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Märkte | 30.01.2020

Aus IZ05/2020, S. 23

Von Lars Wiederhold

In diesem Artikel:

Auf Frankfurt kommt eine Hotelschwemme zu

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold
Auf dem Frankfurter Hotelmarkt werden viele Nischen bedient. Das Ameron Frankfurt Neckarvillen setzt z.B. auf eine besonders luxuriöse Ausstattung.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold

Frankfurt. Mehr als 6.000 Hotelzimmer befinden sich in der Stadt in der Planung oder im Bau. Das hat BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) festgestellt. Der bereits seit einiger Zeit andauernde Hotelbauboom in Frankfurt beeinflusst bereits negativ die Performancewerte bestehender Hotels. Gerade für Herbergen im Frankfurter Speckgürtel dürfte es künftig wohl nicht einfacher werden.

Die Frankfurter Hotels sind bei Gästen wie bei Investoren und Entwicklern sehr gefragt. Die Übernachtungszahl steigt seit 15 Jahren und hat 2019 sehr wahrscheinlich die Grenze von 10 Mio. überschritten. 2010 waren es noch 6 Mio. gewesen. Laut BNPPRE verfügt Frankfurt unter den großen Städten hierzulande mit 13,6 jährlichen Übernachtungen pro Einwohner über die höchste Tourismusintensität. München kommt z.B. auf 11,8 und Berlin auf 9,1. Lange konnte die Entwicklung des Bettenangebots nicht mit der der Übernachtungen mithalten. Doch das Angebot holt immer mehr auf. In den vergangenen zehn Jahren hat Frankfurt viele Hotels hinzugewonnen. Das Plus beträgt etwa 15.000 Betten.

Laufende Planungen und Bauarbeiten werden in Frankfurt zusätzliche 6.000 Hotelzimmer auf den Markt bringen. "Wir sehen zum ersten Mal den Effekt, dass die Lücke zwischen Bettenanzahl und Übernachtungen geschlossen wird", berichtet Alexander Trobitz, Head of Hotel Services bei BNPPRE. Große im Bau befindliche Einzelprojekte sind das Scandic Hotel Frankfurt Hafenpark mit 505 Zimmern, das Meliá Frankfurt mit 431 Zimmern und das NH Collection Frankfurt Messe mit 428 Zimmern.

Große Abhängigkeit vom Messezyklus

Auf die zusätzliche Konkurrenz, die alle Hotelsegmente abdeckt, müssen sich die bestehenden Betriebe einstellen. Die Fünfsternehotels Sheraton Frankfurt Airport (779 Zimmer) und Marriott Frankfurt Airport (233 Zimmer) werden z.B. modernisiert. Doch das neue Angebot wird auch die Preise beeinflussen. "Neue Hotels müssen sich zunächst ihre Marktposition erkaufen und steigen mit niedrigen Zimmerraten ein", erklärt Trobitz. Gegenüber 2018 seien die durchschnittliche Auslastungsquote und Zimmerrate auf 68,7% bzw. 107,91 Euro gesunken. Frankfurt liegt damit weit hinter Berlin und München. Allerdings sei der Hotelmarkt von Frankfurt generell Schwankungen ausgesetzt, was der starken Abhängigkeit des Businessstandorts vom Messezyklus geschuldet sei. Die Internationale Automobilausstellung (IAA) fand bisher z.B. im zweijährigen Turnus statt. Ob der Standort der IAA in Frankfurt bleibt, hat die Autoindustrie zur Disposition gestellt.

Obwohl die Nachfrage nach Übernachtungen weiter steigen werde, sieht Trobitz gerade auf kleinere und alte Hotels schwierige Zeiten zukommen. "Eine Spezialisierung oder ein besonders gutes Preis-Leistungs-Verhältnis kann aber z.B. im Bahnhofsviertel helfen." Größere "Verlierer" verortet der Berater unter den Hotels im Frankfurter Speckgürtel. "Es wird keinen Messeüberlauf mehr geben." Wegen des Zusatzangebots an Zimmern in der Innenstadt sei es künftig nicht mehr erforderlich, dass die Gäste in Messezeiten aufs Umland ausweichen müssen. Zudem sei das Messewesen kein starkes Wachstumsgeschäft.

Im Hotelinvestmentmarkt lief Frankfurt laut BNPPRE im vergangenen Jahr mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 849 Mio. Euro ebenfalls Berlin (575 Mio. Euro) und München (525 Mio. Euro) deutlich den Rang ab und lag mit diesem Wert 49% höher als im Vorjahr. Allein der von Office First an AGC Equity verkaufte Hotelanteil von The Squaire mit 583 Zimmern kam auf ein Volumen von 340 Mio. Euro. Weitere große Deals waren der Verkauf des 428 Zimmer umfassenden Hotelparts von The Spin von Groß & Partner an fünf Versorgungswerke mit etwa 115 Mio. Euro und des geplanten Kimpton-Hotels (155 Zimmer) im Projekt Four ebenfalls von Groß & Partner an Commerz Real für 81 Mio. Euro. 47 Mio. Euro erzielte der Verkauf des Roomers (116 Zimmer) von privat an Demire.

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