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Märkte | 27.02.2020

Aus IZ09/2020, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

München diskutiert über schärfere SoBoN

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Bauträger müssen in München mit mehr Anteilen am sozialen Wohnungsbau und einer höheren Beteiligung an den Infrastrukturkosten rechnen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Bauträger und Projektentwickler müssen sich nach der bayerischen Kommunalwahl auf deutlich höhere Auflagen für den Wohnungsbau einstellen. SPD und Grüne wollen die Bedingungen für die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) in München spürbar verschärfen.

München gilt als Erfinderin der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN). Seit 1994 beteiligt die Stadt sogenannte Planungsbegünstigte an den Kosten und Lasten, die entstehen, wenn Bauträger und Projektentwickler Wohnungen bauen. Häufig wurde die "Münchner Mischung", die durch die Vorgabe von geförderten Wohnungen auch in teuren Neubaugebieten entsteht, gelobt und vielfach in anderen Städten kopiert. Viele Nachahmer haben München mittlerweile sogar überholt und machen den Immobilienunternehmen deutlich höhere Vorgaben als München. In Frankfurt etwa wird ein Beschluss vorbereitet, der Entwicklern nur noch für 30% der geplanten Bruttogrundfläche frei finanzierte Einheiten erlaubt. Der Rest wird verteilt auf genossenschaftliche Modelle, frei finanzierte und geförderte Mietwohnungen sowie preisgedämpfte Eigentumswohnungen.

Somit sind die neuen Pläne, die SPD und die Grünen derzeit an die Öffentlichkeit bringen, für die Unternehmen in der bayerischen Landeshauptstadt keine Überraschung. Mit einer Verschärfung haben viele gerechnet. Dass neue Ideen gerade jetzt diskutiert werden, ist kein Zufall. Am 15. März werden ein neuer Stadtrat und ein neuer Oberbürgermeister gewählt. Wie erwartet spielt neben dem Verkehr die Wohnungssituation in der Stadt die beherrschende Rolle im Wahlkampf.

Quote für preisgedämpfte Wohnungen auf 30% hoch?

Der amtierende Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) sagte der Süddeutschen Zeitung, er könne sich einen deutlich höheren Anteil an sogenannten preisgedämpften Wohnungen vorstellen. Bisher liegt deren Anteil bei 10%. Diese Quote könnte auf 30% erhöht werden. Damit könnten Bauträger nur noch 40% der neu errichteten Wohnungen als frei finanzierten Wohnraum errichten. Reiter will die SoBoN gleich nach der Wahl angehen und innerhalb eines Jahres eine Einigung mit der Immobilienbranche erzielen.

Diese ist angesichts der bevorstehenden Kommunalwahlen zurückhaltend mit öffentlichen Aussagen. Allerdings ist in den Gesprächen herauszuhören, dass man mit einem höheren Anteil an preisgedämpften Wohnungen durchaus leben könnte, wenn dadurch noch schärfere Auflagen verhindert werden.

Denn es könnte schlimmer kommen. Die Grünen werden wohl im nächsten Stadtrat ein gewaltiges Wort mitreden. Sie fordern in einem Antrag, die Quote für die preisgedämpften Wohnungen bei 10% zu belassen, dafür aber den Anteil der geförderten Wohnungen von heute 30% auf 50% zu erhöhen. Außerdem sollen diese Wohnungen "zu einem limitierten Preis an die Stadt übertragen werden". Die Stadt würde dann das Belegungsrecht für die Wohnungen bekommen.

Die CSU sperrt sich nicht komplett gegen eine höhere Quote. "Bereits heute gibt es eine Vielzahl von Abweichungen von der starren 40%-Quote für den geförderten Wohnungsbau im Rahmen der SoBoN", sagt der Landtagsabgeordnete und stellvertretende CSU-Bezirksvorsitzender der CSU München, Josef Schmid. Er verweist auf das Bebauungsgebiet Eggarten sowie auf die kommenden großen Siedlungsgebiete in Feldmoching und Daglfing, wo in einigen Jahren auf zusammengenommen rund 1.500 ha einige Tausend Wohnungen entstehen werden. Dort sei es "längst Konsens", dass sich die Entwickler an den hohen Kosten für die Infrastruktur beteiligen müssen. Eine SoBoN Plus sei im Gespräch mit einer höheren Förderquote und einer deutlichen Abschöpfung der Planungsgewinne, um etwa den notwendigen Bau der U-Bahn zu finanzieren.

Eine Art Modell Münster gibt es in München schon

Eine weitere Forderung der Grünen ist das sogenannte Münsteraner Modell. Seit 2014 bekommen Bauträger vorrangig neues Bauland, wenn die Eigentümer zuvor mindestens 50% der Fläche an die Stadt verkaufen.

Komplettes Neuland ist die Idee der Grünen in München nicht. Bei der rund 20 ha großen Eggarten-Siedlung zwischen dem Lerchenauer See und dem S-Bahn-Nordring haben sich die Investoren Büschl und CA Immo bereits verpflichtet, mindestens 40% des genehmigten Wohnbaurechts an Genossenschaften zu vergeben (siehe "Büschl und CA Immo bauen auf Genossenschaften", IZ 42/19). Dafür bekommen die Unternehmen mehr Baurecht. Sollte die Stadt die geforderte Höchstzahl von 2.000 Wohnungen auf dem Areal genehmigen, wollen die Entwickler dennoch nur 1.000 davon als frei finanzierte Wohnungen realisieren. Der Anteil der genossenschaftlichen und damit günstigeren Wohnungen würde dann auf 50% steigen. Die Rechnung scheint also aufzugehen.

Dieses Modell könne man diskutieren, sagt CSU-Mann Schmid. Allerdings sei das ein vollkommen anderes System. Einen Vorteil gegenüber der bestehenden SoBoN sieht er nicht. Vielmehr würde auf die Stadt und ihre Wohnungsgenossenschaften mehr Arbeit zukommen, die bei der SoBoN von den privaten Unternehmen zu leisten sei. Zudem sei Münster nicht mit München vergleichbar. Münster ist vergleichsweise dünn besiedelt und hat an seinen Außenbereichen große freie Flächen, die zumeist ohne Baurecht sind. München leidet seit jeher unter einem extremen Flächenmangel.

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