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Finanzen | 30.01.2020

Aus IZMagazin Immobilienfinanzierung 2020/2020, S. 44

Von Monika Hillemacher

In diesem Artikel:

Zögerliche Bausparkassen - Gewerbliche Immobilienfinanzierung spielt kaum eine Rolle

Das eigentlich grundsolide System des Bausparens ist durch die Niedrigzinsen ins Wanken geraten. Um noch ausreichend Erträge erwirtschaften zu können, dürfen die deutschen Bausparkassen seit einigen Jahren auch gewerbliche Immobiliendarlehen anbieten. Davon Gebrauch machen die Institute allerdings kaum.

Mit der Novelle des Bausparkassengesetzes im Jahr 2015 sollte den Bausparkassen wieder mehr Luft zum Atmen gegeben werden. Die Institute steckten in der Ertragsklemme: Kunden riefen ihre Bauspardarlehen nicht mehr ab, gleichzeitig fanden die Kassen für den stetig steigenden Mittelzufluss kaum attraktive Anlageoptionen. Mit der Gesetzesnovelle wurden unter anderem die Regelungen für die Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien gelockert, um die Erträge der Bausparkassen zu verbessern. Bis zur Novelle war die Darlehensvergabe per Gesetz der Nutzungsart Wohnen und sogenannten wohnungswirtschaftlichen Maßnahmen vorbehalten. Die Reform erweiterte diese Erlaubnis und bezieht gewerbliche Vorhaben und solche Gebäude ein, die der Versorgung in Wohngebieten dienen (BauSparG, § 1). Im Klartext: Geld dürfen die elf privaten Bausparkassen und die acht Landesbausparkassen (LBS) dann geben, wenn "Wohnbau mit Nahversorgung angereichert wird", erläutert der Sprecher der LBS West, Sven Schüler. Aufgrund dieser rechtlichen Restriktion werden gelegentlich Einkaufsmärkte, Metzgereien, Bäckereien, Apotheken und Arztpraxen finanziert. Hotels und Mikrowohnen wären ein Graubereich, von Büros halten die meisten Bausparkassen Abstand. Kleinteilige Objekte wie Apotheken tauchen bei anderen Gewerbefinanzierern selten auf. Für die Bausparkassen sind sie ebenfalls nur Beiwerk, weil auch hier nicht viel Ertrag winkt. "Man muss ja die Chance sehen, Geld zu verdienen", begründet der Sprecher des Verbands Privater Bausparkassen, Alexander Nothaft, die Zurückhaltung.

Die Einbindung der Institute in die Verbünde der Sparkassen auf der einen Seite und die Volks- und Raiffeisenbanken (VR) auf der anderen bremst das Engagement ebenfalls. Marktführer Schwäbisch Hall beispielsweise verzichtet komplett auf das gewerbliche Geschäft. "Das überlassen wir der DZ Hyp", sagt ein Sprecher. Beide sind Teil der VR-Gruppe, die DZ Hyp gehört zu den großen Immobilien- und Pfandbriefbanken in Deutschland. Hinzu kommt, dass das Finanzierungsvolumen gedeckelt ist. Die Finanzregeln für die Bausparkassen in Form der Bausparverordnung erlauben maximal 3% des Gesamtbestands der Forderungen der jeweiligen Kasse. Dieses Kontingent wird bei weitem nicht ausgeschöpft.

Die zum Versicherer Generali gehörende Badenia hat eigenen Angaben zufolge lediglich rund 3,6 Mio. Euro gewerbliche Beleihungen in den Büchern. Das macht bei einem Darlehensvolumen von mehr als 4 Mrd. Euro gerade einmal 0,01% aus. Die Beleihungen trügen Ausnahmecharakter; Geschäftsziel seien Finanzierungen für selbst bewohnte Immobilien, ordnet Badenia selbst ein. Debeka argumentiert ähnlich, kommt aber immerhin auf einen Anteil von 1% der Gesamtfinanzierungen. "Die Entwicklung haben wir seit der Änderung des Bausparkassengesetzes nicht nachvollzogen, aber auch nicht forciert", heißt es. Gewerbefinanzierung gehöre nicht zu den Kernkompetenzen des Hauses. Mit diesem Hinweis verzichtet die Mainzer Bausparkasse ebenso auf gewerbliche Finanzierungen wie BHW.

Wüstenrot betrachtet Gewerbeimmobilien als Zusatzgeschäft. "Abrundung der klassischen Immobilienfinanzierung mit Privatkunden", lautet die Umschreibung. Jüngst vergab Wüstenrot zum Erwerb dreier Edeka-Großmärkte in Minden, Halle und Cloppenburg ein Darlehen an den Fonds Greenman Open der Investmentfirma Greenman. Die Finanzierung läuft acht Jahre. Den Darlehensbestand beziffert die zweitgrößte private deutsche Bausparkasse grob auf "mehrere Millionen Euro". Zweistellig dürfte der Bestand allemal sein. Schließlich fühlt sich Wüstenrot nach eigener Auskunft mit Kreditbeträgen zwischen 5 Mio. und 20 Mio. Euro am wohlsten (siehe dazu die Tabelle "So finanzieren die Institute" auf Seite 49 der Marktübersicht). Warum das Haus dennoch mit gebremstem Schaum agiert, begründet ein Sprecher mit dem Markt. Dieser sei "stark umkämpft und unterliegt einem sehr intensiven Konditionenwettbewerb" - sprich, es ist schwierig, auskömmliche Margen zu erzielen.

Die Landesbausparkassen gehen aktiver zur Sache. Die LBS Südwest hat nach eigenen Angaben knapp 660 überwiegend gewerbliche Finanzierungen in Höhe von rund 170 Mio. Euro in den Büchern. Überwiegend bedeutet, der Gewerbeanteil beträgt mindestens 50% des Darlehens. "Das laut Bausparkassenverordnung mögliche Kontingent ist damit gut zur Hälfte, knapp 56%, ausgeschöpft", erläutert Sprecherin Kathrin Hartwig. Die LBS Bayern will sogar auf Expansionskurs gehen. Sie kündigt "eine Ausweitung des Geschäfts in diesem Segment an". Zielgruppe sind Wohnungsunternehmen, die die Bayern im Verbund mit den Sparkassen ansprechen. Marktkenner führen das Interesse der südlichen Landesinstitute am Zubrot durch die gewerbliche Immobilienfinanzierung auf den regionalen Wettbewerb mit Wüstenrot zurück.

Insgesamt scheint den Bausparkassen aber die gewerbliche Immobilienfinanzierung zu mühsam und wenig attraktiv zu sein. Es wäre jedenfalls reichlich Luft nach oben.

Finanzregeln für die Bausparkassen

Die Tätigkeit von Bausparkassen ist rechtlich normiert. Basis sind das Gesetz über Bausparkassen und die Bausparkassen-Verordnung (BausparkV). Die Verordnung soll die Bausparer schützen. Sie trat 2002 in Kraft, 2015 wurde sie novelliert. Seither beschreibt sie nicht nur Mindestanforderungen an Bauspartarife, sondern auch Optionen zur Vergabe von Immobilienkrediten, die Ausgabe von Hypothekenpfandbriefen und Anlagemöglichkeiten in Aktien, um in der Niedrigzinsphase am Markt bestehen zu können. In § 10 "Gewerbliche Finanzierungen" der BausparkV heißt es zur Vergabe gewerblicher Immobilienfinanzierungen: Der Anteil der Darlehen, die der Finanzierung von Bauvorhaben mit gewerblichem Charakter dienen, darf drei Prozent des Gesamtbestands der Forderungen aus Darlehen einer Bausparkasse nicht übersteigen. Das Bausparkassengesetz legt fest, was die Institute finanzieren dürfen. Entscheidend für das gewerbliche Engagement ist § 1 Abs. 3, Satz 5: "Maßnahmen zur Erschließung und zur Förderung von Wohngebieten".

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