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Märkte | 12.03.2020

Aus IZ11/2020, S. 1

Von Christoph von Schwanenflug und Lars Wiederhold, Peter Dietz, Jutta Ochs, Alexander Heintze, Robin Göckes

In diesem Artikel:

Das Virus infiziert die Geschäfte

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: mast3r
Nur noch mit Atemschutz? Die Firmen der Immobilienbranche müssen ihre Mitarbeiter schützen.

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: mast3r

Das Coronavirus Sars-CoV-2 hat die Wirtschaft fest im Griff. Die Folgen spüren auch die Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft. Mietverträge werden verschoben, erste Deals platzen.

Für Makler und Eigentümer hagelt es derzeit Absagen. Etwa zehn Mietverträge seien in den vergangenen Wochen auf Eis gelegt worden, erzählt ein Logistikmakler. Auch Bürovermietungen sind betroffen. Ein Vertrag über rund 7.500 m² sei fraglich, berichtet ein Berater. Das Unternehmen wolle sich eigentlich vergrößern, habe aber enge Lieferbeziehungen mit China.

Die Immobilienfirmen spüren die Auswirkungen des Virus im täglichen Geschäft. "Mehrere Besichtigungen und Notartermine wurden bereits abgesagt beziehungsweise verschoben. Das hemmt die Vermietungs- und Investmentaktivitäten", stellt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI Apollo, fest. Auch Avison Youngs Deutschland-Geschäftsführer Udo Stöckl beobachtet, dass vor allem größere Unternehmen derzeit mit der Entscheidung warten, größere Flächenzu mieten. "Wir beobachten derzeit bundesweit Verzögerungen im Anmietungsprozess, weil teilweise Entscheidungsträger aus dem Ausland nicht anreisen wollen", bestätigt Stephan Leimbach, Vermietungschef bei JLL Deutschland. Mit längerfristigen Auswirkungen auf die Büronachfrage rechnet momentan aber kaum jemand. "Gefühlt sind wir nicht in einem Stimmungstief wie 2008", beruhigt Stöckl.

Teilweise sagen die Eigentümer Besichtigungen mit potenziellen Nutzern ab, um ihre Mitarbeiter vor einer möglichen Ansteckung zu schützen. Das geht aus einer E-Mail der Bayerischen Hausbau Immobilien aus München hervor, die der Immobilien Zeitung vorliegt. Derzeit werden Treffen auf ein Minimum reduziert, teilt das Unternehmen auf Anfrage mit. Unverzichtbare Termine wie finale Mietvertragshandlungen und Vertragsunterzeichnungen bei Gewerbeimmobilien sowie Wohnungsübergaben fänden aber weiterhin statt.

Kontakte auf ein Minimum zu beschränken, rät auch Professor Lothar Wieler, Leiter des für Seuchen und solche Epidemien zuständigen Robert-Koch-Instituts (RKI). Das verlangsame die Ausbreitung des Virus. Bei den Unternehmen der Immobilienbranche ist das ein wichtiges Thema. "Momentan drehen sich die Diskussionen um aktuelle Fragen wie die Teilnahme an Messen, die potenzielle Absage von Veranstaltungen oder Vorsichtsmaßnahmen für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter", beobachtet JLL-Mann Leimbach.

Viele Firmen haben die Reisetätigkeiten ihrer Mitarbeiter stark eingeschränkt. Treffen werden durch Videokonferenzen ersetzt. Messen und Branchenveranstaltungen finden dieses Jahr gar nicht oder zu einem späteren Zeitpunkt statt. Die Münchner Immobilienmesse für private Haus- und Wohnungskäufer erwischte es ebenso wie das International Hotel Investment Forum in Berlin und die Light + Building für Gebäudetechnik in Frankfurt. Der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA sagte die Vorstellung seines Frühjahrsgutachtens in München ab. Und natürlich traf es auch die Immobilienleitmesse Mipim in Cannes.

Abgesagte Messen führen zu weniger Transaktionen

Die Veranstaltungen würden vor allem genutzt, um Geschäfte anzubahnen, weiß Alexander Lehnen von der Münchner Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein. Er glaubt, dass die Absagen spätestens im zweiten Halbjahr Auswirkungen auf das Transaktionsgeschäft haben werden.

Die Maklerhäuser können schon jetzt bestätigen, dass Kaufverträge gescheitert sind. Einer davon ist Roland Schleider von der Berliner Mimco Asset. Seine Firma möchte gerade für ein angelsächsisches und ein asiatisches Family-Office eine Immobilie kaufen. Doch aus Asien kommt seit Wochen keine Entscheidung. "Ich kann nicht zwei Monate auf einen Deal warten", sagt Schleider. Aus dem Geschäft wird wohl nichts. Zeit und Kosten sind verloren. "Wir konzentrieren uns jetzt auf Deals, die machbar sind", sagt Schleider.

"Die Firmen werden vorsichtiger", glaubt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. Es trifft Corona-Angst auf die bereits latent vorhandene Rezessionsangst. Das schlug sich massiv an den Börsen nieder. Der Dax verbuchte am Montag dieser Woche den größten Tagesverlust seit den Anschlägen vom 11. September 2001. Auch Immobilienaktien konnten sich dem Trend nicht entziehen. Die Aktien der Patrizia und der Deutschen Euroshop stürzten gegenüber ihrem Jahreshoch jeweils um mehr als 20% ab. Adler Real Estate Papiere verloren fast 30%. Selbst kleine Werte wie VIB Vermögen gaben um rund 15% nach. DIC Asset hielt sich mit einem Verlust von rund 10% noch vergleichsweise gut. International das gleiche Bild: Zu Beginn der Krise in China zeigten die Immobilienindizes noch kaum eine Reaktion. Dann verbreitete sich das Virus. Seit Mitte Februar ist der Londoner FTSE 350 Reit-Index um fast 15% abgesackt; der US-Index S&P 500 Reit verlor 8%.

Die Sorge vor einer weltweiten Rezession ist nicht unbegründet. "Der Corona-Schock ist noch bei weitem nicht ausgestanden", glaubt Jon Jonsson von der US-Investment-Management-Firma Neuberger Berman. Die Einschätzung, dass das Virus durch eine schnelle Eindämmung im ersten Quartal nur minimale Auswirkungen auf die Wachstumsprognosen haben würde, hält er für viel zu optimistisch.

Dazu passt, dass das RKI auf einer Pressekonferenz am Montag in Berlin noch mal eindringlich davor warnte, das Virus zu unterschätzen. "Es ist eine ernste Lage, die sich weiter zuspitzen könnte", sagte RKI-Leiter Lothar Wieler. Mittlerweile gibt auch in Deutschland die ersten Toten. Die Zahl der Virusträger steigt täglich.

Der Berliner Virologe Christian Drosten von der Charité dämpfte zeitgleich die Hoffnung, dass der Spuk schnell vorbei sein werde. Das Frühjahr und der Sommer würden helfen, die Ausbreitung zu verlangsamen, man dürfe aber nicht erwarten, dass die Epidemie dann zum Stillstand komme. Damit steigt die Wahrscheinlichkeit, dass das Virus die Wirtschaft weiter infizieren wird.

Sebastian Schnejdar, Immobilienökonom bei der BayernLB Research, befürchtet massive Verwerfungen in der Weltwirtschaft. Er rechnet beim Wirtschaftswachstum in Deutschland in diesem Jahr allenfalls mit einer Stagnation. Auf den deutschen Immobilienmarkt habe die Coronavirus-Epidemie allerdings bisher kaum Auswirkungen, stellt Schnejdar fest. Der Deutsche Hypo Index für das Immobilienklima sei im März nur leicht um 3,8% gesunken. Insbesondere der Büroimmobilienmarkt sei stabil. "Die konjunkturelle Delle ist absehbar", meint auch Michael Heming, Präsident des Dachverbands immobilienwirtschaftlicher Berufe (Fiabci). "Dennoch schauen wir - gerade in der Assetklassen Wohnen - optimistisch nach vorne. Hier wird sich die Nachfrage - anders als es im Bereich Büro sein könnte - nichts verändern. Gewohnt wird immer."

Zur Stabilisierung könnten die Sofortmaßnahmen der Regierungen und der Notenbanken beitragen. Letztere könnten der Immobilienbranche sogar helfen, den Immobilienboom zu verlängern. Die US-Notenbank senkte vergangene Woche den Leitzins überraschend um einen halben Prozentpunkt. Finanzanalysten erwarten weitere Zinsschritte in den USA und Rettungspakete der chinesischen und der europäischen Notenbanken. In der Folge hat sich das Baugeld noch weiter verbilligt. Zehnjährige Baufinanzierungen gibt es bereits ab 0,41% p.a., berichtet der Baugeldvermittler Dr. Klein. Die Senkung sei eine Folge der Flucht der Anleger aus Aktien in sichere Bundesstaatsanleihen. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen sank am Montag auf ein Rekordtief von minus 0,863%. "Der Renditeunterschied zwischen Anleihen und Immobilien wird wieder größer", sagt Vornholz. Das spreche für Immobilien.

Als langfristige Folge geht Avison Young davon aus, dass sich bereits erkennbare Trends schneller ausbreiten werden. Etwa die De-Globalisierung der Lieferketten, eine Verlagerung hin zum Online-Einzelhandel und derjenige zu mehr flexiblen Arbeitsmodellen. "Dies könnte die Einführung neuer Technologien und flexibler Arbeitspraktiken beschleunigen, da ein Teil der Unternehmen und Arbeitnehmer dauerhaft flexibler arbeitet, was sich längerfristig auf die Büromietmärkte auswirkt", so die Einschätzung.

Die Coworkingbranche fragt sich dementsprechend bereits, wie sich der Corona-Ausbruch auf die Nachfrage nach flexiblen Bürokonzepten auswirken wird. "Wir werden infolge der bestehenden Unsicherheiten gegebenenfalls von der weiteren Verlagerung von Arbeitsplätzen in flexible, dezentrale Lösungen profitieren", gibt sich Daniel Grimm, Development Director der International Workplace Group, optimistisch. Gleichzeitig kämpft die Branche mit dem Virus. WeWork musste in China vorübergehend Standorte schließen und auch in New York eine Niederlassung über Nacht intensiv reinigen, nachdem dort ein Besucher arbeitete, der zuvor Kontakt mit einem mutmaßlich Infizierten gehabt hatte.

Andere Immobiliensparten trifft das Virus schon jetzt besonders hart. "Die am stärksten betroffenen Immobiliensektoren werden wahrscheinlich diejenigen sein, die auf Reisen, Tourismus und Handel ausgerichtet sind - Hotels, Serviced Apartments, Restaurants, Freizeit-, See- und Flughafenlogistik", vermutet das US-Investmenthaus Barings.

Am stärksten betroffen ist die Hotellerie. "Über 80% der Hoteliers in Deutschland berichten von Umsatzeinbußen", sagt BayernLB-Analyst Schnejdar. Die weitere Ausbreitung des Virus und die Maßnahmen zu dessen Eindämmung "könnten für einige Hotelbetreiber existenzbedrohende Ausmaße annehmen, sofern die Epidemie über den Sommer hinaus anhält", fürchtet Schnejdar. Mimco-Manager Schleider beobachtet derzeit vor allem bei der Gastronomie in Shoppingcentern erhebliche Umsatzrückgänge. Zahlreiche Besitzer asiatischer Restaurants würden derzeit um Nachlass oder Stundung bei der Miete bitten, weil die Gäste wegblieben.

Die Baubranche ist bisher von den Auswirkungen weitgehend verschont geblieben. Beim Hauptverband der Deutschen Bauindustrie in Berlin sind noch keine Meldungen über Corona-bedingte Ausfälle am Bau bekannt, so eine Sprecherin. Lediglich die Baufirma Markgraf meldete Anfang März einen Corona-Fall in der Belegschaft. Der Mitarbeiter am Standort Marktredwitz sowie acht weitere Kollegen wurden vorsorglich für 14 Tage nach Hause geschickt. Auswirkungen auf die Betriebsabläufe hätte der Fall aber nicht gehabt, beteuert das Unternehmen.

Das Bauunternehmen Leonard Weiss aus Satteldorf bei Crailsheim hat bisher nur seine Betriebsversammlung mit 2.500 Angestellten verschoben. Ansonsten arbeiteten sie wie gewohnt, betont eine Sprecherin des Unternehmens. Für den Fall der Fälle hätten sie jedoch ein Vorsorgeteam gebildet, das sich entsprechende Handlungsanweisungen erarbeitet und kurzfristig anpasst. Die Strabag verneint auf Nachfrage Auswirkungen, Verzögerungen oder Beeinträchtigungen auf dem Bau oder in den Lieferketten. Angesichts der Tatsache, dass in diesem Unternehmen mobiles Arbeiten zu schwer möglich ist, erstaunt diese Gelassenheit.

"Bis jetzt rechnen wir weder mit Projektverzögerungen noch mit erheblichen Einschränkungen im Geschäftsalltag", sagt Aydin Karaduman, Europa-Geschäftsführer des britischen Baudienstleisters ISG. Das Unternehmen ist auf den Innen- und technischen Ausbau von Büro- und Einzelhandelsflächen spezialisiert. Allerdings achteten sie insbesondere bei Komponenten aus Fernost auf mögliche Auswirkungen für die Terminpläne. "Wir haben ein gruppenweites Sonderkomitee eingerichtet, welches tagesaktuell die Situation prüft, um bei einer stärkeren Betroffenheit entsprechende Notfallpläne in Kraft zu setzen", sagt Karaduman.

Avison Young fürchtet hingegen steigende Preise. Es bleibe abzuwarten, ob sich höhere Rohstoffpreise auf die Bautätigkeit auswirken, orakeln die Analysten. "Eine Unterbrechung der chinesischen Rohstoffe könnte Bauaufträge verzögern oder verschieben, insbesondere wenn sich Alternativen aus der Region als teurer erweisen."

Fiabci-Chef Heming mahnt bei aller Sorge zur Besonnenheit. "Angst und Unkenntnis als Basis des Handels kann zu viel negativeren Folgen für die Weltwirtschaft führen als der Ausbruch der Krankheit selbst." Tatsächlich geht ein Großteil der Firmen die Krise eher ruhig an. Sie verlassen sich darauf, dass Mitarbeiter im Zweifel im Homeoffice weiterarbeiten können. So zum Beispiel beim Bremer Projektentwickler und Bauunternehmen Zech. Die zentralen Manager seien technisch ohnehin so ausgestattet, dass sie mobil arbeiten könnten, teilt ein Firmensprecher mit. Andere Unternehmen rüsten für diese Fälle nach. Die Münchner Logistikberatung Logivest hat für ihre Mitarbeiter vorsorglich weitere Notebooks angeschafft und die Kapazität der Internetleitungen erhöht.

Entspannt sind vor allem junge Unternehmen. "Arbeit im Homeoffice ist Teil unserer DNA: Wir könnten von heute auf morgen unser Büro zumachen und es bliebe alles beim Alten", sagt Ashley Smallwood, Chef des Berliner PropTechs Architrave. Die 110 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter würden dann eben mit Laptop und Smartphone zuhause arbeiten. "Es wäre nur schade um den persönlichen Kontakt. Gemeinsame Tischtennisturniere und Kochrunden zum Lunch funktionieren eben nur im Büro."


Einzelhandel

Der Einzelhandel ist Gewinner und Verlierer. Zwar profitiere der Lebensmitteleinzelhandel von der "verstärkten Nachfrage nach haltbaren Verbrauchsgütern", sagt Sebastian Schnejdar, Analyst bei der BayernLB, über die Folgen des Coronavirus. Es sei aber auch "ein merklicher Rückgang der Passantenfrequenz in innerstädtischen Einkaufslagen zu erwarten". Die Handelsverbände Textil, Schuhe und Lederwaren malen bereits eine "Insolvenzwelle" an die Wand. Im nordrhein-westfälischen Kreis Heinsberg, wo es besonders viele Corona-Fälle gibt, hat es laut Verband "Umsatzeinbrüche von 50% bis 70%" gegeben. Christoph von Schwanenflug


Wohnen

Für die großen Wohnungsunternehmen geht es um den Schutz der Mitarbeiter und auch der Mieter. Branchengrößen wie LEG, Deutsche Wohnen oder Vonovia erarbeiten gerade "verschiedene Szenarien, um auf einen möglichen Ausbruch bei MitarbeiterInnen und/oder MieterInnen vorbereitet zu sein". Neben den Infos zu allgemeingültigen Hygienemaßnahmen werden die üblichen Reinigungsintervalle erhöht, Dienstreisen aufs Notwendigste beschränkt. Jutta Ochs


Hotel

Die Betreiber von Hotels bekommen die Auswirkungen unmittelbar zu spüren. Vor allem in den Messestädten sind die Gäste weggeblieben. Viele Hoteliers klagen schon über deutliche Umsatzeinbußen, einigen fürchten gar um die Existenz. Laut einer Analyse von Engel & Völkers Hotel Consulting wird die Zimmerauslastung in den kommenden Wochen spürbar sinken. Von einem vollständigen Markteinbruch wollen die Analysten aber noch nicht reden. Experten gehen davon aus, dass Investitionen in Hotels verschoben werden und Standorte neu bewertet werden müssen. Insider sind sich sicher, dass die gerade für kleine Häuser existenzbedrohliche Situation die Konsolidierung in der Branche beschleunigen wird. Peter Dietz


Pflegeimmobilien

Für Pflegeheime ist der Virusausbruch mit besonderen Herausforderungen verbunden. Entsprechend haben etwa die Seniorenresidenzen der Orpea-Gruppe bundesweit frühzeitig ihre Lager mit Desinfektionsmitteln und Schutzkleidung befüllt. Mitarbeiter werden zusätzlichen Hygiene-Schulungen unterzogen, der Zutritt zu den Residenzen ist nur nach Handdesinfektion gestattet. Zudem wird etwa allen Menschen mit Grippe-Symptomen der Zugang verwehrt. Pflegeheimbetreiber Korian hat Zugangskontrollen mit Namenslisten eingeführt. Außerdem wird bei allen Bewohnern zweimal täglich die Temperatur gemessen. Robin Göckes


Coworking

Die global agierenden Flex-Office-Betreiber IWG und WeWork berichten von der temporären Schließung einzelner Standorte in China. IWG verzeichnet "erste, leichte Auswirkungen auf den Kundenverkehr". Bei Design Offices ist ein "spürbarer Rückgang im Tagungsgeschäft, sowohl durch Stornierungen als auch durch Zurückhaltung bei Neubuchungen" zu erkennen. Die Entwicklung lasse sich derzeit noch schwierig einschätzen, habe aber womöglich signifikante wirtschaftliche Auswirkungen. Robin Göckes


Facility-Management

Bei den Facility-Managern stehen wegen des Coronavirus die Telefone nicht mehr still. Sowohl Apleona als auch Piepenbrock berichten von einer hohen Nachfrage nach Sonderreinigungen und Desinfektionen von Gebäuden. Zudem werden die Dienstleister beauftragt, die Räumlichkeiten der Kunden mit Handdesinfektionsmitteln auszustatten. Teils liegen Aufträge auf Eis, weil Events verschoben werden oder sich Gebäude in Risikogebieten befinden. Lars Wiederhold


Logistik

Solange der Warenverkehr nicht unterbrochen wird, sind die Folgen für Logistiker überschaubar. Es könnte sein, dass hierzulande mehr Logistikimmobilien gebraucht werden, um Betrieben die Möglichkeit zu eröffnen, Notfallbestände und Reserven zu lagern - etwa für Medikamente und Lebensmittel, aber auch für industrielle Bauteile, die aus Asien importiert werden müssten, dort aber wegen des Virus nicht gefertigt werden können. Der Ausbau von Lagerkapazitäten könnte eine Erkenntnis dessen sein. Peter Dietz

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