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Märkte | 30.01.2020

Aus IZ05/2020, S. 19

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Büromarkt Essen feiert bestes Jahr seit Aufzeichnungsbeginn

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Das Projekt Euref-Campus an den Gasometer-Türmen der Kokerei Zollverein ist 2019 geplatzt. Der Essener Büromarkt legte trotzdem ein Topergebnis hin.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Essen. Es herrscht Jubelstimmung im Revier. Mit 165.000 m² wurde in Essen im vergangenen Jahr so viel Bürofläche umgesetzt wie noch nie. Ein Rekord, der sich bereits frühzeitig ankündigte und der so bald nicht zu übertreffen sein wird. Denn auch für Essen gilt: Der Leerstand ist winzig und es kommt kaum etwas Neues nach.

Eigentlich hätten die Essener Büromakler bereits zu den Sommerferien ihre Läden schließen und sich den Rest des Jahres auf die faule Haut legen können. Denn im zweiten Quartal wurde mit 71.000 m² vermieteter Bürofläche ein Allzeitrekord aufgestellt. Das liegt unter anderem daran, dass die beiden größten Abschlüsse des zurückliegenden Jahres in diesen Zeitraum fallen.

Zum einen hat Aldi Einkauf eine rund 17.600 m² große Fläche als Eigennutzer belegt, zum anderen unterzeichnete Hochtief Engineering einen Mietvertrag im Teilmarkt Rüttenscheid/Bredeney über rund 15.800 m². "Obwohl insgesamt drei Deals über der 10.000-m²-Marke abgeschlossen wurden, ist das Gesamtresultat nicht allein auf Großabschlüsse zurückzuführen, sondern fußt auf einer breiten Nachfrage in allen Marktsegmenten", erläutert Amedeo Augenbroe, der Niederlassungsleiter Essen von BNPPRE.

Auf Rang drei und vier der größten Deals des Jahres 2019 kommen ein Abschluss über rund 15.000 m² durch RWE und etwa 8.000 m², die der Warenhauskonzern Karstadt Kaufhof in der Theodor-Althoff-Straße 1 gemietet hat - also in der früheren Unternehmenszentrale von Karstadt, die weiland von Architekt Walter Brune für den Konzern geplant wurde und die nun publity gehört.

Nicht ganz so groß, aber durchaus spektakulär für den Standort Essen war die Anmietung von 4.200 m² Bürofläche durch die Unternehmensberatung PwC im Neubauprojekt Huyssen Quartier. Diesen Deal vermittelte das Maklerhaus Brockhoff Office. Im Huyssen Quartier errichten der Essener Peter Jänsch und ein stiller Kölner Partner für rund 70 Mio. Euro neben den Büroflächen auch das erste moderne Wohnhochhaus des Reviers mit 64 Einheiten.

Beim Blick auf die Verteilung der Vertragsabschlüsse stößt man unvermeidlich auf den aktuellen Leerstandsmangel in der Stadt. "In den innerstädtischen Lagen sind moderne Flächen rar, sodass sich Marktbewegungen zumeist in den Randlagen ergeben", berichtet Tobias Altenbeck, Leiter des Bereichs Office bei Brockhoff & Partner.

Nach Erhebungen von BNPPRE steht der Teilmarkt Rüttenscheid/Bredeney mit einem Umsatz von 42.300 m² an der Spitze des Rankings. Auf dem zweiten Platz folgt das Südviertel mit 30.500 m² - einem Wert, der deutlich über dem langjährigen Mittel des Teilmarkts liegt. Das hat unter anderem mit dem Vertrag zu tun, den Design Offices über rund 7.000 m² im Ruhr Tower unterzeichnet hat. Mit nur 14.900 m² liegt der Essener Citykern auf dem dritten Rang der umsatzstärksten Teilmärkte. Das bedeutet einen Rückgang um gut 39% gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahrs und liegt sogar 42% unter dem langjährigen Durchschnitt.

Der Umsatz verteilte sich aufgrund einer breiten Nachfrage auf praktisch alle Größenklassen. Allerdings stellten die Makler eine Verschiebung der Ranglisten fest. Das traditionell stärkste mittlere Größensegment (2.001 m² bis 5.000 m²) konnte im vergangenen Jahr kaum punkten und vereinte nur rund 9% des Umsatzes auf sich. Dafür legte das kleine Segment mit 501 m² bis 1.000 m² um 84% zu und der Umsatz von großen Flächen (5.001 m² bis 10.000 m²) sogar um 91% - jeweils gegenüber dem langjährigen Schnitt. Ein knappes Drittel des Flächenumsatzes entfiel aufgrund der Großdeals auf das Segment jenseits der 10.000 m².

Auf die Großkonzerne war auch 2019 Verlass

Essen bezeichnet sich gern als die Stadt der Konzerne. Zwar sind mittlerweile nur noch zwei im DAX vertretene Konzerne, nämlich RWE und E.ON, in der Stadt ansässig, dennoch waren die Großkonzerne auch im vergangenen Jahr die Umsatzbringer auf dem Büromarkt der Stadt. Sie machten knapp 37% der vermarkteten Flächen des Jahres 2019 aus. Auf dem zweiten Rang liegen die Handelsunternehmen mit 17%, maßgeblich durch die beiden Deals von Aldi und Karstadt Kaufhof. Rund 15% vereinigten die sonstigen Dienstleistungen auf ihrem Büroumsatzkonto.

Der Umsatz ist hoch, die Bauleistung hingegen gering. Die logische Folge ist ein deutlicher Rückgang des Leerstands. Nach Berechnungen von BNPPRE lag er zum Jahreswechsel 2019/20 bei nur noch rund 109.000 m². Das entspricht einem Rückgang um 17% binnen Jahresfrist.

Mit rund 3,5% ist er auf dem niedrigsten Stand seit Anfang der 2000er Jahre. Noch geringer ist das Angebot an modernen Flächen - also in dem am stärksten gefragten Segment. So waren zum Jahreswechsel im Essener Stadtgebiet nur noch rund 23.000 m² Bürofläche verfügbar, die modernen Standards genügen. Das bedeutet einen Rückgang um 54% in nur zwölf Monaten. Mit 12.100 m² sind noch die meisten modernen Quadratmeter im Teilmarkt Rüttenscheid/Bredeney im Angebot.

Die Mieten sind deutlich gestiegen

Dass angesichts dieser Situation die Mieten in Essen gestiegen sind, dürfte kaum verwunderlich sein. Mit einem Durchschnittswert von 12 Euro/m² bedeutet das ein Plus von immerhin 9% - wenn auch noch immer kein Niveau, das annähernd an das der deutschen A-Standorte kommt. Die Spitzenmiete in Essen wird mit rund 16 Euro/m² angegeben und liegt damit knapp unter der Durchschnittsmiete in Düsseldorf.

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