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Anlagen | 06.02.2020

Aus IZ06/2020, S. 6

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:

Entwickler werden zu Fondsmanagern

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig
Felix Gold ist Geschäftsführer von Dieag Investmentmanagement, der Tochter eines Berliner Projektmanagers. Das Beackern beider Felder wird nach Ansicht von Marktbeobachtern immer mehr Schule machen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig

Immobilienfonds sind vor allem bei institutionellen Anlegern beliebt. Projektentwickler wollen jetzt immer stärker ihr Marktwissen nutzen, um in das lukrative Geschäft einzusteigen. Mal verborgen und versteckt in einer KVG, mal ganz offen.

"Wo stehen denn Ihre Baukräne?" Wenn diese Frage an einen Immobilienfondsmanager gestellt wird, ist das doch eher ungewöhnlich. Ulrich Nack, Professor für Immobilienmanagement an der EBZ Business School, berichtete auf der 16. Fachtagung der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in Frankfurt, er habe allerdings durchaus schon von solchen Anfragen an Manager gehört. "Investoren sind bereit, auf der Suche nach Renditeobjekten mehr Geschäfte mit Newcomern zu machen." Diese Aufgeschlossenheit haben offenbar auch Projektentwickler vernommen und entdecken jetzt das Fondsgeschäft für sich. Allerdings passiert dies offenbar nicht selten im Verborgenen. "Die Akteure sind gerne diskret unterwegs - es gibt deshalb keine Branchenkennzahlen wie beispielsweise beim Bundesverband Investment Management (BVI)." Nack jedenfalls sind derzeit drei große Player im Markt bekannt, die als Projektmanager neue Fondswege gegangen sind: "Beos waren meines Wissens die ersten und haben heute etwa 3 Mrd. Euro verwaltetes Immobilienvermögen (AuM) - der größte Teil liegt bei der Service Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) Intreal." Dann folgt Quantum, einst als Projektentwickler gestartet, mit AuM von 6,8 Mrd. Euro, von dem ein Teil - gut 2 Mrd. Euro Nettoinventarwert (NAV) laut BVI-Statistik - in einer eigenen KVG untergebracht ist. Und schließlich Art-Invest mit 3 Mrd. Euro NAV in ihrer KVG. "Ich kenne eine Reihe weiterer Projektentwickler, die gerade KVGn aufbauen oder sich mit dem Gedanken tragen." Die Namen könne er aber zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht nennen, weil die Pläne vertraulich seien.

"Viele Akteure sind gerne diskret unterwegs"

Nicht mehr vertraulich ist jedenfalls die Gründung einer Fondsgesellschaft mit dem Namen Quest Fonds von der auf Projektentwicklung fokussierten Immobiliengesellschaft Quest Investment Partners in der vergangenen Woche. Als geschäftsführender Gesellschafter im Boot ist mit Roland Holschuh ein alter Bekannter der Branche. Bis Juni 2018 saß er im Vorstand von Commerz Real.

Auch der Projektentwickler Deutsche Immobilien Entwicklungs AG (Dieag) kommunizierte vor einigen Monaten die Gründung eines eigenen Assetmanagers offen. Das verwaltete Kundenvermögen (AuM) liegt bei 400 Mio. Euro. Die Dieag Investment Management kümmert sich um die Akquisition, die frühzeitige Begleitung und die Umsetzung von Projektentwicklungen für institutionelle Investoren für den langfristigen Bestand. In den Augen von Geschäftsführer Felix Gold ist das ganz natürlich: "Projektentwickler verstehen Immobilie." Zudem sei das Developmentgeschäft volatiler, während Fondsaktivitäten mit "zusätzlichen stabilen Erträgen über lange Zeiträume hinweg" winkten. Die eigene Pipeline könne über eigene Investmentfonds passend "verarbeitet" werden. Letztlich entstünden durch eine intensivere Zusammenarbeit mit institutionellen Investoren neue Finanzierungswege und Quellen für Projektentwicklungen.

Dabei ist sich Gold offenbar voll und ganz der Risiken des möglichen Verwischens der Grenzen bewusst - vor allem die umfangreiche Regulatorik im Investmentbereich zwinge zu besonderer Aufmerksamkeit. Vonnöten seien daher die zügige Etablierung von Mindeststandards bei der Compliance und dem Risikocontrolling. "Das alles geht nicht ohne personelle Verstärkung und ohne Fortbildung." Und: Die Kreativität und Flexibilität der Projektentwicklung dürfe auf keinen Fall darunter leiden.

Die Dieag Investmentmanagement funktioniere zwar schon jetzt wie eine "kleine" KVG. "Wir planen aber keine Zulassung als Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM), sind aber an drei solcher Gesellschaften angebunden. Speziell drei Formen von Fonds, so kristallisierte sich auf der gif-Veranstaltung heraus, eignen sich besonders gut für die Fachkompetenz der Projektmanager:

-Fonds zum Erwerb "schlüsselfertiger" Immobilien im Core- und Core+-Bereich als offener Spezial-AIF.

-Themenfonds mit Wertschöpfungskomponente im Bereich Value-add.

-Projektentwicklungsfonds als Investmentvehikel zur Umsetzung einzelner oder mehrerer konkreter Projektentwicklungen mit langfristigem Anlagehorizont.

Für Karin Groß, Leiterin des Portfoliomanagements bei der Ärzteversorgung Westfalen-Lippe, trafen bislang bei Projektentwicklern und institutionellen Investoren zwei Welten aufeinander. Auch hat sie ein hohes Konfliktpotenzial ausgemacht. "Die Projektentwickler sind Vollblutunternehmer mit hoher Risikobereitschaft, die Institutionellen sind oft risikoavers und konservativ." Hierbei nahm Groß auch ihr Unternehmen nicht aus. Die Ärzteversorgung hat ein verwaltetes Anlagevolumen per Jahresende 2019 von rund 14,5 Mrd. Euro und eine Immobilienquote von 20%. "Wir sind interessiert daran, uns Projektentwicklungen in einem frühen Stadium für eine höhere Rendite zu sichern, bestimmen die Route gerne selber mit." Nicht zuletzt deshalb ist es für die Managerin durchaus hilfreich, dass es Fonds- und Projektmanagement immer häufiger aus einer Hand gibt. "Wir können dadurch frühzeitig in ein Investment einsteigen." Aber auch die Developer selbst könnten von der Idee profitieren: "Sie können sich durch das rechtzeitige Platzieren ihr Finanzierungsrisiko minimieren und sich letztlich sogar mehr auf ihr Kerngeschäft konzentrieren."

Andreas Peppel vom Immobilienberatungsunternehmen Institutional Investment Group sieht generell schon das Risiko, dass Projektentwickler-Fondsmanager-Kombinationen dazu führten, das alles nur noch unter Gesichtspunkten einer passenden Anlagestrategie geplant werde. Dennoch ist er sich sicher, dass die Developer wegen des "guten, direkten Zugangs zu Immobilien einen hohen Mehrwert für institutionelle Anleger leisten." Letztlich seien die Anforderungen an die Transparenz sehr stark gestiegen. Dem müssten die Fondsmanager-Newcomer Rechnung tragen. Peppel rät daher zur Begleitung durch "erfahrene Kapitalverwaltungsgesellschaften".

Andreas Pade, Geschäftsführer des Fondsberatungsunternehmens Caceis, stimmt seinem Vorredner zu - allerdings nur teilweise. Die Zusammenarbeit mit einer KVG sei nur als kurzfristige Lösung zum Markteintritt und für kleinere Zielvolumina zu empfehlen. "Dadurch sind zunächst die Kosten geringer." Die Gründung einer eigenen Gesellschaft sei "langfristig für die strategische Weiterentwicklung des Projektentwicklers ab einer kritischen Größe" sinnvoll. "Auch wenn dies natürlich ein langer und beschwerlicher Weg ist."

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