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Politik | 13.02.2020

Aus IZ07/2020, S. 1

Von Christoph von Schwanenflug und Peter Dietz, Jutta Ochs, Robin Göckes

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    empirica, CBRE Group, bulwiengesa
  • Organisationen:
    Gewos-Institut, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft, EHI Retail Institute, Institut der deutschen Wirtschaft (IW), IREBS Immobilienakademie
  • Personen:
    Andreas Schulten, Harald Simons, Michael Voigtländer, Olaf Scholz, Tobias Just, Heike Piasecki, Dierk Freitag, Daniel Hofmann, Tobias Kassner, Lars Feld, Michael Gerling, Alexander Fieback, Jan Schwarze, Carolin Wandzik, Kristina Pors, Marco Schmandt, Oliver Rohr, Patrick Hirsch, Sabine Hirtreiter, Lena Knopf, Andreas Wiegner
  • Immobilienart:
    Wohnen, Einzelhandel, Logistik, Hotel & Gastronomie, Senioren-/Pflegeimmobilien, Büro, Gewerbe allgemein

Risikofaktor Politik

Quelle: imago images, Urheber: Christian Spicker
Gedrückte Stimmung bei Seehofer, Scholz und Merkel: Die Politik stellt derzeit das größte Risiko für die Immobilienbranche dar. Zu diesem Urteil kommen die Autoren des Frühjahrsgutachtens.

Quelle: imago images, Urheber: Christian Spicker

Die Bauwirtschaft brummt, die Zinsen sind niedrig, die Nachfrage ist noch hoch. Die Autoren des Frühjahrsgutachtens der Immobilienwirtschaft mussten sich ganz schön strecken, um echte Risikofaktoren für die Branche auszumachen. Fündig wurden sie in den Parlamenten und Parteistuben.

Die Auftragsbücher der Bauunternehmen sind prall gefüllt, die Nachfrage nach Wohnraum, Büros und auch Logistikimmobilien ist hoch, die Zinsen niedrig. Und nicht einmal geopolitische Risikofaktoren wie der Handelskrieg zwischen USA und China oder der schwächelnde Welthandel vermögen es, einen allzu dunklen Schatten auf die Immobilienwirtschaft zu werfen. Die Immobilienweisen prognostizieren in ihrem Frühjahrsgutachten der Branche weiterhin gute Geschäfte auf hohem Niveau. Wäre da doch bloß nicht die deutsche Politik, die sich immer stärker zum Unsicherheitsfaktor entwickele.

Die "sozialistische Mottenkiste" in der Kritik

"Politik aus der sozialistischen Mottenkiste" beklagen Lars Feld und Patrick Hirsch im ersten Teil des insgesamt 267 starken Frühjahrsgutachtens der Immobilienwirtschaft mit Blick auf die politische Kommunikation rund um den Wohnungsmarkt. "Im Jahr 2019 hat sich die Wohnungsdebatte zunehmend emotionalisiert und ideologisiert", erklären sie. Kaum ein gutes Haar lassen sie am Vorstoß der SPD für eine neue Bodenwertzuwachssteuer. Die berge die Gefahr, zum kommunalen Verwaltungsalbtraum zu werden. Ähnliches gelte auch für die Grundsteuer C, deren Einführung im Rahmen der Grundsteuerreform unter der Regie von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) beschlossen worden ist.

Forderungen nach Enteignung und Regulierung aus Teilen der Bevölkerung folgten politische Donnerschläge wie Mietendeckel und Mietpreisbremse. Die Autoren des Frühjahrsgutachtens sehen darin eine "Maßnahme zur vermeintlichen Linderung der Symptome, die aus einer geänderten Nachfragesituation auf der einen und einer verfehlten Wohnungspolitik der vergangenen Jahre auf der anderen Seite resultieren". Oder kurz: Die Politik hat es verbockt - und verbockt es auch weiterhin. Das sehen andere Ökonomen ähnlich. "Der Mietendeckel in Berlin hat das Potenzial zu einem Preisrutsch zu führen. Auch Diskussionen um eine Regulierung von Gewerbemieten, Vergesellschaftungen oder Enteignungen von Bauland verunsichern. Die Politik ist derzeit das größte Risiko für die Branche", sagt Michael Voigtländer vom IW Köln. Im Frühjahrsgutachten wird für eine laxere Politik plädiert. "Es müssten Regulierungen abgebaut, Planungs- und Genehmigungskapazitäten aufgebaut und deutlich mehr Bauland ausgewiesen werden. Man sollte sich auf die Fähigkeiten des Markts und die Knappheitssignale von Preisen verlassen", argumentieren sie.

Potenziale in ländlichen Regionen

Dem Stichwort Preissignale widmen sich die Immobilienweisen in diesem Jahr erstmals auch im Hinblick auf die Entwicklung der ländlichen Regionen. Teil der aktuellen Entwicklungen in den Metropolen sei die Verlagerung der Nachfrage aus den großen Städten hinaus, die sich mit einem steigenden Preisdruck im Umland und in eher ländlichen Regionen bemerkbar mache. Den dort schlummernden Potenzialen für die Immobilienwirtschaft gehen Carolin Wandzik und Daniel Hofmann vom Gewos Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung nach. "Gute Investitionschancen für Wohnimmobilien zeigen sich in ländlichen Kreisen mit wachsender Nachfrage und angespannten Wohnungsmärkten sowie einer wirtschaftlich stabilen Entwicklung", erklären sie. Dort bestehe Bedarf an Wohnungsneubau in allen Segmenten, wobei aufgrund der Bezahlbarkeit Ein- und Zweifamilienhäuser an Bedeutung verlören, "während Mehrfamilienhäuser (Eigentum und Miete) gewinnen". Herausforderungen seien allerdings eine optimale Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die Sicherstellung weiterer Infrastruktur wie Nahversorgung, Kitas und Schulen. Klein- und Mittelstädte übernähmen dabei die Funktion von Entlastungskernen für die Metropolen.

Quelle: ZIA, Urheber: Ulf Büschleb
Die Immobilienweisen und ZIA-Präsident Andreas Mattner (4.v.l.) übergeben Staatssekretär Marco Wanderwitz (CDU) das Frühjahrsgutachten.

Quelle: ZIA, Urheber: Ulf Büschleb

Eine Trendwende bei der Preisentwicklung in den Metropolen ist trotz des jüngst erstarkenden Umlands nicht zu erwarten. Der Preisanstieg falle in naher Zukunft allerdings moderater aus als in früheren Jahren. Schon jetzt mache sich ein sinkender Preisdruck in weniger schnell steigenden Mieten in den Metropolen bemerkbar, heißt es im Frühjahrsgutachten. "Im Jahr 2018 sind die nominalen Mieten in den sieben A-Städten um 4,1% gestiegen. Im Vorjahr waren die Mieten in diesen Städten noch mehr als doppelt so stark gestiegen", heißt es im Gutachten. Das Gleiche gelte auch mit Blick auf die 127 größten Städte Deutschlands. In diesen habe sich die Miete im Jahr 2018 im Durchschnitt noch um 3,8% erhöht. Ein wenig anders stellt sich das Bild bei den Kaufpreisen für Wohnimmobilien dar. Hier beobachten die Statistiker "einen fast ungebremsten Preisanstieg". Im Vergleich zum Vorjahr legten die Kaufpreise 2018 im Mittel um 6,7% zu.

Politische Fehlleistungen werden im Gutachten nicht alleine mit Blick auf Wohnimmobilien kritisiert. Die Immobilienweisen sehen die Gefahr, dass in angespannten Märkten, in denen unterschiedliche Nutzungsarten um Flächen buhlen, zu oft der falsche Weg beschritten wird. Vor dem Hintergrund der öffentlichen Debatten zum Wohnraummangel bekomme etwa "das immerwährende stadtentwicklungspolitische Gebot nach Ausgleich aller städtischen Funktionen eine stark einseitige Gewichtung", wird im Abschnitt zum Markt für Büroimmobilien festgestellt (lesen Sie dazu auch "Büros bleiben des Investors Liebling" in diesem Artikel). Im Abschnitt über den Markt für Logistikimmobilien ("Mehr Herz für die Logistikimmobilie") wird gewarnt, die Stadtentwicklung dürfe nicht zu oft einseitig zugunsten "gesellschaftlich akzeptierter Nutzungstypologien" ausgerichtet sein.

Der Wohnimmobilienmarkt bräuchte also mehr Raum, Büros und Logistik ebenso. Die Antwort auf eine Frage bleibt das Frühjahrsgutachten dabei aber schuldig. Würde mehr Bauland ausgewiesen, wer sollte es denn bebauen? Schließlich analysieren die Immobilienweisen, dass es neben den politischen Unwägbarkeiten noch ein weiteres Problemfeld gibt: den Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft. 147.000 offene Stellen im Baugewerbe gebe die Statistik her - ein neuer Rekord. Jede zehnte offene Stelle in Deutschland ist im Baugewerbe verortet.

Volle Auftragsbücher, kaum Kapazitäten

Die Auftragsbücher der Unternehmen sind prall gefüllt. Als Indikator für die zukünftige Bautätigkeit beim Wohnen dienen die Auftragseingänge, welche 2018 mit rund 350.000 auf einem ähnlichen Niveau lagen wie im Jahr zuvor.

Hinzu kommt, dass seit Jahren deutlich mehr Wohnungen genehmigt werden als fertiggestellt. Im Jahr 2018 lag der Bauüberhang etwa bei 60.000 Wohnungen. Insgesamt liege er bei 963.000 Einheiten. Alleine dies sorge dafür, dass die Bauaktivität in den kommenden Jahren weiter hoch bleibe. Die Kehrseite der Medaille ist allerdings, dass so auch keine freien Kapazitäten für zusätzliche Projekte verfügbar sind. "Die anhaltende Produktionsausweitung in der Bauwirtschaft verschärft die Engpässe der Kapazitäten und den Mangel an Fachkräften in den Bauberufen weiter."

Das Thema Fachkräfte treibt auch Tobias Just von der Immobilienakademie Irebs um. Allerdings in ganz anderer Art und Weise als die Autoren des Frühjahrsgutachtens. Just sieht nämlich die Fachkräfte der Immobilienbranche selbst als Risikofaktor an. In den letzten zwölf Jahren sei eine neue Generation Immobilienprofessionals herangewachsen, die nur Aufschwungjahre kenne. "Es wäre trügerisch zu erwarten, dass solch eine Phase nicht zu Überschätzungen und Optimismus führt", warnt er.


Ein Gutachten, viele Autoren

Das Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2020 wurde im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) erstellt. Über Einzelhandelsimmobilien schrieben Michael Gerling, Lena Knopf und Kristina Pors (EHI Retail Insitute) sowie Jan Schwarze (CBRE). Auf den Wohnimmobilienmarkt werfen Harald Simons und Marco Schmandt (empirica) ein Licht, auf die ländlichen Räume Carolin Wandzik und Daniel Hofmann (Gewos Insititut). Zu Büro-, Unternehmens-, Logistik- und Hotelimmobilien sowie Seniorenwohnen schrieben Andreas Schulten, Alexander Fieback, Dierk Freitag, Sabine Hirtreiter, Tobias Kassner, Heike Piasecki, Oliver Rohr und Andreas Wiegner (bulwiengesa). Über die gesamtwirtschaftliche Entwicklung haben Lars Feld (Albert-Ludwigs-Universität Freiburg, Walter Eucken Institut) sowie Patrick Hirsch (Albert-Ludwigs-Universität Freiburg, Walter Eucken Institut) geschrieben. Robin Göckes


Der Onlinehandel wird relativiert

Die Einzelhandelsumsätze in Deutschland sind 2019 im zehnten Jahr in Folge gestiegen. Im vergangenen Jahr kletterten sie auf 543,7 Mrd. Euro (+3,2%), wovon 10,6% (57,6 Mrd. Euro) auf den Onlinehandel entfielen. Das sind 0,5 Prozentpunkte mehr als 2018. Mit 10,1 Mrd. Euro Transaktionsvolumen standen Handelsimmobilien 2019 hinter Büro und Wohnen auf Platz drei.

Die Autoren des Einzelhandelsteils des Frühjahrsgutachtens bemühen sich, die Bedeutung des Onlinehandels zu relativieren. Zwar sei der Umsatz des E-Commerce im vergangenen Jahr mit 8,5% deutlich stärker gewachsen als der stationäre Einzelhandel (1,3%). In absoluten Zahlen sei das Wachstum des stationären Handels mit über 6 Mrd. Euro aber um 50% höher als im Onlinehandel. Des weiteren komme hinzu, dass die Wachstumsraten des Onlinehandels in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken seien. "Der stationäre Einzelhandel und damit die Einzelhandelsimmobilie bleiben zukunftsfähig", lautet das Fazit.

Die Autoren verschweigen allerdings nicht, dass die Umsatzverschiebungen vom traditionellen Ladenhandel in den von Logistikimmobilien dominierten Internethandel zum Teil schon erhebliche Ausmaße angenommen haben. Besonders betroffen seien die Branchen Unterhaltungselektronik/Elektrogeräte (Umsatzanteil E-Commerce 2019: 31%) sowie Mode und Accessoires (28%). "Diese beiden Branchen haben infolgedessen stationär mit die größten Anpassungen hinsichtlich ihrer Flächen, Filialnetze und Konzepte umzusetzen." Generell bleibe der Onlinehandel "die größte Herausforderung für den stationären Einzelhandel". Als Hemmschuhe für den stationären Einzelhandel werden im Gutachten "das hohe Niveau der Mieten, die Verfügbarkeit geeigneter Objekte, lange Genehmigungsverfahren und ein restriktives Baurecht" genannt. Christoph von Schwanenflug


Wohninvestment wird "fragil"

Harald Simons, Vorstand des Instituts empirica, und sein Mitarbeiter Marco Schmandt kratzen in ihrem Frühjahrsgutachtenteil zum Wohnen vor allem an einer vermeintlichen Gewissheit: Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in den großen Städten wird auf absehbarer Zeit anhalten. So heißt es in den meisten Wohnungsmarkt-Prognosen. Das Frühjahrsgutachten 2020 konstatiert allerdings ein stetiges Nachlassen des Bevölkerungswachstums. Ursache sind nicht mehr nur die stark gesunkenen Flüchtlingszahlen, sondern auch eine sich zum Teil abschwächende Zuwanderung aus der EU. 2016 gab es bundesweit unterm Strich einen Zuwachs um 346.000 Menschen. Berücksichtigt sind Sterbe-/Geburtenrate sowie das Wanderungssaldo. 2019 sind es (vorläufige Zahl) noch rund 200.000. Betrachtet man nur die Großstädte, so schwächt sich auch hier das Bevölkerungswachstum deutlich ab. Beispiel Berlin: Dort gab es 2016 einen Zuwachs um 55.000 Menschen, 2019 sind es nur noch rund 15.000. In Großstädten werden mittlerweile auch Wanderungsverluste durch Umzüge ins Umland registriert. Ein weiterer Punkt: Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist seit einigen Jahren auf 1,99 Personen gesunken, stagniert aber mittlerweile auf diesem Niveau. Das heißt: Aus all den bislang existierenden Quellen für den angenommenen anhaltend hohen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum fließt nicht mehr so viel. Das schwächt die Nachfrage, sodass Fertigstellungen und Bedarf sich schon annähernd die Waage hielten. Nach der Analyse von Simons und Schmandt schlägt sich dies bereits nieder in einer zunehmenden Stagnation der Mietpreise, in Großstädten zunächst im unteren Preissegment. Entgegen vieler Prognosen ungebrochen ist das Wachstum der Kaufpreise mit um die 10% p.a. in den A-Städten. Das Gutachten nennt die Investmentlage "fragil" und empfiehlt, die Politik solle über Mindesteigenkapitalquoten oder Mindestzinsbindungsfristen nachdenken. Jutta Ochs


Büros bleiben des Investors Liebling

Wenn Investoren ihr Kapital in deutsche Immobilien anlegen, dann am liebsten in Büros. Laut Gutachten wurden 2019 40 Mrd. Euro in diese Assetklasse gesteckt; das ist mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens im Bereich Gewerbeimmobilien. Und so wird es wohl weitergehen. Denn die Nachfrage bleibt trotz konjunktureller Eintrübung hoch, die Mieten steigen weiter und der Leerstand ist gering. Vor allem von der Technologie getriebene Bürotätigkeiten werden den Markt beflügeln, meinen die Autoren. Sie gehen davon aus, dass 2020 die Neubautätigkeiten ansteigen, also moderne Büroprodukte für Investoren und Mieter auf den Markt kommen werden. Der Zuwachs werde aber moderat ausfallen; es sei nicht zu befürchten, dass sich allzu große Leerstandsreserven in den Bürometropolen bilden werden. Dennoch steht die lokale Stadtentwicklungspolitik vor einem Dilemma. Einerseits muss sie der hohen Relevanz des Bürosektors Rechnung tragen und dafür sorgen, dass ausreichend Schreibtische für Dienstleister und Verwalter zur Verfügung stehen. "Gebäude, die für Schreibtisch-, Konzeptions- und Bildschirmarbeit genutzt werden, sind ein ganz wesentlicher und offen sichtbarer Indikator für die spezifische Urbanität jeder Großstadt", heißt es in dem Gutachten. Andererseits stehen Bürobauten zunehmend in Konkurrenz zu Wohnflächen. Wegen der medialen und parteipolitischen Betonung von Forderungen nach neuem bezahlbaren Wohnraum bekomme "das immerwährende stadtentwicklungspolitische Gebot nach Ausgleich aller städtischen Funktionen eine stark einseitige Gewichtung", warnen die Autoren. Neue Büros fehlten in den meisten Metropolen aber genauso wie preiswerte Wohnungen. Dieses Unterangebot lasse die Mieten steigen und behindere die Entfaltung der starken wirtschaftlichen Impulse in den Städten. Peter Dietz


Mehr Herz für die Logistikimmobilie

Jeder bestellt gerne im Internet, kaum einer aber will Laster vor der eigenen Haustür rangieren sehen. Lagerhallen und Verteilzentren haben 2019 weiter an Bedeutung auf dem Immobilienmarkt gewonnen, attestieren die Autoren des Gutachtens. Ihr Image in Politik und Bevölkerung indes ist weiter schlecht. Das führe dazu, dass Entwickler von Logistikimmobilien bei der Versorgung mit Grundstücken und bei Genehmigungsprozessen nachrangig behandelt und die Hürden immer höher gelegt werden. In der Folge kämpft die Branche mit einem eklatanten Flächenmangel, der Preise wie Mieten treibt und die Renditen drückt. Die Autoren fordern: "Der Fokus bei städtebaulichen Entwicklungen darf nicht nur auf den gesellschaftlich akzeptierten Nutzungstypologien liegen, sondern es sollten alle Bedürfnisse berücksichtigt werden. Ansonsten können sich Schieflagen entwickeln, die sich negativ auf Wirtschaft und Gesamtgesellschaft auswirken." Die Lösung liege in der Bereitstellung der vorhandenen Flächenreserven. Diese verteilten sich jedoch zersplittert in den Landkreisen und Gemeinden auf Baulücken sowie wenig oder gar nicht mehr genutzten Liegenschaften. Neben Neuausweisungen bestehe eine Hauptaufgabe der Zukunft darin, diese Flächen zu aktivieren, sie also zusammenzulegen und in neuer Kombination und Flächenqualität auf den Markt zu bringen. Bestandsnutzer müssten dabei jedoch intensiv begleitet werden, mahnen die Autoren. "Solche Prozesse sind langwierig, kommunikationsintensiv und stellenweise auch kostspielig. Andererseits ist Bauland kaum noch zu erweitern - und es kann auch keine Lösung sein, immer neu auszuweisen, anstatt Innenentwicklung zu betreiben." Punktuell können mehrgeschossige Hallen den Flächenmangel entschärfen. Diese Objekte seien aber auch deutlich teurer und böten weniger Flexibilität, meinen die Experten. "Mehrgeschossigkeit kann daher nur in Einzelfällen eine Entlastung darstellen." Peter Dietz


Betreutes Wohnen ist auf dem Vormarsch

Beim Seniorenwohnen wird die alternde Gesellschaft zum Trendsetter. Das Frühjahrsgutachten prognostiziert der wachsenden Nische des betreuten Wohnens jedenfalls eine glorreiche Zukunft. "Deutschland zeigt schon heute nahezu flächendeckend eine Unterversorgung mit betreutem Wohnen, die sich in den kommenden Jahren deutlich verschärfen wird", heißt es von den Autoren.

In der Lücke zwischen herkömmlichem Wohnungsbau und professionellen Pflegeheimen hat sich in den vergangenen Jahren ein rasch wachsender Markt an Servicewohnangeboten für Senioren etabliert. Im Frühjahrsgutachten wird angenommen, dass es aktuell rund 7.000 Wohnanlagen für betreutes Wohnen mit ca. 300.000 Wohnungen in Deutschland gebe. In der Pipeline steckten noch etwa 600 Projekte. Der Bedarf sei damit noch lange nicht gedeckt. Aktuell betrage der Marktanteil von betreutem Wohnen an allen Haushalten mit Personen im Alter von mehr als 65 Jahren lediglich rund 2%. Die Autoren der Studie schätzten den Bedarf deutschlandweit auf etwa 4,5% der aufgrund des demografischen Trends schnell wachsenden Bevölkerung ab 65 Jahren ein. Allerdings warnen die Autoren auch davor, dass es große regionale Unterschiede gebe, was für Politik und Wirtschaft auf dem Weg zu einem "demografie- und nachfragefesten Angebot" eine Herausforderung sei. Zudem eigneten sich nicht alle Projekte baulich oder auch im Hinblick auf den Betrieb als Investitionsobjekte.

Trotzdem setzen immer mehr Investoren darauf, mit betreutem Wohnen Geld zu verdienen. "Nicht zuletzt aufgrund der allgemeinen politischen Unsicherheit bei Investitionen in stationäre Pflegeeinrichtungen konnten über die vergangenen Jahre hinweg steigende Transaktionsvolumen im betreuten Wohnen festgestellt werden." Kürzlich seien immer mehr Spezialfonds entstanden, die den Schwerpunkt auf betreutes Wohnen legen. Robin Göckes

Das Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2020 gibt es zum kostenfreien Download auf www.iz-shop.de im Internet.

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