3. Wohnformen für Senioren (betreutes Wohnen, Seniorenstifte und -residenzen)

3.1. Bedarfsanalyse:

· Bedarf an Wohnangeboten für Senioren zum gegenwärtigen Zeitpunkt:

Der Bedarf (Verhältnis von Angebot und Nachfrage) sollte auch hier zunächst mittels einer Herleitung über kalkulatorische Kennzahlen bestimmt werden. Es folgt der Abgleich dieses Ergebnisses mit den in der entsprechenden Konkurrenzanalyse ermittelten tatsächlichen Auslastungsraten sowie eventuellen Wartezeiten bei den im Einzugsgebiet bereits im Betrieb befindlichen Objekten.

· Bedarfsentwicklung bei Wohnformen für Senioren auf Grund von demografischen Veränderungen in den kommenden 10 bis 20 Jahren

· Nachfrage nach verschiedenen Wohnungs- bzw. Appartementgrössen (1-, 1,5-, 2-Zimmerwohnungen etc.)

3.2. Konkurrenzanalyse:

a) quantitativ:

· Mietpreis-/Kaufpreisspanne

· Höhe der Betreuungspauschale sowie Kosten sonstiger gesondert berechneter Zusatzleistungen

· Bestand an Seniorenwohnungen

· tatsächliche Auslastungsraten sowie Wartezeiten

b) qualitativ:

· Anteil der konkurrenzfähigen Wohnungen und Appartements

· Service- und Dienstleistungsniveau

· Lage / Infrastruktur

· Objektqualität

· Alter der Immobilien

· Preis-Leistungs-Verhältnis

4. Standortanalyse:

4.1. Verkehrsanbindung:

· Bus, S-/U-Bahn, Fernzug

· Autobahn

4.2. Standortqualität:

· Infrastruktureinrichtungen (Geschäfte für den täglichen Bedarf, Ärzte, Grünflächen etc.)

· Entfernung zum Zentrum

· Urbanität, Zentralität

· stadtstrukturelle Integration

· Erholungswert

· Topografie

· Lärmbelästigungen / sonstige Beeinträchtigungen

4.3. Baurecht:

· Ausweisung gem. BauNVO

5. allgemeine Rahmenbedingungen:

· Bettenverteilung im Einzugsgebiet nach Art des Trägers

· geplante Neubau- oder Erweiterungsmaßnahmen

· Aufnahme in den örtlichen Altenpflegeplan

(Chancen für die Inanspruchnahme von Fördermitteln)

· Personalverfügbarkeit (insbesondere von Fachkräften)

· Ausbaugrad von ambulanten Pflegediensten

· Anteil von Sozialhilfeempfängern; Rentenniveau

· Angebote der offenen Altenhilfe

· Familienpflegepotenzial

· Marktregulierung

6. Bewertung

· Identifikation der Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken

· Identifikation der erfolgsbestimmenden Parameter für das geplante Projekt

· Einrichtungskonzept (Angebotstyp, Nutzungsmix, maximale Kapazität)

· Organisations- und Raumkonzept

· Einzelzimmer-Doppelzimmer-Verhältnis:

Auch die zu wählende Einzelzimmerquote sollte exakt auf den Mikromarkt abgestimmt werden und je nach Standort mindestens 10, jedoch maximal 20 Prozentpunkte über dem mittleren Einzelzimmer-/Doppelzimmer-Verhältnis der im Einzugsgebiet befindlichen Einrichtungen liegen. Eine auf diesem Wege bestimmte Quote sichert zum einen nachhaltige Wettbewerbsvorteile, vermeidet aber zum anderen einen überdurchschnittlich hohen Flächenverbrauch, welcher u.U. nicht marktkonform wäre und somit die Wirtschaftlichkeit des Projektes unnötig belasten würde.

· Preissegment

· Ausstattungsniveau

· Berechnungsgrundlagen für das betriebswirtschaftliche Konzept (Pflegesätze, Pflegestufenverteilung, Auslastungsentwicklung, Höhe der zu erwartenden Personal- und Sachkosten)

· Hauswirtschaftskonzept (Catering, Wäsche, Reinigung) - make or buy

· Dienstleistungs- und Servicepalette

· Differenzierungsmerkmale sowie USP (Unique Selling Point)

· Investitions- und Ertragsberechnung

· Ermittlung einer marktfähigen Miete (Sensitivitätsanalyse):

Da die zu vereinbarende Miete vom Betreiber über den Investitionskostensatz refinanziert werden muss, bilden die Investitionskostensätze der vor Ort in Betrieb befindlichen Einrichtungen die Kalkulationsbasis für die Bestimmung eines maximal möglichen Mietzinses und somit der maximal möglichen Gestehungskosten sowie des höchstmöglichen residualen Grundstückskaufpreises.

· Identifikation eines marktgerechten Gesamtkonzeptes

· Ableitung des Architekten-Briefings

Der Autor: Mike Kaiser ist Inhaber der im vergangenen Jahr gegründeten Agelos Seniorenimmobilien-Beratung (www.agelos.net) in Alzenau. Bisher wurden Machbarkeitsprüfungen für 23 Standorte in neun Bundesländern durchgeführt.

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