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Recht | 13.02.2020

Aus IZ07/2020, S. 12

Von Jens Krall

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    euprax
  • Organisationen:
    Bundesfinanzhof, Finanzgericht Köln
  • Personen:
    Jens Krall
  • Immobilienart:
    Wohnen

Kosten für den Immobilienverkauf sind keine Werbungskosten

Steuerrecht. Wird eine selbstgenutzte Immobilie verkauft, um ein vermietetes Objekt zu erwerben, können die Kosten nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

BFH, Urteil vom 29. Oktober 2019, Az. IX R 22/18

DER FALL

Quelle: Euprax Urheber: Oliver Rehbinder
Steuerberater Jens Krall von Euprax.

Quelle: Euprax Urheber: Oliver Rehbinder

Die Klägerin erwarb im Mai 2013 eine Eigentumswohnung, die noch gebaut werden sollte und die sie später vermieten wollte. Sie beabsichtigte, den Kaufpreis teils fremdzufinanzieren und teils mit dem Erlös aus dem Verkauf ihres selbstgenutzten Einfamilienhauses zu tilgen. Das Haus gehörte ihr seit 1994; sie verkaufte es im Oktober 2013. Die Käufer zahlten jedoch weder den Kaufpreis noch die Kosten der Beurkundung; der Kaufvertrag wurde daher rückabgewickelt. Schließlich gelang es der Frau, das Einfamilienhaus an einen anderen Erwerber zu veräußern. Der Erlös wurde wie beabsichtigt dazu verwendet, den Kaufpreis für die Wohnung zu bezahlen. Bei der Rückabwicklung des ersten Kaufvertrags sind der Frau Kosten für Rechtsanwalt, Notar und Makler entstanden. Diese machte sie bei den Werbungskosten geltend - als Kosten für die Finanzierung des Erwerbs der Eigentumswohnung. Das Finanzamt sah die Aufwendungen jedoch als Kosten einer (privaten) Grundstücksveräußerung an und lehnte den Werbungskostenabzug ab. Dagegen klagte die Eigentümerin.

DIE FOLGEN

Das Finanzgericht Köln gab der Frau Recht. Es besteht ein Zusammenhang zwischen den Kosten aus dem Immobilienverkauf und den Einkünften aus der Vermietung der Eigentumswohnung. Dieser war aus Sicht des Gerichts stärker zu bewerten als der Zusammenhang, der zwischen den Kosten und der Veräußerung des Hauses besteht. Das Finanzamt ging in Revision, und der Bundesfinanzhof hob das Urteil der Kölner Richter auf. Er schloss sich der Rechtsauffassung des Finanzamts an. Laut Urteilsbegründung handelt es sich um eine Umschichtung im nicht steuerbaren Vermögensbereich. Aufwendungen, die damit zusammenhängen, wirken sich steuerlich nicht aus. Sie können grundsätzlich auch nicht als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

WAS IST ZU TUN?

Kosten, die bei der Veräußerung von Immobilien entstehen, sind nur unter engen Voraussetzungen ausnahmsweise als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Möglich ist dies zum Beispiel, wenn die Veräußerung unter dem wirtschaftlichen Zwang erfolgt, sich entschulden zu müssen, um weiterhin Vermietungseinkünfte erzielen zu können. Darüber hinaus ist ein Abzug der Veräußerungskosten möglich, wenn der Immobilienverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgt und damit steuerpflichtig wäre. In diesem Fall mindern die Kosten für den Verkauf den Spekulationsgewinn, auf den Steuern bezahlt werden müssen. (Anja Hall)

Steuerberater Jens Krall von Euprax

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