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Anlagen | 27.02.2020

Aus IZ09/2020, S. 1

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Die geschlossenen Fonds senden Lebenszeichen

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: Geesfrosh
Der Vertrieb geschlossener Fonds für Privatanleger - vor allem bei Immobilien - stieg zuletzt wieder an.

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: Geesfrosh

Deutsche Privatanleger zeichnen wieder häufiger geschlossene Immobilienfonds. Doch trotz steigender Platzierungsvolumina bleiben sie weiterhin ein Nischenprodukt. Ob der komplizierte Vertrieb daran schuld ist oder die übermächtige Konkurrenz der offenen Fonds, darüber ist sich die Branche uneinig.

Im Januar 2020 musste der geschlossene Immobilienfonds Jamestown 31 etwas tun, was sonst nur unter offenen Immobilienfonds üblich ist: Er zog die Vertriebsbremse. Als Begründung nennt der Initiator das "enorme Platzierungsvolumen" von 320 Mio. USD Eigenkapital, das der geschlossene US-Fonds seit seinem Verkaufsstart im Oktober 2019 erreichte. Damit ist das Startportfolio aus drei großen Objekten mehr als durchfinanziert. Jamestown werde erst dann wieder Anlegergelder annehmen, wenn weitere Kaufgelegenheiten gefunden seien, teilte das Unternehmen mit.

Für die meisten geschlossenen Immobilienpublikumsfonds, die am deutschen Markt nach Geldgebern suchen, sind solche Situationen, vorsichtig ausgedrückt, unüblich. Die Zeiten, als sich die Produkte dank massiver Steuervorteile wie geschnitten Brot verkauften, sind schon sehr lange vorbei. Nachdem viele Anbieter bereits die Eliminierung der Steuerprivilegien nicht überlebten, warf das 2015 in Kraft getretene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) weitere Fondsfirmen aus dem Rennen. Seit dem KAGB heißen geschlossene Fonds Alternative Investment Funds (AIF) und werden von der wachsamen Finanzaufsicht BaFin reguliert. Die Zahl der weiterhin am Markt aktiven Emissionshäuser, die der Fachjournalist Stefan Loipfinger in seiner aktuellen Branchenstudie anführt, liegt denn auch weit unter der Masse von Initiatoren, die sich vor der Fondsregulierung in Deutschland tummelten.

Den überlebenden Anbietern ist es allerdings gelungen, die Summe des 2019 platzierten Eigenkapitals um über 60% gegenüber dem Vorjahr zu steigern (siehe "Der Markt für geschlossene Fonds in Zahlen" am Ende des Artikels). Die Immobilienfonds, seit Jahren die wichtigste Produktgattung unter den Sachwerte-AIF für Kleinanleger, konnten sogar die ebenfalls beachtliche Wachstumsrate des Gesamtmarkts toppen. Mit einem Platzierungsergebnis von 1,25 Mrd. Euro dominieren sie mit einer Quote von 81% den regulierten Beteiligungsmarkt - der große Erfolg des Jamestown 31 ist in diese Zahl noch nicht einmal komplett eingerechnet. Sobald die letzten Initiatoren ihre Platzierungszahlen offiziell kommuniziert haben, sei für 2019 noch ein besseres Ergebnis denkbar, sagt Loipfinger, der die Zahlen für seine Branchenstudie teilweise schätzen musste.

Wachsender Leidensdruck als Vertriebsturbo

Eine rauschende Rennaissance der Produktgattung des geschlossenen Fonds mag der erfahrene Fondsexperte aus diesen Wachstumszahlen trotzdem nicht ableiten. Ganz nüchtern spricht er vom "zunehmenden Leidensdruck bei Anlegern und Beratern aufgrund des Niedrigzinses - Immobilienfonds, die überhaupt noch Rendite abwerfen, werden dadurch eben immer interessanter". Theoretisch, meint Loipfinger, wäre für die Branche "noch viel Luft nach oben" in Sachen Kapitalgewinnung bei Privatanlegern. Doch es seien die Anbieter und die Vertriebe selbst, die sich für das Produkt nicht mehr so stark erwärmen könnten wie früher.

Treiber dieser Entwicklung, so Loipfinger, sei das vergleichsweise hohe Reputationsrisiko. "Die meisten Immobilien-AIF bieten wenig Risikostreuung. Wenn etwas an einem Objekt schiefläuft, steht der Initiator sofort unter Rechtfertigungsdruck - selbst wenn er für das, was passiert ist, gar nichts kann. In einem größeren Portfolio ist so etwas für den Anleger viel weniger sichtbar."

"Ein Manager, der zehn geschlossene Fonds aufgelegt hat, von denen einer platzt, bekommt sofort Probleme. Hat er alle Immobilien in einen Fonds gesteckt, wird das nicht passieren. Das ist einer der vielen Vorteile, die die offenen Fonds gegenüber den geschlossenen aufweisen", ergänzt Loipfinger.

Quelle: Patrizia AG
Diese Studentenapartments in Luxemburg gehören dem Fonds Patrizia Europe Residential Plus. Nun können auch Kleinanleger daran partizipieren.

Quelle: Patrizia AG

Bleibt noch - Stichwort: Leidensdruck - das Renditeplus, das die geschlossenen AIF den offenen AIF voraushaben. Während die offenen Flaggschiffe Hausinvest oder UniImmo Europa aktuell rund 2,5% abwerfen (in diese Rendite ist die Wiederanlage der Cash-Ausschüttung sowie die Wertsteigerung der Immobilien bereits eingerechnet), stellen geschlossene Angebote mindestens 100 Basispunkte mehr in Aussicht - als reine Ausschüttungsrendite, wohlgemerkt. Möglich macht das die Fremdfinanzierungsquote, die bei geschlossenen AIF mit 60% doppelt so hoch sein darf wie bei offenen (30%). Für Anleger offener Fonds ist dafür der Ausstieg aus ihrem Engagement nach spätestens zwei Jahren Haltefrist möglich. Anleger geschlossener Fonds erhalten ihr Eigenkapital erst am Ende der Fondslaufzeit zurück.

Ob im heißgelaufenen deutschen Immobilienmarkt die geschlossenen Fonds weiterhin spürbare Renditevorteile werden bieten können, ist umstritten. So sorgte Jochen Schenk, CEO des Immobilienfondsmanagers Real I.S., auf dem diesjährigen Sachwerte-Kolloquium für Raunen im Publikum, als er zu verstehen gab, er plane derzeit keine weiteren geschlossenen Fonds. "Ich halte solche Produkte mit Immobilien aus Deutschland und Europa aktuell für nicht darstellbar", präzisiert Schenk auf Nachfrage seine Ankündigung. Das aktuelle Preisniveau für qualitativ gute Immobilien lasse kaum Anfangsrenditen von über 3% zu. "Diskontiert man diese Rendite über zehn bis fünfzehn Jahre, ist eine Gesamtverzinsung von über 4% nicht darstellbar. Diese 4% sollten Anleger aber als Illiquiditätsprämie dafür erhalten, dass ihr gebundenes Kapital über lange Zeit nicht fungibel ist."

Real I.S. wich daher zuletzt auf den australischen Immobilienmarkt aus, wo (in lokaler Währung) noch Ausschüttungen von 4,5% p.a. möglich sind. "Dieses Länderfenster wollen wir uns für Publikunsfonds weiterhin offen lassen", betont Schenk.

Doch trotz der hohen Rendite, mit der der jüngste Australienfonds der Real I.S. aufwarten kann, ist Schenk mit dessen Platzierungstempo nicht zufrieden. Um das Eigenkapital von umgerechnet rund 20 Mio. Euro an den Anleger zu bringen, brauchte der Vertrieb ganze neun Monate. "Das ist viel zu langsam", sagt Schenk unumwunden.

Von den Sparkassen, traditionell der wichtigste Verkaufskanal für Real I.S., hätten sich letztlich weniger Institute am Vertrieb beteiligt, als zuvor Interesse an dem Fonds anmeldeten.

Schenk erklärt sich die Verzögerung mit den veränderten Vertriebsprozessen der hochregulierten Kreditinstitute, in denen Verlustrisiken maschinell bestimmt und riskantere Produkte als Bestandteil der standardisierten Beratungsprozesse für Kleinanleger gar nicht mehr vorgesehen seien. "Der geschlossene Fonds passt nicht mehr in die Vertriebsmaschinerie der Banken", so sein Fazit. Erst wenn der Kunde so reich sei, dass der Berater diesen standardisierten Prozess verlassen dürfe, könne das Produkt im Rahmen einer individuellen Betreuung angeboten werden.

Auch Andreas Heibrock, Geschäftsführer von Patrizia Grundinvest, verkauft seine Fonds über Banken und Sparkassen. Geschadet hat das dem Erfolg nicht. Seit ihrem Start vor fünf Jahren hat sich Patrizia Grundinvest in der Loipfinger-Studie in die Spitzengruppe vorgearbeitet. Mit einem kumulierten Platzierungsvolumen von knapp 400 Mio. Euro seit 2014 steht die Tochter des börsennotierten Investmentmanagers auf Rang sechs der verkaufsstärksten deutschen Fondsanbieter seit Inkrafttreten des KAGB. "Wir hätten 2019 sogar noch mehr verkaufen können, wenn wir mehr Produkt gehabt hätten", freut sich der Patrizia-Mann. In den kommenden Jahren hält er steigende Platzierungszahlen seines Hauses "absolut für möglich".

"Wir arbeiten in der Nische mit Kunden, die über größere Geldbeträge verfügen, auf die sie jahrelang nicht zugreifen müssen. Diese Menschen möchten das Kapital sicher anlegen, ihnen sind aber die 2,5% Rendite, die ein offener Immobilienfonds bietet, zu wenig." Heibrock räumt ein, dass der Verkaufsprozess für geschlossene Produkte aufwendiger verläuft als für die wertpapierähnlichen offenen Fonds, "aber übermäßig kompliziert ist es nun auch wieder nicht. Wir arbeiten derzeit sogar daran, dass Fonds ohne händische Unterschrift zeichenbar sind. Es müsste aber auch bei den Banken noch stärker die Tatsache ankommen, dass es viele Kunden gibt, die solche Lösungen brauchen."

Sein aktuelles Kleinanlegerprodukt, der Patrizia Grundinvest Europa Wohnen Plus, peilt eine Ausschüttungsrendite von 3,5% bis 4% an. In Vorbereitung ist zudem ein weiterer Fonds mit einem Büroprojekt in Helsinki, das auf 4,5% kommen soll. Wer jenseits der Topzentrumslagen einkaufe, sei als Fondsmanager weiterhin in der Lage, nach Fremdfinanzierung "eine gute 4%-Rendite" anzubieten, gibt sich Heibrock überzeugt.

Streitfrage: Müssen es noch 4% Rendite sein?

Die Unicredit-Tochter Wealthcap, zweitstärkster deutscher Anbieter geschlossener Fonds, hat sich derweil von der 4%-Marke schon verabschiedet. "Angebote in sehr guten Städten mit Core-Lagen im Bürosegment liegen seriöserweise unter 4% Ausschüttung. Das entspricht bei aktuellen Renditen unter 0% bei einer zehnjährigen Bundesanleihe einem historisch hohen Aufschlag von über 230 bis 400 Basispunkten", argumentiert Julian Schnurrer, Leiter Produktmanagement bei Wealthcap. Ausweichen in andere Länder, in denen höhere Renditen erzielbar seien, ist für Wealthcap keine Lösung. "Dass der deutsche Immobilienmarkt umkämpft ist, kommt nicht von ungefähr: Er ist solide, diversifiziert und zukunftsstark in vielen Bereichen", erklärt Schnurrer die Vorliebe seines Hauses für geschlossene Deutschlandfonds.

Die Einschätzungen innerhalb der Branche über die Zukunftsperspektiven des geschlossenen Fonds gehen derzeit ebenso stark auseinander wie in der Frage, welche Rendite dem Anleger eines geschlossenen Fonds noch zumutbar ist. Andreas Heibrock favorisiert das Co-Investment von größeren Produkten für semiprofessionelle Investoren, die Beträge im siebenstelligen Bereich investieren können, mit Fonds für Kleinanleger. Dahinter steht die Hoffnung, den Vorzug offener Fonds (Portfoliodiversifizierung) mit dem des geschlossenen Fonds (Rendite) zu verbinden. Das erste Produkt dieser Art ist der kürzlich gestartete Europa Wohnen Plus.

Real-I.S.-CEO Schenk würde hingegen lieber das Angebot an Beteiligungsmodellen erweitern. "Wir brauchen andere Produkte, um zukunftsfähig zu sein - im Vertrieb, aber auch bei der Finanzierung der Energiewende", sagt er. Bloß nicht, widerspricht Heibrock: "Die Branche hat zwei Jahre gebraucht, um alle offenen Fragen mit der BaFin rund um den Zulassungsprozess für neue Fonds zu klären. Das ist jetzt geschafft. Würde das KAGB erneut geändert, ginge der ganze Abstimmungsprozess von vorne los."

Für Michael Schneider, Chef der Service-KVG Intreal, hat der geschlossene Fonds jenseits der Gruppe der vermögenden Privaten und institutionellen Investoren überhaupt keine Zukunft. Bei Fonds für Großanleger rechnet Schneider im laufenden Jahr mit Mittelzuflüssen von "deutlich über 1 Mrd. Euro". Doch die Marktdominanz der offenen Fonds werde dadurch nicht geringer, im Gegenteil: Weitere offene Publikumsfonds befänden sich bereits in Vorbereitung. "Der geschlossene Fonds ist aktuell wie zukünftig ein Nischenprodukt für besondere Investitionsfälle und auch nur für ausgewählte Zielkunden."

Der Markt für geschlossene Fonds in Zahlen

2019 wuchs die Kapitalakquise via Publikums-AIF um 46,6% im Vergleich zum Vorjahr. Das hat eine Studie des Marktexperten Stefan Loipfinger ermittelt. Alles in allem sind 1,54 Mrd. Euro Anlegerkapital zusammengekommen. 2018 waren es noch 1,05 Mrd. Euro. Die bisher größte Summe wurde allerdings ein Jahr zuvor mit 1,56 Mrd. Euro ermittelt. 2019 stießen insgesamt 28 neue Publikums-AIF-Produkte auf den Markt, 2018 waren es noch 31 Stück gewesen. Ein deutliches Plus und einen Rekord gibt es bei den durchschnittlichen Zeichnungssummen. Im Schnitt überwies im vergangenen Jahr jeder Anleger 44.000 Euro in einen Publikums-AIF, 2018 waren es 34.900 Euro. Den bislang höchsten Wert hatte es 2017 mit 41.200 Euro gegeben. Marktführer bleibt die Unicredit-Tochter Wealthcap mit einem Marktanteil von 15,5%. Allerdings ist der Vorsprung merklich geschrumpft. 2018 kamen die Münchner noch auf 21,6%. Das Unternehmen platzierte insgesamt 239 Mio. Euro, nach 227 Mio. Euro im Vorjahr. Auf Nummer zwei positionierte sich Deutsche Finance mit 182 Mio Euro. Das sind knapp 50% mehr als im Vorjahr. Die Platzierungszahlen im Teilbereich der geschlossenen Immobilienpublikumsfonds legten noch stärker zu als der Gesamtmarkt, nämlich um über 60% auf 1,25 Mrd. Euro Eigenkapital. Laut Zahlen der Deutschen Bundesbank wuchs das Gesamtvolumen aller geschlossenen Immobilienfonds, also inklusive institutioneller Produkte, von 2018 auf 2019 um rund 13%. Das berichtet die Service-KVG Intreal. So sei das Nettofondsvermögen zum Jahresende 2019 auf rund 26,8 Mrd. Euro gestiegen. 2018 lag es noch bei 23,4 Mrd. Euro. Insgesamt hat die Bundesbank 1.446 geschlossene Immobilienfonds für institutionelle und private Anleger statistisch erfasst. Der Markt bleibt aber im Vergleich zu den offenen Vehikeln deutlich kleiner. Ihr Marktvolumen entspricht einem Anteil von 12% am Vermögen aller offenen Publikums- und Spezialfonds. Daniel Rohrig

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