Immobilien Zeitung: Herr Professor Feld, welches Zeugnis erteilen Sie der Bundesregierung für ihre Corona-Politik?

Lars P. Feld: Es steht mir nicht zu, der Bundesregierung ein Zeugnis auszustellen. Im Unterschied zu manchem Kollegen erkenne ich aber an, dass die Bundesregierung harte Entscheidungen treffen muss und sich dabei an nichts Vergleichbarem orientieren kann. Die Spanische Grippe ist 100 Jahre her und nicht mit der Corona-Pandemie zu vergleichen.

IZ: Angesichts dessen ...

Feld: ... kann es schon vorkommen, dass die Regierung aus Vorsicht Entscheidungen trifft, die sich im Nachhinein vielleicht als zu vorsichtig herausstellen. Hinterher ist man ja immer schlauer. Wenn die Kanzlerin den Lockdown verlängert, obwohl die Inzidenz hier und da unter die magische Grenze von 50 sinkt, kann ich das nachvollziehen.

IZ: Und wie bewerten Sie die Maßnahmen zur Stützung der Wirtschaft?

Feld: Was die Wirtschaft angeht: Die hat sehr von den finanzpolitischen Entscheidungen profitiert. Kurzarbeit, KfW-Kredite und Zuschüsse, der Wirtschaftsstabilisierungsfonds, steuerliche Maßnahmen - all das und vieles andere war absolut richtig. Insgesamt sehe ich mehr Licht als Schatten.

IZ: Viele Firmen, die gezwungen sind, ein Opfer zu bringen, sehen sich dennoch wirtschaftlich empfindlich getroffen oder gar in ihrer Existenz gefährdet. Für viele Beschäftigte ist Kurzarbeit ein eher schwacher Trost. Müssten wirtschaftliche Interessen nicht stärker bei den Corona-Entscheidungen Berücksichtigung finden?

Feld: Das sehe ich anders. Es ist das Virus, das die Probleme verursacht, nicht der Staat, der mit Schließungen darauf reagiert. Bei hoher Ansteckungsgefahr bleiben die Menschen sowieso lieber zuhause. Und diejenigen, die das nicht tun, verursachen dann eine weitere Verbreitung des Virus. Eine Pandemie ist die Mutter der von Ökonomen immer wieder betonten Externalität. Diese lässt sich nur durch gemeinsames Handeln in den Griff bekommen. Das verlangt von jedem Einzelnen, dass er - oder sie - sich nicht nur fragt, wie hoch sein eigenes Risiko ist, sondern welches Risiko er für andere darstellt.

"Der Staat kann nur auf das Virus reagieren"

IZ: Der Staat macht also alles richtig?

Feld: Wenn man Bund und Ländern etwas vorwerfen kann, dann ist es die unzureichende Vorbereitung auf die zweite Welle im Herbst. Test- und Impfstrategien, die digitale Ausstattung der Schulen, der Gesundheitsämter und der öffentlichen Verwaltung, eine fungiblere Corona-Warnapp - hier liegen gewisse Versäumnisse.

IZ: Und die andauernden Schließungen?

Feld: Der Lockdown im November hätte besser bereits im Oktober einsetzen und damals schon den stationären Einzelhandel jenseits des Lebensmittelhandels umfassen müssen.

IZ: Sollten Betroffene nicht wenigstens zu 100% entschädigt werden? Es ist schließlich, sagen Ketzer, nicht das Virus, das Läden, Restaurants, Hotels & Co. trotz guter Hygienekonzepte schließt, sondern der Staat.

Feld: Zur Kompensation der Ausfälle tut die Politik bereits sehr viel. Sie kann nicht 100% der vorherigen Umsätze erstatten, schon aus beihilferechtlichen Gründen nicht. Und wo kommen wir hin, wenn das unternehmerische Risiko voll vom Staat übernommen wird? Gewinne realisieren und Verluste sozialisieren - das ist nicht mein Verständnis von Marktwirtschaft und unternehmerischer Verantwortung.

IZ: Die Veröffentlichung des Frühjahrsgutachtens des Rates der Immobilienweisen, dem Sie angehören, wurde auf Mai verschoben. Im außerplanmäßigen Herbstgutachten vom vergangenen Oktober ertönt der Ruf nach mehr staatlicher Unterstützung: "Es ist zu bezweifeln, dass die bestehenden staatlichen Maßnahmen ausreichen, um einer Insolvenzwelle in der Hotellerie entgegenzuwirken." Angesichts der volkswirtschaftlichen Relevanz, die sowohl die Immobilienbranche als auch das Gastgewerbe besäßen, sei "ein stärkeres Engagement von Staat und Banken mehr als angebracht". Die Stundung von Pachten und Mieten sei keine Lösung, weil Probleme so nur in die Zukunft verschoben würden. Braucht die Immobilienbranche mehr Staatshilfe?

Feld: Jeder Verband ruft in dieser Zeit nach Unterstützung - gerade, wenn die Ausnahmen von der Schuldenbremse greifen. Die Immobilienbranche kommt im Prinzip jedoch relativ gut durch die Krise. Speziell in der Hotelbranche gibt es zwar Investoren, die stark fremdfinanziert haben - das würde auch auf die Banken durchschlagen. Von einer Insolvenzwelle ist bisher aber nichts zu erkennen, sodass bei den Banken vorerst nicht viel passieren wird. Ich bin daher zurückhaltend, weitere Forderungen an den Staat zu richten. Die November- und Dezemberhilfen kommen an - zwar verzögert, aber gleichwohl. Und sie sind zu üppig, weil am Umsatz orientiert. Die Überbrückungshilfen sind deutlich besser ausgestaltet. Notwendig wäre es vor allem, den steuerlichen Verlustrücktrag auf zwei Jahre auszudehnen.

Quelle: Imago, Urheber: Ipon
Berlin, 11. November 2020: Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) bei der digitalen Übergabe des Jahresgutachtens des Sachverständigenrats. Felds damalige Wachstumsprognose ist nicht mehr zu halten.

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IZ: Befürchten Sie - in der Hotellerie, aber auch im Einzelhandel und anderen Wirtschaftszweigen - keine Insolvenzwelle, wenn die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht im April endet?

Feld: Die Insolvenzantragspflicht wurde für den mit Abstand wichtigsten Insolvenzgrund, nämlich die Zahlungsunfähigkeit, ab Oktober 2020 wieder eingesetzt, dann zwar erneut bis April ausgesetzt, aber nur für Unternehmen, welche die von November bis Februar beantragten Leistungen aus Corona-Hilfsprogrammen bekommen sollen. Die Aussetzung bis April dieses Jahres gilt allgemein für den Insolvenzgrund Überschuldung - und das ist der mit Abstand unwichtigste Grund. Bislang ist vor diesem Hintergrund und nicht zuletzt angesichts der umfangreichen liquiditätssteigernden Effekte der staatlichen Hilfen keine Insolvenzwelle zu erkennen. Ich denke, dass man sich vor Panikmache hüten sollte.

IZ: Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der wirtschaftlichen Entwicklung, dessen Vorsitzender Sie sind, hat im November für 2021 ein BIP-Wachstum von 3,7% prognostiziert. Ist diese Prognose spätestens mit der Verlängerung des Lockdowns Makulatur?

Feld: Im vergangenen Jahr ist das BIP nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamts um 5% zurückgegangen. Unsere Prognose lag im November bei minus 5,1%. Die 3,7% Wachstum für 2021 werden aber wohl nicht zu halten sein. Im ersten Quartal werden wir nicht nur eine rote Null, sondern ein kräftigeres Minus sehen - das belastet das ganze Jahr. Eine Drei vor dem Komma ist dieses Jahr aber noch möglich. Stütze der Konjunktur sind die Industrie, der Bau und der Export. Der weitere Verlauf hängt allerdings ganz von der Entwicklung der Infektionszahlen, von Virusmutationen und der Impfkampagne ab.

IZ: Wie stehen Sie zu staatlichen Rettungsmaßnahmen wie bei Galeria Karstadt Kaufhof (GKK)?

Feld: Nun, da braucht es eine differenzierte Betrachtung. Zunächst sind Staatseingriffe nicht alle des Teufels. Der Wirtschaftsstabilisierungsfonds ist ja im Prinzip eine gute Sache, weil er Unternehmen wie die Lufthansa, die vorher kein Strukturproblem hatten und unverschuldet in Not geraten sind, über eine schwierige Phase hinweghilft. Nur muss ein tragfähiges Geschäftskonzept vorhanden sein, und dieses muss auch für die Zeit nach der Krise erkennbar sein. Das ist bei der Lufthansa gegeben. Außerdem sind die Anreize für einen schnellen Ausstieg des Staates hier - anders als z.B. in der Finanzkrise bei der Commerzbank - intakt.

IZ: Und bei GKK sind diese Voraussetzungen nicht gegeben?

Feld: Bei GKK sieht die Sache anders aus. Da kann man sehr wohl hinterfragen, ob eine staatliche Finanzhilfe über einen nachrangigen Kredit oder wie auch immer dem Geist des Wirtschaftsstabilisierungsfonds entspricht. Gut möglich, dass GKK nach der Bundestagswahl nicht weitermachen kann und die politisch Verantwortlichen sich einfach nur Zeit bis zur Bundestagswahl verschaffen wollen - ich sehe das deshalb eher kritisch.

IZ: Im ersten Lockdown vor knapp einem Jahr haben Sie sich explizit noch keine Sorgen um die Immobilienwirtschaft gemacht; zumindest, solange die Baustellen offenbleiben würden. Nun, die Baustellen sind offengeblieben - ist es dennoch an der Zeit, ein bisschen Angst um Immobilien zu haben?

Feld: Auch das muss man natürlich differenziert betrachten. Beim Gewerbeimmobilienbereich bekomme ich schon langsam Sorgen. Neue Projektentwicklungen werden nicht mehr so viele angegangen. Das zeigt, dass sie aktuell offenbar nicht mehr so lukrativ sind. Dass dies auf die Banken durchschlägt, erwarte ich aber nicht. Die Insolvenzzahlen sind bisher weiterhin gering. Natürlich wird es auch Geschäftsaufgaben im stationären Handel geben. Wenn es mit der Wirtschaft insgesamt wieder bergauf geht, lässt sich hier aber Ersatz finden. Die Menschen wollen wieder in die Läden, in die Cafés und Restaurants. Irgendwann hat man doch genug von Amazon und Co.

IZ: Wie werden sich die Preise und Mieten für Büroimmobilien entwickeln?

Feld: Wir werden wohl einen Knick bei der Preisdynamik sehen. Der Büroflächenbedarf dürfte strukturell zurückgehen. Durch das Homeoffice überdenken viele Unternehmen ihre Büroflächenkonzepte und lösen feste Arbeitsplätze auf. Eine gewisse Schrumpfung ist daher wohl nicht aufzuhalten. Und das führt zu einer Zurückhaltung der Investoren. Die Investitionen werden aber zurückkommen, wenn es Nachholeffekte auf dem Vermietungsmarkt gibt.

IZ: Der Anlagedruck dürfte viele Investoren weiterhin zu Bürogebäuden und anderen Gewerbeimmobilienklassen greifen lassen, an denen die Krise nicht spurlos vorübergeht.

Feld: Sicher, im Markt ist viel Liquidität, die Zeichen stehen weiter auf Niedrigzinsen, die Notenbanken kaufen weiter Anleihen und halten die Anleiherenditen damit niedrig. Der Trend der vergangenen zehn Jahre hält zunächst an: Immobilien lohnen sich mehr als andere Anlageformen. Trotzdem ist hier ebenfalls Vorsicht angezeigt. Die Inflationserwartungen sind gemäß der Befragung der Bundesbank auf über 3% gestiegen. Zusammen mit der hohen weltweiten Verschuldung könnte dadurch mehr Dynamik bei den Anleiherenditen vor allem am langen Ende des Marktes entstehen.

"Immobilien lohnen sich mehr als andere Anlagen, doch Vorsicht ist angezeigt"

IZ: Sehen Sie Probleme auf Immobilienfinanzierer zukommen?

Feld: In der Gewerbeimmobilienfinanzierung könnten sich durchaus Veränderungen ergeben. Hier sind die Margen ohnehin schon sehr niedrig. Institute mit einer Klumpung ihres Geschäfts in diesem Bereich könnten Probleme bekommen und vorsichtiger bei der Finanzierung z.B. von Hotelimmobilien werden. Von Abschreibungen im großen Umfang kann aber derzeit nicht die Rede sein.

IZ: Was ist mit Wohnimmobilien? Da sind ja so gar keine Corona-Auswirkungen erkennbar, oder?

Feld: Die Preise für Wohnimmobilien steigen weiter und die Mieten auch - allerdings weniger stark. Das war aber schon vor Corona zu beobachten, weil in den Städten viele Wohnimmobilien gebaut wurden. Die Mietpreisbremse gilt ja nicht für den Neubau und die Bautätigkeit ist immer noch relativ stark. Wenngleich es bei den Baugenehmigungen inzwischen einen deutlichen Rückstau gibt, weil die Mitarbeiter auf den Bauämtern im Homeoffice oft keinen Zugang zu den Dokumenten haben. Die Preisdynamik schwächt sich nicht zuletzt deshalb ab, weil viele Leute aus den teuren Groß- und Schwarmstädten aufs Land ziehen. Im Umland von München oder Freiburg steigen die Preise inzwischen stärker als in den Städten selbst.

IZ: Im Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen von 2019 warnten Sie die Politik noch vor dem Griff in die "sozialistische Mottenkiste". Steht zu befürchten, dass Politiker auch außerhalb von Berlin auf die Idee kommen, die Wohnungsmieten zu deckeln oder Wohnungsbestände zu vergesellschaften, wenn viele Menschen Job und Einkommen verlieren?

Feld: Gemessen am Wirtschaftseinbruch ist die Arbeitslosigkeit - nicht zuletzt dank der Kurzarbeit - nur moderat gestiegen. Eine so hohe Arbeitslosigkeit wie 2007 sehe ich im weiteren Verlauf der Krise nicht. Das BIP wird sich erholen, Ausfälle werden nachgeholt werden. Laufen die Impfungen gut, werden wir das Vorkrisenniveau von 2019 voraussichtlich schon in der ersten Jahreshälfte 2022 erreichen, den alten Wachstumspfad aber frühestens im Jahr 2024.

IZ: Die "sozialistische Mottenkiste" bleibt also geschlossen?

Feld: Wegen Corona werden wir jedenfalls keine Diskussion um zusätzliche Mietendeckel oder Enteignungen führen müssen. Das Problem entsteht doch gerade unter den umgekehrten Vorzeichen: Wenn die Wirtschaft stark wächst, drängen die Menschen mit den hohen Einkommen in die Innenstädte. In einer konjunkturell schwachen Phase ist das ja gerade nicht der Fall. Bund, Länder und Gemeinden sollten sich daher davor hüten, weitere Verschärfungen der Regulierungen vorzunehmen. Es ist an der Zeit, sich wieder auf das Wesentliche, nämlich die Wertschöpfung und nicht ihre Verteilung, zu konzentrieren.

"Es ist wieder Zeit, sich auf die Wertschöpfung zu konzentrieren"

IZ: Die Rettungspakete für die Wirtschaft müssen irgendwie finanziert werden. Böte sich hier nicht eine gute Gelegenheit, die Reform der Grunderwerbsteuer - Stichwort: Share-Deals - endlich abzuschließen? Oder wie wäre es mit einer Vermögensteuer?

Feld: Eine Grunderwerbsteuer oder eine Vermögensteuer helfen kaum bei der Konsolidierung - das wären angesichts des Finanzierungsbedarfs wohl eher geringere Zusatzeinnahmen. Nach der Bundestagswahl wird erst einmal ein Kassensturz nötig sein. Der Bund ist ja bislang deutlich unter der maximal möglichen Neuverschuldung geblieben, also mal abwarten, was noch an Mehrausgaben anstehen wird. Die Kosten der Krise sind vor allem über Wirtschaftswachstum zu konsolidieren, das sich direkt auf die beiden großen Einnahmeblöcke - die Lohn- und Einkommensteuer sowie die Umsatzsteuer - auswirkt. Daher wäre es weder angemessen noch richtig, Steuererhöhungen vorzunehmen, denn sie wirken wachstumshemmend. Steuerliche Entlastungen werden auf längere Sicht nicht möglich sein.

IZ: Herr Professor Feld, haben Sie vielen Dank für das Gespräch!

Die Fragen stellte Harald Thomeczek.