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Märkte | 20.02.2020

Aus IZ08/2020, S. 18

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Aus dem Speckgürtel nach Goslar und Holzminden

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
82 Euro/m2 kostet in Goslar Wohnungsbauland, in Braunschweig und Göttingen jeweils 260 Euro/m2.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Hannover. Weil Wohnbaugrundstücke in den großen Städten und deren Speckgürteln knapp und teuer sind, weichen Käufer zunehmend in ländliche oder bisher weniger gesuchte Landkreise aus, wie etwa Goslar, Holzminden oder Lüchow-Dannenberg. Eigentumswohnungen im Bestand gibt es ab 820 Euro/m2 in Osterode im Harz oder für 9.300 Euro/m2 auf Juist.

Mit 23,8 Mrd. Euro hat sich der Umsatz mit Immobilien in Niedersachsen zwischen 2009 und 2019 um das 2,4fache erhöht. Allein von 2018 auf 2019 gab es eine Steigerung um 9%. Im ersten 2000er Jahrzehnt hingegen sei der Geldumsatz um 10% geschrumpft, erklärte der niedersächsische Innenminister Boris Pistorius (SPD) bei der Vorstellung des Grundstücksmarktberichts Niedersachsen 2020 in der vergangenen Woche.

"Seit 2009 hat sich der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus in den nachgefragten Regionen Niedersachsens in etwa verdoppelt", sagte Pistorius. Allein von 2018 auf 2019 sei der Durchschnittspreis um 12% von 190.000 Euro auf 212.000 Euro gestiegen. Neben Städten wie Hannover, Braunschweig, Oldenburg, Osnabrück und Wolfsburg betreffe diese Dynamik auch die Landkreise Vechta oder Gifhorn. "Die Preissteigerung endet damit nicht an den Grenzen der großen Städte, sondern gilt auch bei strukturell gut aufgestellte ländliche Regionen." In Hannover liegt der Preis für ein Einfamilienhaus im Bestand im Mittel allerdings bei 465.000 Euro, während im gar nicht weit entfernten Landkreis Holzminden lediglich 100.000 Euro investiert werden müssen.

Preise von Wohneigentum haben sich verdoppelt

Eine ähnliche Entwicklung gibt es für Eigentumswohnungen. Seit 2009 haben sich die Preise in mehr als der Hälfte der niedersächsischen Landkreise um mindestens drei Viertel erhöht. Eine Verdopplung gab es in den Landkreisen Peine (zwischen Hannover und Braunschweig), Harburg (Nachbar ist Hamburg), Osterholz (Bremen), Gifhorn (Wolfsburg) und Heidekreis (zwischen Hamburg und Hannover).

Dabei liegt die preisliche Spannbreite neuer Eigentumswohnungen zwischen 14.700 Euro/m2 auf der Insel Juist (Werte separat vom Landkreis Aurich) und 2.180 Euro/m2 im ebenfalls an die Nordsee grenzenden Landkreis Friesland. Jenseits der Ostfriesischen Inseln werden die höchsten Preise in Ballungsräumen und Großstädten erzielt. In der Stadt Hannover kosten neue Eigentumswohnungen im Mittel 4.660 Euro/m2, gefolgt vom Landkreis Harburg (4.200 Euro/m2), der Stadt Göttingen (3.920 Euro/m2) und dem Landkreis Lüneburg (3.860 Euro/m2).

Noch größer ist die Spanne bei Eigentumswohnungen im Bestand (Baujahr 1991 bis 2016). Juist liegt mit 9.300 Euro/m2 vorn, der Altkreis Osterode im Harz mit 820 Euro/m2 hinten. Am teuersten ist es in den Landkreisen Lüneburg (2.970 Euro/m2) und Harburg (2.810 Euro/m2) sowie in den Städten Wolfsburg (2.790 Euro/m2), Göttingen (2.780 Euro/m2) und Hannover (2.760 Euro/m2).

Grundsätzlich bestätigen die von Pistorius vorgetragenen Zahlen einen Trend, den bereits der Wohnungsmarktbericht der NBank, der Förder- und Investitionsbank des Landes Niedersachsen, im vergangenen Jahr aufgezeigt hatte. Periphere ländliche Regionen profitieren von einer Abwanderung aus den Großstädten sowie aus den Speckgürteln. So gibt es im Landkreis Hildesheim (bei Hannover) von 2018 auf 2019 einen Rückgang von 36% bei den Verkäufen von unbebauten Eigenheimgrundstücken, in Osterode (bei Bremen) ging die Transaktionszahl um 35% zurück. Rückgänge gab es auch in den Kreisen Gifhorn (24%/nahe Wolfsburg), Ammerland (23%/bei Oldenburg) und Lüneburg (20%).

Diese Werte sind ein Resultat der Verknappung und Verteuerung des Baulands. So liegt der mittlere Bodenrichtwert für Bauland in Lüchow bei 35 Euro/m2, im westlich benachbarten Lüneburg sind es nahezu zehnmal mehr (320 Euro/m2).

Und so verzeichnet der Kreis Lüchow-Dannenberg einen Transaktionsanstieg um 55% und das benachbarte Uelzen (zwischen Lüneburg und Gifhorn) um 51%. Gerade in den vom Bevölkerungsrückgang betroffenen Landkreisen im Südosten Niedersachsens - Harz und Weserbergland - gibt es deutlich höhere Verkaufszahlen von Baugrundstücken. Prozentual am stärksten profitieren Wolfenbüttel (97%), Holzminden (58%), Goslar (57%) und Helmstedt (56%). So ist der Umsatz von Eigenheimgrundstücken zwar um 4% auf etwa 16.500 gestiegen, der Geldumsatz jedoch mit 1,7 Mrd. Euro stabil geblieben.

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