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Politik | 20.02.2020

Aus IZ08/2020, S. 1

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Berlin, Wien
  • Unternehmen:
    empirica, ABG Real Estate, BMW, PGIM Real Estate, Consus Real Estate
  • Organisationen:
    Immobilienverband Deutschland (IVD), Bundesverfassungsgericht, SPD, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, FDP, CDU/CSU, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Jusos
  • Personen:
    Andreas Mattner, Angela Merkel, Friedrich Merz, Harald Simons, Jürgen Michael Schick, Katrin Lompscher, Klaus-Peter Hesse, Ulrich Höller, Norbert Walter-Borjans, Axel Gedaschko, Andreas Steyer, Dominik Brambring, Christian Lindner, Markus Söder, Annegret Kramp-Karrenbauer, Jens Spahn, Armin Laschet, Carsten Linnemann, Kevin Kühnert, Saskia Esken
  • Immobilienart:
    Wohnen

Wir müssen reden!

Quelle: Heuer Dialog, Urheber: Alexander Sell
Juso-Chef und SPD-Vize Kevin Kühnert stellte sich auf dem Immobilienkongress Quo Vadis 2020 den Fragen von Moderator Karsten Trompetter.

Quelle: Heuer Dialog, Urheber: Alexander Sell

Nicht der Zins, nicht die wirtschaftlichen Rahmendaten, nicht die Sorge vor einer Preisblase beschäftigte die Immobilienfachwelt auf dem Branchenkongress Quo Vadis in Berlin. In ihren Köpfen geisterte stattdessen ein 30-jähriger Sozialist umher: Kevin Kühnert. Der Juso-Chef ist seit vergangener Woche verantwortlich für das Thema Wohnen und Bauen im SPD-Bundesvorstand. Die Branche sieht dringenden Gesprächsbedarf.

Christian Lindner ist an allem schuld. Hätte die FDP nach der letzten Bundestagswahl nicht die Verhandlungen um ein Jamaika-Bündnis mit CDU/CSU und den Grünen platzen lassen, wäre die SPD nicht in die Diskussion um eine Große Koalition reingerutscht, hätten Kevin Kühnert und seine Jusos keine Kampagne gegen eine Große Koalition gemacht, wäre Kühnert nicht so sehr in die Öffentlichkeit getreten. "Insofern herzlichen Dank, Herr Lindner", schließt Kühnert mit einem Schmunzeln seine Erläuterung dafür ab, warum er als Juso-Chef eine so prominente und öffentlichkeitswirksame Rolle in der SPD einnimmt. Mittlerweile ist er Mitglied im SPD-Vorstand und Stellvertreter der beiden Parteivorsitzenden Saskia Esken und Norbert Walter-Borjans. Und seit vergangener Woche außerdem zuständig im SPD-Vorstand für das Thema Wohnen und Bauen, wie Kühnert auf Nachfrage der Immobilien Zeitung (IZ) am Rande des Quo Vadis freimütig mitteilte.

Kühnert als Experte für Immobilien: "Das muss Satire sein!"

"Das kann nur Satire sein! Da wurde der Bock zum Gärtner gemacht. Schneller kann die SPD nicht bankrott gehen." Die Reaktionen in den sozialen Medien auf die Exklusivmeldung der Immobilien Zeitung über Kühnerts fachliche Zuständigkeit waren zahlreich und voller Häme und Spott. Aber es gab auch Lob für Kühnerts mutigen und vor allem souveränen Auftritt auf der Bühne im mit fast 400 Immobilienprofis vollbesetzten Ballsaal des Berliner Hotels Adlon.

Für Menschen, die mit Immobilien Geld verdienen, ist Kühnert ein sozialistisches Schreckgespenst. In einem Interview mit der Zeit vor knapp einem Dreivierteljahr, in dem er sich u.a. für die Kollektivierung von Großkonzernen wie BMW aussprach, stellte er infrage, dass mit Wohnungen Rendite gemacht wird: "Ich finde nicht, dass es ein legitimes Geschäftsmodell ist, mit dem Wohnraum anderer Menschen seinen Lebensunterhalt zu bestreiten. Konsequent zu Ende gedacht, sollte jeder maximal den Wohnraum besitzen, in dem er selbst wohnt." Es wäre "der Optimalfall", wenn es gar keine privaten Vermietungen mehr gäbe, ließ er sich damals zitieren. Der IZ sagte Kühnert: "Die Immobilienbranche muss begreifen, dass sie eine größere Verantwortung als andere Industriezweige hat, weil sie nicht Toaster, sondern das Dach über dem Kopf der Menschen verkauft."

Lobbyisten freuen sich auf "viele klärende Gespräche"

Auf die Lobbyverbände der Immobilienwirtschaft kommt offenkundig einiges an Arbeit zu. Klaus-Peter Hesse, Sprecher der Geschäftsführung beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), freut sich "auf viele klärende Gespräche. Kevin Kühnert ist bislang vor allem dadurch aufgefallen, dass er die Einführung des Berliner Mietendeckels für richtig hält, Enteignungen nicht abgeneigt ist und privaten Vermietungen eine Absage erteilt. Dies widerspricht offensichtlich den bisher konsensualen Regeln der sozialen Marktwirtschaft." Ähnlich äußert sich der Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), Axel Gedaschko: "Es wird spannend sein, mit ihm zu diskutieren, wie jenseits von Enteignungsforderungen sozial gerechtes und bezahlbares Wohnen in ausreichender Qualität gesichert werden kann." Und IVD-Präsident Jürgen Michael Schick wünscht sich "einen an der Lösung orientierten sachlichen Austausch". Polarisierung und Polemik würden die Probleme auf dem Wohnungsmarkt nicht lösen. Daher freue er sich "auf einen konstruktiven Dialog mit Kevin Kühnert".

Eines müssen die Immobilienlobbyisten dem SPD-Politiker immerhin nicht mehr erklären: dass Bauen hilfreich ist, um Wohnungsmärkte in Städten wie Berlin zu entspannen. Vor den Führungskräften aus der Immobilienwirtschaft verteidigte Kühnert zwar die Einführung des Mietendeckels, kritisierte aber die Baupolitik von Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) scharf.

"Auch ich bin der Meinung, dass sie zu wenig Tempo beim Wohnungsbau macht. Wir würden gerne deutlich schneller und mehr bauen. Auch in Kooperationen, wir müssen das nicht alles mit Öffentlichen machen."

Es existieren allerdings Zweifel, ob eine Forcierung der Bautätigkeit überhaupt erforderlich ist. Harald Simons, Vorstandsmitglied beim Forschungsinstitut empirica, hat für 2019 nicht nur für Berlin, sondern für alle sieben großen Metropolen festgestellt, dass das Wohnungsangebot stärker gestiegen sei als die Nachfrage. Das liege in erster Linie daran, dass der Zuzug in die großen Städte abebbt. "Alle sieben A-Städte sind seit mindestens 2017 Verlierer in der Binnenwanderung", machte Simons deutlich. Auch die Auslandszuwanderung habe sich abgeschwächt. Außerdem würden sich die Haushalte in den Großstädten nicht mehr verkleinern. "Streichen Sie bitte aus ihrem Gehirn die Haushaltsverkleinerung. Das ist ernsthaft durch."

"Es ist nicht mehr nötig, große Bauprogramme aufzulegen"

Auf der Angebotsseite wiederum erkennt Simons eine Plateaubildung in diesem und den kommenden Jahren auf einem Niveau von etwa 300.000 Fertigstellungen bundesweit. "Das politische Ziel von 350.000 bis 400.000 Fertigstellungen werden wir wohl nicht erreichen und das ist auch nicht schlimm. Die 300.000 sind völlig ausreichend." Mit anderen Worten: "Es ist nicht mehr notwendig, irgendwelche großen Bauprogramme aufzulegen. Es reicht aus, die Sache einfach laufen zu lassen", glaubt Simons.

Quelle: Heuer Dialog, Urheber: Alexander Sell
ABG-Chef Ulrich Höller weiß, warum die Immobilienbranche in Teilen der Öffentlichkeit und der Politik den Schwarzen Peter hat.

Quelle: Heuer Dialog, Urheber: Alexander Sell

Bereits jetzt sei ein positiver Effekt messbar: Die Mieten im bundesweiten Durchschnitt steigen seit 2018 weniger stark als die verfügbaren Einkommen. Die Mietbelastung sinkt also. Simons erkennt bei den Neuvertragsmieten sogar einen leichten Rückgang, zumindest im unteren Marktsegment. Er leitet daraus eine Trendwende am Wohnungsmarkt ab (siehe "Der Mietenanstieg scheint gestoppt" aus dieser Ausgabe): "Die schlechten Immobilien fallen aus dem Markt", schlussfolgert Simons und warnt seine Zuhörer vor "billigen, einfachen Schlichtbauten am Stadtrand ohne Anbindung. Die werden Schwierigkeiten bekommen, was bereits jetzt vereinzelt öffentliche Gesellschaften bei der Neubauvermietung zu spüren bekommen." In Zukunft, so zieht Simons ein positives Fazit hieraus, werde sich Qualität "Gott sei Dank" wieder auszahlen.

Dass er mit seinen Erkenntnissen den Forderungen von Kevin Kühnert & Co., die Mieten zu reglementieren, den Wind aus den Segeln nimmt, glaubt Simons nicht: "Man kann natürlich weiter argumentieren, dass man sich Berlin 2014 zurückwünsche, mit 5 Euro/qm." Die Einführung des Berliner Mietendeckels mache ihm im Übrigen keine Sorgen. "In Wien wurde 1917 als Notmaßnahme ein Mietendeckel eingeführt, der seit nunmehr 102 Jahren Bestand hat und ständig optimiert wurde. Und was ist das Ergebnis? Die tatsächlich bezahlten Mieten im Wiener Altbaubestand sind höher als in Hamburg." Bei den Wiener Mietgesetzen gebe es so viele Ausnahmen, dass sie keiner mehr verstehe und sich auch kaum einer daran halte. "Das ist meine Erwartung auch für Berlin."

Die Immobilienunternehmen dürften hingegen eher darauf setzen, dass der Berliner Mietendeckel durch die Gerichte gestoppt wird. Ein erster Eilantrag von Vermietern wurde zwar vom Bundesverfassungsgericht als unzulässig abgelehnt (siehe "Eilantrag gegen Mietendeckel unzulässig" aus dieser Ausgabe). Doch weitere Klagen werden folgen. Unter anderem will die CDU/CSU-Bundestagsfraktion eine Normenkontrollklage anstrengen. Die dafür notwendigen Stimmen hat die Fraktion nach eigenen Angaben eingesammelt. Die FDP unterstützt das Vorhaben (siehe "Klage gegen Mietendeckel schafft Quorum" aus dieser Ausgabe).

Immobilienbranche hadert mit ihrem miesen Image

Die Diskussion oder vielmehr die Aufregung um den Berliner Mietendeckel zeigt, wie groß die Gräben zwischen Politik und Immobilienwirtschaft mittlerweile geworden sind. Die Branche fühlt sich überhört, als profitgierige Immobilienhaie abgestempelt, die auf dem Rücken der Mieter Rendite machen und mit Grund und Boden lieber spekulieren als diesen zu bebauen. Dabei sei man doch ein Teil der Lösung, wie Andreas Steyer, Vorstandsvorsitzender von Consus Real Estate, betont. Er wünscht sich mehr Aufklärung in der Öffentlichkeit und in der Politik über die Arbeits- und Funktionsweise der Immobilienwirtschaft: "Wir brauchen eine Stimme in der Branche, die den Prozess von Anfang bis Ende erklärt." Sowie, ergänzt Steyer, was die Konsequenzen etwa eines Mietendeckels sein könnten. "In Stockholm warten die Menschen bis zu elf Jahre auf eine Mietwohnung. Das müssen wir Frau Lompscher mal erklären. Das ist länger, als sie auf einen Trabbi gewartet hat."

Die Politik, so scheint es, ist für die Immobilienbranche zu einem veritablen Risiko geworden. ZIA-Präsident Andreas Mattner findet es "ein furchtbares Signal, dass mit Ängsten der Menschen Politik gemacht wird. Die Politik reagiert mit Regulierung, das ist in vielen Teilen einfach fantasielos." Umso wichtiger ist es nach den Worten von Dominik Brambring, Managing Director bei PGIM Real Estate Germany, dass nun nicht auch noch auf ein Deckel auf den Dialog mit politischen Entscheidungsträgern kommt, sprich: dass weiterhin das Gespräch gesucht wird.

Ulrich Höller kritisiert Spekulation mit Grundstücken

Bei allem Unmut über die politischen Maßnahmen müssten sich einige aber auch an die eigene Nase fassen, mahnt Ulrich Höller, CEO des Projektentwicklers ABG. Die Spekulation von Grundstücken etwa sei kein Hirngespinst von linken Politikern und längst kein Einzelfall. Viele Projekte werden mittlerweile weiterverkauft, bevor die Bagger anrollen. Höller bezeichnet die Akteure, die dieses Geschäftsmodell verfolgen, als Spekulationsentwickler. Das Problem dabei sei, dass Kommunalpolitiker ständig mit Leuten verhandeln, die gar nicht für die Fertigstellung des Vorhabens geradestehen. "Dass das am Ende zu Reaktionen führt, ist nachvollziehbar. Wir dürfen uns nicht wundern, wenn die Politik das schon eh vorgefertigte Bild an uns auslebt", liest Höller seiner Zunft die Leviten. "Diskussionen wie mit Kevin Kühnert sind deshalb wahnsinnig wichtig, damit sich weder wir noch die Politik in ihre Kästchen zurückziehen und über die anderen schimpfen", mahnt Höller.

Um zu für die Branche vertretbaren Lösungen zu kommen, dürften jedenfalls einige Gesprächsrunden mit dem SPD-Politiker vonnöten sein. Gefragt, welches Gesetz Kühnert als Erstes umsetzen würde, wenn es nach ihm ginge, sagte er: "Ich habe viele Ideen, aber als Erstes würde ich den steuerfreien Verkauf von Wohnungen abschaffen."

Lesen Sie dazu den Kommentar "Gut gebrüllt, Kevin!" aus dieser Ausgabe.

Mehrheit der Immobilienprofis will Friedrich Merz

Das ist eine dicke Mehrheit: Rund 64% der Stimmen hat Friedrich Merz eingesammelt. Nach dem Rückzug von Parteichefin Annegret Kramp-Karrenbauer fragte die Immobilien Zeitung (IZ): Wer soll neuer CDU-Parteivorsitzender werden? Die Antwort der Immobilienwirtschaft war eindeutig. Armin Laschet kam auf 12,5%, Jens Spahn (7,5%) und eine reaktivierte Angela Merkel (gut 6%) blieben sozusagen sogar noch hinter Markus Söder. Der kann zwar nicht Vorsitzender der CDU werden, aber gut 9% der Teilnehmer meinten: Es spiele keine Rolle, wer die Christdemokraten führt, der Kanzlerkandidat werde Söder heißen. Ein IZ-Leser möchte gerne Fraktionsvize Carsten Linnemann auf der Kandidatenliste sehen. Brigitte Mallmann-Bansa

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