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Recht | 30.01.2020

Aus IZ05/2020, S. 12

Von Sabrina Greubel

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Hogan Lovells
  • Organisationen:
    Oberlandesgericht Köln
  • Personen:
    Sabrina Greubel
  • Immobilienart:
    Hotel & Gastronomie

Eine Unterschrift darf nicht über dem Vertragstext stehen

Mietrecht. Werden die Unterschriften bei einem Nachtrag zu einem Pachtvertrag über und nicht unter die ergänzenden Vereinbarungen gesetzt, stellt dies einen Schriftformmangel dar. Damit kann der gesamte Vertrag vorzeitig gekündigt werden.

OLG Köln, Urteil vom 4. Oktober 2019, Az. 1 U 83/18

DER FALL

Quelle: Hogan Lovells
Rechtsanwältin Sabrina Greubel von Hogan Lovells.

Quelle: Hogan Lovells

Am 25. Oktober 2014 haben die Parteien einen gewerblichen Pachtvertrag über eine Gaststätte mit einer Festlaufzeit geschlossen. Am 19. Dezember desselben Jahres haben sie sich auf eine "Ergänzung" zum Pachtvertrag geeinigt; verpachtet wurde ein weiterer Lagerraum. Jedoch haben Pächter und Verpächter nicht unterhalb dieser ergänzenden Vereinbarung unterschrieben, sondern oberhalb, nämlich über dem Vertragstext der "Ergänzung". Später kommt es unter anderem zum Streit darüber, ob dieser Nachtrag der Schriftform genügt.

DIE FOLGEN

Die Unterschriften über und nicht unter dem Vertragstext des Nachtrags führen dazu, dass dieser als solcher nicht ordnungsgemäß unterschrieben ist. Damit genügt er nicht der gesetzlichen Schriftform (§§ 550 Satz 1, 126 BGB), die für Miet- oder Pachtverträge nötig ist, die über mehr als ein Jahr abgeschlossen werden. Beiderseitige Unterschriften auf einem Vertrag müssen den gesamten Vertragsinhalt decken und den Text räumlich abschließen. Damit der Nachtrag wirksam ist, reicht es nicht aus, dass sich die Parteien über den Inhalt einig sind und ihn durch die Unterschriften als gedeckt ansehen. Der Formmangel einer Änderung zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt außerdem dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag ebenfalls der Schriftform entbehrt. Nur wenn der Nachtrag den ursprünglichen Vertrag nicht inhaltlich verändert, etwa nur die Laufzeit verlängert, wäre das nicht der Fall. Hier aber enthält der Nachtrag eine Veränderung wesentlicher Vertragsbestandteile, weil weitere Flächen verpachtet werden. Da der Nachtrag gegen die Schriftform verstößt, gilt der Pachtvertrag, der eigentlich eine Festlaufzeit vorsieht, insgesamt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ist dadurch schon vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündbar.

WAS IST ZU TUN?

Auch bei Nachträgen zu Miet- und Pachtverträgen muss unbedingt darauf geachtet werden, dass die Schriftform eingehalten wird - unter anderem, indem die Unterschriften ordentlich unterhalb des Vertragstexts angebracht werden. Sind Nachträge formbedürftig, weil sie einen wesentlichen Punkt regeln, gilt das auch wenn sie - zum Beispiel handschriftlich - auf eine bereits unterschriebene Vertragsurkunde unterhalb der Unterschriften gesetzt werden. Werden diese Anforderungen nicht beachtet, kann das dazu führen, dass wegen des schriftformwidrig abgeschlossenen Nachtrags der gesamte Miet- bzw. Pachtvertrag schon vor Ablauf einer Festlaufzeit kündbar wird. Dabei muss allerdings die gesetzlich Kündigungsfrist eingehalten werden. Anja Hall

Rechtsanwältin Sabrina Greubel von Hogan Lovells

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