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Märkte | 25.06.2020

Aus IZ26/2020, S. 11

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Galeria Karstadt Kaufhof
  • Personen:
    Eckhard Cordes, Stephan Fanderl, Lovro Mandac
  • Immobilienart:
    Laden-/Geschäftsflächen

"Welche Händler wollen Sie dort kriegen?"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
"Karstadt und Kaufhof zusammenzuführen, war schon vor Corona eine Herkulesaufgabe." Ex-Kaufhof-Chef Lovro Mandac (69).

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

Lovro Mandac stand 20 Jahre an der Spitze von Galeria Kaufhof. Er fusionierte in den 1990er Jahren Kaufhof und Horten, musste gegen Ende seiner Amtszeit aber auch Filialen schließen. Im Interview erklärt Mandac, warum die Nachnutzung von Warenhäusern gerade jetzt schwierig ist und warum Kaufhof und Karstadt die Zukunft aus dem Auge verloren haben. "Es ging immer nur um Erhalt. Man hat sich nicht mit dem beschäftigt, was morgen passiert."

Immobilien Zeitung: Galeria will sich aus Dortmund und Essen zurückziehen, aber in Celle, Memmingen oder Offenburg bleiben. Kann das überzeugen?

Lovro Mandac: Dortmund und Essen müssen etwas mit den Immobilien zu tun haben, anders kann ich mir das nicht erklären. In Dortmund hat Galeria zwei Filet-Standorte. Ich könnte mir auch vorstellen, dass in der Sache das letzte Wort noch nicht gesprochen ist. Die Liste wurde lanciert, als noch etwa eine Woche Zeit für Verhandlungen war. Vielleicht sollten Vermieter und Lieferanten auch unter Druck gesetzt werden. Aber egal, welche Warenhäuser am Ende schließen: Das wird sich auch auf die Immobilienpreise in Innenstädten auswirken.

"Dortmund und Essen müssen mit den Immobilien zu tun haben"

IZ: Es gab zuletzt doch eine rege Nachfrage von Immobilienentwicklern nach Warenhäusern. Warum sollte sich daran etwas ändern?

Mandac: Anfang März hätte ich Ihnen da noch Recht gegeben. Aber jetzt? Die Verwendung der Häuser wird schwierig. Sie können nicht aus jedem Haus ein Einkaufszentrum machen. Auch Büros und Fitnessstudios gibt es in den Innenstädten irgendwann genug. Für mich stellt sich aber vor allem die Frage: Welche Händler wollen Sie für diese Standorte kriegen? Wie viele werden infolge der Corona-Krise noch pleite gehen? Was passiert mit den kleinen Händlern, die jetzt ihre Geschäfte wieder aufgesperrt haben, aber keinen Umsatz machen? Analysieren Sie doch einmal Ihr eigenes Kaufverhalten: Wann sind Sie zum letzten Mal in die Innenstadt zum Einkaufen gegangen? Was ich mir vorstellen könnte: Durch die Aufgabe der Warenhäuser bietet sich die Möglichkeit, wieder Handwerk in die Stadt zu ziehen.

IZ: Der von Signa einst hochgelobte Stephan Fanderl hat Galeria Karstadt Kaufhof verlassen. Ist er an der Fusion gescheitert?

Mandac: Karstadt und Kaufhof zusammenzuführen, war schon vor Corona eine Herkulesaufgabe. Die Blauen und die Grünen waren im Grunde immer verfeindet. Im vergangenen Jahr habe ich Herrn Fanderl auf einer Tagung getroffen. Da äußerte er sich sehr positiv, was die Verschmelzung betrifft. Herr Fanderl war im Kostensenkungsbereich sehr gut. Dann kam Corona. Ist er gescheitert? Ich weiß es nicht. Sie scheitern eigentlich nur, wenn ein Aufsichtsrat nicht genügend Mittel bereitstellt.

IZ: Was wollen Sie damit sagen?

Mandac: Mich hat gewundert, dass das Warenwirtschaftssystem von Kaufhof bei der Fusion entsorgt wurde. Wir waren Karstadt in diesem Punkt zehn Jahre voraus. Aus meiner Sicht war das ein Alarmzeichen. Man konnte daran erkennen, dass die nötigen Investitionsmittel bei der Fusion nicht bereitstanden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
Damenmode bei Kaufhof in Köln.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

IZ: Sie haben rund 20 Jahre Galeria Kaufhof geführt. Was war Ihre Idee von dem Unternehmen?

Mandac: Wir wollten in den Premiumbereich, um davon ausgehend das ein oder andere Haus auf Luxusniveau zu heben. Kleinere Häuser wie z.B. Brühl sollten auf Nahversorgung umgestellt werden. 2008 kündigte der damalige Metro-Chef Eckhard Cordes an, Kaufhof verkaufen zu wollen. Das hat unsere Pläne sehr gestört, insbesondere auf Seite der Lieferanten.

IZ: Sie wollten den Kaufhof in der Hohen Straße in Köln zu einem Premiumhaus umbauen. Der damalige Kaufhof-Eigentümer Metro hat die Pläne 2013 gestoppt. Warum?

Mandac: Wir wollten 20.000 m² zusätzliche Fläche schaffen. Es wäre ein ganz neuer Handelsschwerpunkt in der Kölner Innenstadt entstanden. Metro war aber nicht mehr bereit, die dafür nötigen 100 Mio. Euro noch einmal zu investieren. Wir hatten ja schon 100 Mio. Euro für den Umbau am Alexanderplatz in Berlin ausgegeben. Da ist viel Geld geflossen, das sich aber auch rentiert hat.

IZ: Warum sind Sie dennoch der Meinung, dass die Zukunft des Warenhauses eher im gehobenen Bereich liegen muss?

Mandac: Unsere Gesellschaft differenziert sich. Viele Menschen werden es sich in Zukunft nicht mehr leisten können, in der Innenstadt einkaufen zu gehen. Sie werden ihren Bedarf am Stadtrand decken. Auf der anderen Seite entsteht eine Nachfrage im gehobenen Bereich. Die Leute können nicht mehr reisen und wollen jetzt hier einkaufen. Ein anderes Beispiel. Durch den Brexit ziehen viele Menschen von London nach Frankfurt und Umgebung. Die sind aus London Selfridges (britische Kaufhauskette, die Red.) gewöhnt. Denen müssen sie etwas bieten. Um ein Beispiel aus Ihrer Stadt zu wählen: Der Karstadt in Wiesbaden wird nicht umhin kommen, sein Angebot upzugraden. Ähnlich ist es in vielen Städten. Die Investoren von Galeria Karstadt Kaufhof müssen sich bewusst sein, dass eine starke Veränderung des Warenhauses nach oben stattfinden muss, keinesfalls nach unten.

"Veränderung des Warenhauses nach oben, keinesfalls nach unten"

IZ: Wo sehen Sie Platz für gehobenes innerstädtisches Einkaufen?

Mandac: Ich sehe in jeder deutschen Stadt mit 500.000 Einwohnern Platz für ein Premiumhaus. In größeren Städten wie Berlin, München und Hamburg sind auch Luxuswarenhäuser vorstellbar.

IZ: Wie viel Miete kann ein Warenhaus zahlen?

Mandac: Wir haben bei Kaufhof immer gesagt, 6% bis 7% des geplanten Umsatzes. 6% bis 7% vom damaligen Umsatz sind heute allerdings 10% bis 12%, denn die Umsätze sind gnadenlos gefallen. Den Leuten macht das Einkaufen mit Maske einfach keinen Spaß.

IZ: Warum haben die Warenhäuser die junge Generation verloren?

Mandac: Weil die Jungen nicht da hingehen wollen, wo ihre Eltern eingekauft haben.

IZ: Ich bin Jahrgang 1966 und gehe doch auch dorthin, wo meine Eltern eingekauft haben. Wieso ist der Warenhaus-Faden, der über 100 Jahre gehalten hat, gerissen?

Mandac: Weil die Vielfalt gewachsen ist. Die Auswahlmöglichkeiten sind heute größer als je zuvor. Warenhäuser sind einfach nicht mehr hip genug. Ihnen fehlen die jungen Sortimente.

IZ: Warum wurde die Verjüngung versäumt?

Mandac: Die Warenhäuser haben die jungen Sortimente nicht angeboten, weil sie mit den alten zu viel Geld verdient haben.

IZ: In einigen Untergeschossen von Warenhäusern ist zuletzt Aldi eingezogen. Was halten Sie davon?

Mandac: Viel. Lebensmittelabteilungen in Warenhäusern sind ein wichtiger Frequenzbringer. Darum haben wir bei Kaufhof versucht, so viele Lebensmittelabteilungen wie möglich zu erhalten. Es gibt Kategorien im Warenhaus, die man unbedingt halten muss. Lebensmittel gehören dazu. Schon Helmut Horten hat in den 1960er Jahren angefangen, in seinen Häusern Selbstbedienungsabteilungen für Lebensmittel zu bauen. Er war ein Vorreiter.

IZ: Erkennen Sie seit der Karstadt-Insolvenz 2009 Ansätze eines neuen Warenhaus-Konzepts?

Mandac: Nein. Wir haben bei Kaufhof daran gearbeitet. Durch den von Metro verhängten Investitionsstopp war die Umsetzung nicht machbar. Man kann generell sagen, dass sich die Warenhäuser seit dem Zweiten Weltkrieg um die Fortentwicklung des Handels zu wenig gekümmert haben. Und in den letzten Jahren ging es immer nur um Erhalt. Man hat sich nicht mit dem beschäftigt, was morgen passiert.

IZ: Herr Mandac, danke für das Gespräch!

Das Interview führte Christoph von Schwanenflug.