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Märkte | 30.01.2020

Aus IZ05/2020, S. 22

Von Dagmar Lange

In diesem Artikel:

"Dem Wohnungsbau ist die Puste ausgegangen"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange
Zuzug und Singularisierung treiben in Stuttgart und anderen Städten zusätzlich die Preise.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange

Baden-Württemberg. Teils hohe Kaufpreiszuwächse und ein viel zu geringes Wohnungsangebot prägten das zweite Halbjahr des letzten Jahres, so lautet das Resümee des IVD-Marktforschungsinstituts. Die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen geht weiter auseinander.

Der IVD Süd hat in den letzten sechs Monaten "teilweise sehr hohe Kaufpreiszuwächse" in Stuttgart, Freiburg, Karlsruhe und Mannheim gemessen. In den anderen Großstädten seien die Preiszunahmen "deutlich verhaltener ausgefallen", berichtet der Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, Stephan Kippes. Er sieht einen Hauptgrund für die Preiszuwächse in der seit den 1990er Jahren stark zurückgegangenen Zahl von Baugenehmigungen und Baufertigstellungen. 38.000 Baugenehmigungen zählte das Institut im letzten Jahr, 1993 waren es noch 95.000. "Dem Wohnungsbau ist die Puste ausgegangen", lautet die Bilanz von Kippes.

In der Folge haben sich landesweit die Immobilienumsätze stark entwickelt. Die IVD-Hochrechnung geht für 2019 von 41,6 Mrd. Euro aus, 2018 waren es 38,5 Mrd. Euro und im Jahr 2000 noch 20,6 Mrd. Euro. Auch die Angebotsdauer von Objekten ist aufgrund des starken Marktes seit 2017 rückläufig. Eigentumswohnungen und frei stehende Einfamilienhäuser im Bestand verzeichneten im Herbst 2019 die höchsten Preiszunahmen. Im Halbjahresvergleich zum Frühjahr des letzten Jahres lagen sie im Durchschnitt der baden-württembergischen Großstädte bei etwa 3,7%.

Im Fünfjahresvergleich der neun Großstädte stiegen die Kaufpreise für Neubau- und Bestandswohnungen am stärksten in Mannheim und Stuttgart. Gemessen an einem guten Wohnwert verteuerten sich Bestandsobjekte in Mannheim um 58,7%, in Stuttgart um 58,2%. Im selben Zeitraum legten die Preise für Neubauwohnungen in Stuttgart um 46%, in Karlsruhe um 45,4% und in Mannheim um 43,8% zu. Moderater fielen zwischen 2014 und 2019 die Preisanstiege auf dem Mietmarkt aus. Außerdem gibt es zwischen den Mieten im Bestand und im Neubau kaum Unterschiede.

Mietwohnungen im Bestand verteuerten sich im Fünfjahresvergleich der Großstädte um durchschnittlich 20,4%, im Neubau um 19,3%. Die höchsten Mietanstiege bei Bestandswohnungen mit gutem Wohnwert wurden in den letzten fünf Jahren in Mannheim (33,6%), Reutlingen (26,4%) und in Stuttgart (24,3%) festgestellt.

"Ein erschreckend niedriges Niveau bei Baugenehmigungen" stellt Kippes für die Landeshauptstadt fest. In der Folge haben sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen seit 2009 verdoppelt. Für eine Neubauwohnung müssen mittlerweile 7.550 Euro/m² (guter Wohnwert) bezahlt werden, bei sehr gutem Wohnwert liegt der Preis bei 9.900 Euro/m². Dagegen stiegen die Mieten in Stuttgart in den letzten Jahren gleichmäßig um ca. 5%. "Seit 2013 geht die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen auf dem Wohnungsmarkt deutlich auseinander", sagt Kippes.

Für den Bodenseeraum stellt der IVD-Berichterstatter Christian Gorber eine "Stabilisierung auf sehr hohem Niveau" fest. Eine gleichbleibend hohe Nachfrage trifft auch dort auf ein geringes Angebot. Sowohl als Mieter wie auch als Investoren spielen Schweizer Bürger in Radolfzell, Konstanz und Überlingen eine große Rolle. Zwar gebe es im Bodenseekreis viele Baustellen, doch die Kommunen kämen an ihre Grenzen. Beispielsweise verfügt Überlingen über ein großes Zuzugspotenzial und ist als Altersruhesitz beliebt. Eine neue Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert kostete im Herbst 2019 im Schnitt 5.700 Euro/m², in bester Lage wurden 11.500 Euro/m² aufgerufen.

Mannheim und Heidelberg nähern sich bei den Mietpreisen an. Besonders von Studierenden gesuchte Mietwohnungen sind schnell vergeben. Eine Mietwohnung aus dem Bestand mit gutem Wohnwert kostet in Heidelberg 12,03 Euro/m², in Mannheim sogar 12,63 Euro/m². Ein- wie Mehrfamilienhäuser zum Kauf sind in Heidelberg kaum im Angebot. "Die Preise im Geschosswohnungsbau sind kontinuierlich angestiegen, vor allem in den guten innerstädtischen Lagen". In den begehrten Stadtteilen gingen die Spitzenpreise "weit über 8.000 Euro/m²" hinaus, berichtet Klaus-Rudolf Jörn, Inhaber von Immobilien Möller. In Mannheim seien Umwandlungen oder Abriss und Wiederaufbau in besten Wohnlagen "ein Selbstläufer". Allerdings bleibe das Angebot an Eigentumswohnungen trotz der Konversionsflächen viel zu gering.

Aufgrund des großen Arbeitsplatzangebots und steigender Studierendenzahlen ist auch Karlsruhe durch Zuzug geprägt. Die Preissteigerungen für Kaufobjekte lagen in den letzten fünf Jahren im zweistelligen Bereich. Besonders eng ist der Markt bei bezahlbaren Mietwohnungen, die bei gutem Wohnwert durchschnittlich 10,53 Euro/m² kosten. Ein Mietmarkt für Häuser existiere fast nicht mehr. Unter denselben Rahmenbedingungen und damit in der Beurteilung kaum anders zeigt sich Heilbronn.

Selbst in Pforzheim gehört das teilweise Überangebot an Immobilien der Vergangenheit an, daher wird mit steigenden Kauf- und Mietpreisen gerechnet. In Reutlingen beobachtete Christoph Landwehr, Vorstandsmitglied des IVD Süd, im Herbst 2019 im Geschosswohnungsbau eine "Preisstagnation auf hohem Niveau". Faktoren wie Erreichbarkeit, Anbindung und Einkaufsmöglichkeiten würden immer stärker in die Kaufentscheidung einbezogen und diese beeinflussen.

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