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Projekte | 22.10.2020

Aus IZ43/2020, S. 1

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

"Wir müssen an die Generation Instagram denken"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: kplus konzept/Yong Byun
Nicht ohne meine Maske: Centrum-Chef Rudi Purps (links) und IZ-Redakteur Christoph von Schwanenflug führten das Interview im H&M-Laden des KII.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: kplus konzept/Yong Byun

Aufbruch 2021. Das Büro- und Geschäftshaus KII in Düsseldorf ist ein großer Wurf. Aber warum stehen im Geschäftshaus der "neuen Zeit", wie die Bauherren das Werk selbstbewusst nennen, sieben [...]

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Nach dem Interview hat die Immobilien Zeitung die Menschen auf der Straße gefragt, was sie vom KII halten:

      
       Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: kplus konzept/Yong Byun
Sophie und Katharina.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: kplus konzept/Yong Byun

      

Zwei Mädchen aus Solingen, Sophie und Katharina. Sie sind zum Einkaufen nach Düsseldorf gekommen. "20 Minuten mit der Bahn." Ihre Tüten sind von Zara und New Yorker. Eine von H&M fehlt. "Habt ihr nichts bei H&M gekauft?"
"Doch, ist da drin", sagt Sophie und zeigt auf die Tüten. Katharina war zum ersten Mal im neuen Flaggschiff von H&M in Düsseldorf. "Groß, geräumig, auch aufgeräumter", lautet ihr Kommentar. "Ich finde das mit den Pflanzen schön", sagt Sophie. Sie meint die begrünten Fassaden.
Aber auch die dunkle Glasfassade zur Schadowstraße spricht sie an. "Das Schwarze hat irgendetwas." Dass im KII erst zwei von neun Läden in Betrieb seien, findet Sophie nicht weiter bemerkenswert. "Das füllt sich."
Wer aus Solingen kommt, scheint in puncto Ladenleerstand einiges gewohnt zu sein. Das Einkaufszentrum Hofgarten habe den Leerstand rundherum noch verstärkt, erzählen die Freundinnen. Von Solingen sprechen sie von "unserem Dorf".
Da einzukaufen ist für sie keine Attraktion. "Wir würden eher hierherkommen." Sophies Vater ist Bauingenieur. Sie hat ihn gefragt, wie hoch die Mieten in Gebäuden wie dem KII seien. Seine Antwort: "Das kann man so nicht sagen."


Eine junge Frau mit roten Haaren, die mit dem Fahrrad unterwegs ist, lobt die an drei Seiten mit Hecken verkleidete Fassade des KII. Das sei "nachhaltig". H&M und TK Maxx passen in ihren Augen aber nicht zu dieser grünen Fassade. "Vielleicht hätte man auch nachhaltige Mieter nehmen sollen."
Armedangels fällt ihr ein. Das ist ein Onlineshop für nachhaltig produzierte Mode mit Sitz in Köln. Dann verbessert sie sich. "Ich sage zu oft vielleicht. Es wäre besser gewesen, nachhaltige Mieter zu nehmen." Bei der Architektur ist sie "zwiegespalten". Einerseits sei sie "schön", andererseits sagen ihr die Dimensionen der Düsseldorfer Altstadt mehr zu. Verglichen mit den "hässlichen Kästen" auf der anderen Seite der Schadowstraße sei das KII aber ein Fortschritt.


Eine Frau um die 30 kommt aus dem TK Maxx und schließt ihr Fahrrad auf.
"Ich habe den gesamten Spaß hier mitbekommen", sagt sie. Erst wurde der Tausendfüßler abgerissen (eine Hochstraße, d. Red.), dann die U-Bahn gebaut, dann der Kö-Bogen I, dann Primark, dann das KII. Die Schadowstraße ist seit über zehn Jahren eine permanente Baustelle. "Das Gebäude an sich ist eindrucksvoll", findet sie. Viel mehr aber freut sie sich, dass die Schadowstraße Fußgängerzone wird und eine eigene Fahrradspur erhält. "Damit man nicht ständig Leute umfährt."
Anfangs war sie vom KII "nicht so begeistert". Sie empfand die Architektur als "großklotzig". Ein "typischer Düsseldorfer Bau". Jetzt ist sie anderer Meinung. "Es ist ganz schön und wird die Stadt aufwerten."
Nur die Mieter überzeugen sie nicht. H&M, TK Maxx? "Ich würde mir kleinere Boutiquen und Stores wünschen." Der Einwand, dass sich damit kein 500 Mio. Euro teures Geschäftshaus finanzieren ließe, leuchtet ihr ein. Sie schlägt eine "Querfinanzierung" vor. "Ich fände es schön, wenn man es irgendwie kombinieren könnte."

      
       Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: kplus konzept/Yong Byun
Joseph Kastl.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: kplus konzept/Yong Byun

      

Joseph Kastl sitzt vor TK Maxx. Er trägt eine Tüte des Kosmetikladens Rituals. "Sehr gut gemacht" findet er das KII. Vor allem die mit Hainbuchenhecken begrünten Fassaden gefallen ihm. "Wahnsinn! Da muss man erst einmal drauf kommen." Er bringt den Neubau mit der Warenhaus-Krise in Verbindung. "Wenn es mit Karstadt und Kaufhof zu Ende ist, gehen die Leute hierher."


Eine Studentin der Linguistik: "Ich finde es schade, dass so ein großes Gebäude auf der Schadowstraße gebaut wird und viele andere Gebäude leer stehen und nicht renoviert werden." Wirtschaftlich verstehe sie das ja. "Es ist sicher ein sehr lukratives Gebäude." Schon lange wartet sie darauf, dass das Philosophicum endlich saniert wird. Doch immer wieder würden andere Fakultäten vorgezogen, zuletzt die Medizin.
Eine Freundin tritt dazu, die gerade bei dm in der Pyramide war (zweites Gebäude des KII, in dem u.a. die Gastronomie untergebracht ist, d. Red.). "Ich verstehe die Anordnung nicht. Ist das hier der Haupteingang?", fragt sie und zeigt auf TK Maxx. Ich kläre sie auf, dass das KII ein Geschäftshaus ist und keinen Haupteingang hat, sondern nur viele einzelne Eingänge, nämlich die der Geschäfte.

      
       Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: kplus konzept/Yong Byun
Mohamed, Maxim und Simon (von links).

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: kplus konzept/Yong Byun

      

Mohamed, Maxim und Simon (von links) aus Düren sitzen vor dem H&M. Sie reden alle durcheinander. "Die Architektur ist wie in Milano." "Wie in südlichen Städten." "Beeindruckend, auf jeden Fall." "Die Miete ist bestimmt sehr teuer." "Das macht einen luxuriösen Eindruck." "Da fühlt man sich voll arm."


Das KII in Düsseldorf

      
       Quelle: HGEsch Photography
Das KII (früher Kö-Bogen II).

Quelle: HGEsch Photography

      

Der Bau des Büro- und Geschäftshauses KII, als Projekt Kö-Bogen II genannt, dauerte drei Jahre. Der Beginn war im Juni 2017. Das Ensemble besteht aus dem Haupthaus mit neun Läden (u.a. TK Maxx und H&M), zwei Etagen Büros sowie der Pyramide mit Mietern aus Gastronomie und Nahversorgung (u.a. Aldi, dm, Hans im Glück). Unter dem Komplex liegt eine Tiefgarage mit fünf Geschossen und 660 Stellplätzen, die auch dem Düsseldorfer Schauspielhaus dient. Drei Seiten des Haupthauses sind mit einer insgesamt 8 km langen Hainbuchenhecke verkleidet. Die Pflanzen wurden zuvor fünf Jahre im Emsland gezogen.
Das KII steht auf einem 13.800 m² großen Grundstück zwischen dem Gustaf-Gründgens-Platz und der Schadowstraße sowie dem Jan-Wellem-Platz und der Bleichstraße. Ursprünglich sollte es nur ein Gebäude geben. Der Vorschlag, die Baumasse zu teilen und die Fassade des Haupthauses und das Dach der Pyramide anzuschrägen und zu begrünen, kam vom Architekten Christoph Ingenhoven. Sein Büro gewann damit den städtebaulichen Wettbewerb. Die schrägen, begrünten Flächen sollen den Eindruck eines Tals entstehen lassen, das den Blick von der Schadowstraße auf das Dreischeibenhaus und das Schauspielhaus freigibt.
Die Bauherren des KII, die Düsseldorfer Centrum-Gruppe und das Unternehmen B&L aus Hamburg, investieren rund 500 Mio. Euro. Im Mai 2018, während der Bauphase, wurden zwei Ladeneinheiten sowie die Tiefgarage an die Fondsgesellschaft Aachener Grund aus Köln verkauft. Das Unternehmen hatte die Flächen zuvor in das Projektgrundstück eingebracht. Insgesamt verfügt das KII über 30.000 m² Mietfläche - 24.000 m² für Läden und 6.000 m² für Büros.
Die Tiefgarage ist für zwölf Jahre an Apcoa verpachtet. TK Maxx hat einen Mietvertrag über zehn Jahre, dm und Aldi über 15 Jahre. H&M hat sich zwölf Jahre gebunden, allerdings mit Ausstiegsoptionen und einer mutmaßlich dominanten Umsatzkomponente im Mietvertrag. Dafür sagte der Modekonzern eine deutliche Verkleinerung seines Filialnetzes in Düsseldorf zu. Weitere Mieter sind Mango und Depot. Als erster Büromieter hat Witte Projektmanagement (850 m²) unterschrieben.
Wer glaubt, mit Fertigstellung des KII würden die Bagger an der Schadowstraße nach über zehn Jahren ununterbrochener Bauarbeiten nun abziehen, täuscht sich. Centrum-Chef Uwe Reppegather will als nächstes direkt gegenüber ein Hochhaus bauen. Christoph von Schwanenflug