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Finanzen | 30.01.2020

Aus IZMagazin Immobilienfinanzierung 2020/2020, S. 38

Von Olaf Meisen und Maximilian Zembala, Filip Kurkowski, Torsten Pokropp, Sabrina Bremer

In diesem Artikel:

Tipps für den Darlehensvertrag - Was Kreditnehmer bei der Gestaltung beachten sollten

Wie sichern sich Darlehensnehmer finanzielle Spielräume während der Kreditlaufzeit? Wirken sich die Negativzinsen auf die Vorfälligkeitsentschädigung aus? Was droht bei Bruch des LTV? Diese und weitere Fragen ­beantworten unsere fünf Rechtsexperten.

Welche Abreden in Term Sheets sind bei Nichtabschluss des Kredits bindend?

Quelle: Allen Overy LLP, Bockenheimer Landstr. 2, 60306 Frankfurt am Main
Olaf Meisen, Leiter deutsche Immobilienfinanzierungspraxis bei Allen & Overy, Frankfurt

Quelle: Allen Overy LLP, Bockenheimer Landstr. 2, 60306 Frankfurt am Main

Abreden in Term Sheets (Eckpunktepapier) stellen noch kein verbindliches Finanzierungsangebot dar. Je nach Fortschritt der Verhandlungen stehen Term Sheets oft unter diversen Vorbehalten, wie z.B. einer positiven Kreditprüfung, der nachfolgenden Kreditgenehmigung und einer zufriedenstellenden Due Diligence oder Kreditdokumentation. Diese rechtliche Unverbindlichkeit gilt auch für die wirtschaftlichen Finanzierungskonditionen, auch wenn diese in der Praxis oftmals von den Parteien als aus kommerzieller Sicht bindend behandelt werden. Es gibt aber auch Vereinbarungen in Term Sheets, die schon mit Abschluss des Term Sheets wirksam werden - und auch bei Nichtabschluss des Kredits wirksam bleiben. Typischerweise sind das Regelungen zur Vertraulichkeit, zur Rechtswahl und zum Gerichtsstand, zur Tragung von Kosten und Auslagen und zu etwaigen Entschädigungszahlungen an den Kreditgeber bei Nichtabschluss des Kredits trotz Erreichen bestimmter Prozessfortschritte (Break-up Fee), üblicherweise nach Herbeiführung eines positiven Gremienbescheids. Insofern muss der Kreditnehmer schon mit Abschluss des Term Sheets mit bestimmten Kostenfolgen rechnen und darf auch erhaltene Finanzierungskonditionen nicht einfach an Wettbewerber weitergeben. Olaf Meisen

Auf welche Klauseln muss ich als Kreditnehmer besonders achten?

Wichtig für den Kreditnehmer sind insbesondere die Entgeltklauseln im Kreditvertrag. Dazu gehört die Frage der Vorfälligkeitsentschädigung, also der Gebühr, die bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits zu zahlen ist. Bei einem Festzinskredit ist in der Regel bei einer vorzeitigen Rückzahlung der Betrag zu entrichten, der bis zum vertraglich vorgesehenen Rückzahlungszeitpunkt zu zahlen gewesen wäre (allerdings abgezinst und abzüglich einer hypothetischen Wiederanlage des Rückzahlungsbetrags in Pfandbriefe). Die Banken können von dieser gesetzlich vorgesehenen Vorfälligkeitsentschädigung abweichen und sich dazu verpflichten, dem Darlehensnehmer einen geringeren Betrag in Rechnung zu stellen. Handelt es sich um einen Euribor-Kredit, berechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung nur bis zum Ablauf der Zinsbindung (beim 1-Monats-Euribor bis zum Ablauf des jeweiligen Monats und beim 3-Monats-Euribor bis zum Ablauf des jeweiligen Quartals). Wurde allerdings zur Zinssicherung ein Swap abgeschlossen, ist dieser in der Regel bei Rückzahlung vorzeitig aufzulösen und zwar zu dem derzeitigen Marktwert. Es ist zudem darauf zu achten, ob auch bei einer Refinanzierung vorzeitig zurückgezahlt werden kann oder ob dies nur beim Verkauf des Objekts der Fall ist. Maximilian Zembala

Warum haben Anteilsverpfändungen im Sicherheitenpaket nichts verloren?

Sabrina Bremer, Senior Assiociate, Ashurst, Frankfurt

Wenn wie üblich Einzweckgesellschaften (SPVs) die Immobilien halten, sollten die Gesellschafter nach Möglichkeit aus der Finanzierung herausgehalten werden. Anteilsverpfändungen sollten bereits in der Term-Sheet-Phase abgelehnt werden, da sie zum einen erhebliche Notargebühren verursachen können und zum anderen (z.B. bei Luxemburger Gesellschaften) eine freie Verwertung ohne gesetzlich festgelegten Verkaufsprozess durch die finanzierende Bank ermöglichen. Die Bank wird normalerweise über die Grundschuld ausreichend besichert sein und hätte bei einer deutschen GmbH ohnehin keinen großen Mehrwert von der Anteilsverpfändung, da diese nur im Rahmen eines langwierigen Verfahrens verwertet werden könnte. Sabrina Bremer/Filip Kurkowski

Welche Gebühren muss ich als Kreditnehmer hinnehmen und bezahlen?

Folgende Gebühren sind neben den Zinsen üblicherweise und je nach wirtschaftlicher Vereinbarung vom Darlehensnehmer zu zahlen: Arrangierungs- bzw. Bearbeitungsgebühr (z.B. für die Koordination eines Darlehensgeberkonsortiums), Bereitstellungsgebühr/-zins (für vom Darlehensgeber zugesagte und refinanzierte, aber nicht ausgezahlte Darlehensbeträge), Agency-Gebühren (für die Verwaltung der Finanzierung inkl. des Sicherheitentreuhänders) sowie die Vorfälligkeits- bzw. Nichtabnahmegebühren (bei vorzeitiger Rückzahlung bzw. Nichtabnahme des Darlehens vor Ende der Darlehenslaufzeit). Aber Achtung: Aufgrund jüngerer höchstrichterlicher AGB-Rechtsprechung, mit der bestimmte Gebühren für unwirksam erachtet wurden, ist auf eine rechtswirksame Vereinbarung zu achten. Häufig wird bei Finanzierungen mit Anknüpfungspunkten ins Ausland von den Parteien deshalb eine Gebührenvereinbarung nach dem entsprechenden ausländischen Recht gewählt. Alternativ kann eine Einpreisung in die Zinsmarge erfolgen, was aber nicht in jedem Fall im Interesse der Parteien liegt. Torsten Pokropp

Wird mein Kredit fällig gestellt, wenn die Finanzkennzahl LTV gebrochen wird?

Quelle: DLA Piper
Torsten Pokropp, Partner, DLA Piper, Frankfurt

Quelle: DLA Piper

Die Finanzkennzahl Loan-to-Value (LTV; Beleihungsauslauf) ist ein wesentlicher Risikobewertungsparameter für Darlehensgeber. In Zeiten des Immobilienbooms mit stark gestiegenen Marktwerten kann bei knapp berechneten LTVs eine allgemeine Eintrübung des Immobilienmarkts rasch zu einem Verstoß gegen die vereinbarte Finanzkennzahl führen. In einem solchen Fall ist nicht immer gleich Panik angebracht: Solange der Schuldendienst über die Mietzahlungen gesichert ist und die vorhandene Besicherung dem Darlehensgeber ausreichend Komfort gibt, wird der reine LTV-Bruch eher nicht zu einer Kündigung des Darlehens führen. Sicher wird es zu Gesprächen zwischen Darlehensnehmer und -geber kommen, die Kündigung als Ultima Ratio wird aber so lange unwahrscheinlich sein, wie der Darlehensgeber fest mit der geplanten Tilgung und Zinszahlung rechnen kann und der LTV-Bruch nur mit einer allgemeinen Markteintrübung zusammenhängt und nicht speziell mit dem finanzierten Objekt. Torsten Pokropp

Wie lassen sich bestimmte Finanzkennzahlen entschärfen?

Filip Kurkowski, Partner, Ashurst, Frankfurt

Typische Finanzkennzahlen wie der Beleihungsauslauf (LTV) oder der Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) können für den Darlehensnehmer Probleme bereiten, wenn der Darlehensvertrag keine oder nur unzureichende Heilungsmöglichkeiten enthält oder Restriktionen bei der Kontenstruktur die Zahlung notwendiger Betriebskosten verbieten, wenn eine Finanzkennzahl nicht eingehalten wird. Heilungsrechte sollten die Hinterlegung und spätere Freigabe von zusätzlichem Kapital (und nicht nur die Teilrückführung des Darlehens) sowie ausreichende Fristen vorsehen, damit die für die Heilung erforderlichen Mittel beschafft werden können. Die Reihenfolge, in der Zahlungen vom Mietkonto abfließen dürfen, sollte so strukturiert werden, dass notwendige Zahlungen für Betriebskosten (inkl. Zahlungen an den Property-Manager) und Capex (Investitionskosten) auch dann erfolgen können, wenn eine Finanzkennzahl gebrochen wurde, ohne dass ein Kündigungsgrund eingetreten ist. Sabrina Bremer/Filip Kurkowski

Erlaubt die Mietendeckeleinführung dem Kreditgeber die Darlehenskündigung?

Die Einführung eines Mietendeckels per se führt nicht unmittelbar zu einem Kündigungsrecht der Bank. Zum einen, weil der Mietendeckel ein hoheitlicher Akt ist und es somit an einer Vertragsverletzung des Kreditnehmers fehlt, und zum anderen, weil sich die veränderte Vermietungssituation erst noch in einer möglichen Verletzung vereinbarter Finanzkennzahlen niederschlagen muss. Es muss jedoch im Einzelfall geprüft werden, ob sich die wirtschaftliche Lage des Kreditnehmers durch den Mietendeckel nicht derart verschlechtert, dass er Verhandlungen mit dem Kreditgeber über die Anpassung des Kredits aufnehmen sollte. Es gibt nämlich Auffangtatbestände, die darauf abzielen, ob eine wesentliche nachteilige Veränderung in der Geschäfts-, Vermögens- oder Finanzlage des Kreditnehmers eintritt oder einzutreten droht; in einem solchen Fall kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Kreditgeber prüft, ob die Auswirkungen des Mietendeckels ihn zu einer Kündigung berechtigen, insbesondere dann, wenn der Kündigungsgrund bereits dann eine Kündigung erlaubt, wenn die Verschlechterung lediglich "droht". Olaf Meisen

Wie können Kreditnehmer eine Knebelwirkung im Kreditvertrag vermeiden?

Darlehensnehmer sollten darauf achten, dass der Darlehensvertrag sie in ihren kaufmännischen Entscheidungen nicht knebelt. So sollte der Abschluss neuer Mietverträge zustimmungsfrei möglich sein, ebenso die Änderung bestehender Mietverträge, solange der Cashflow nicht negativ beeinträchtigt wird. Auch ein Wechsel eines Property-Managers sollte uneingeschränkt möglich bleiben, sofern der neue Property-Manager entsprechende Sorgfaltspflichtvereinbarungen abschließt. Freie Liquidität, die nach Bedienung des Darlehens und sämtlicher operativer Kosten übrig bleibt, sollte zur freien Verfügung des Darlehensnehmers stehen, also auch für Ausschüttungen an Gesellschafter oder Zahlungen auf Gesellschafterdarlehen. Sabrina Bremer/Filip Kurkowski

Was muss ich als Kreditnehmer bei der Definition des Zinses beachten?

Quelle: Hogan Lovells International LLP
Maximilian Zembala, Senior Associate, Hogan Lovells, Frankfurt

Quelle: Hogan Lovells International LLP

Einfach ist es, wenn es sich um ein Festzinsdarlehen handelt. Allerdings ist zu beachten, dass manche Banken hier den Zins aus der Summe eines Festzinssatzes und eines Liquiditätsaufschlags berechnen. Der Liquiditätsaufschlag ist der Differenzbetrag, den die Bank im Rahmen ihrer eigenen Refinanzierung zusätzlich zum Euribor zahlt, und spiegelt damit ihr Rating wider. Beim variabel verzinsten Euribor-Kredit ist darauf zu achten, ob ein "Floor" enthalten ist. Das bedeutet, dass der Euribor bei null gedeckelt ist. Ist dies nicht der Fall, kann er negativ werden. Da sich der Zins in dem Fall aus der Summe des Euribors und der Marge berechnet, "frisst" der negative Euribor die Marge auf. Weiterhin kann noch unterschieden werden, ob die Summe aus Euribor und Marge bei null begrenzt ist. Ist dies nicht vorgesehen, könnte man von "Negativzinsen" sprechen. Wenn Negativzinsen tatsächlich gewollt sind, sollte dies allerdings ausdrücklich geregelt werden. Andernfalls kann es unklar sein, ob die Bank dem Kreditnehmer tatsächlich Zinsen schuldet. Maximilian Zembala

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung bei Negativzinsen berechnet?

Bei vorzeitigen Rückzahlungen von Festzinsdarlehen gibt es derzeit - je nach vertraglicher Vereinbarung - vielfach überraschte Gesichter ob der Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung. Bei dieser handelt es sich um einen verschuldensunabhängigen Schadenersatzanspruch des Darlehensgebers. Vereinfacht gesagt ist dem Darlehensgeber der gesamte durch die vorzeitige Rückzahlung entstandene materielle Schaden zu ersetzen, insbesondere der Zinsmargen (entgangener Gewinn) und der Zinsverschlechterungsschaden gemessen an der Wiederanlage des Kapitals. Aufgrund des negativen Zinsumfelds ist auch der Wiederanlagesatz negativ. Während sich Darlehensgeber bei der Schadensberechnung positive Wiederanlagebeträge (sowie ersparte Aufwendungen) anrechnen lassen müssen, geben sie im Gegenzug vermehrt die negativen Zinsen der Wiederanlage an die Darlehensnehmer weiter. Dies kann den Betrag der Vorfälligkeitsentschädigung beträchtlich erhöhen. Torsten Pokropp

Sabrina Bremer, Senior Assiociate, Ashurst, Frankfurt. "Fesseln spürt vor allem derjenige, der sich bewegen möchte. Je mehr Wachstums- und Entwicklungspläne der Darlehensnehmer hat, desto mehr Freiheiten sollte ihm das Vertragskorsett bieten."

Filip Kurkowski, Partner, Ashurst, Frankfurt. "Verträge müssen in der Krise halten und dürfen nicht wie ein Kartenhaus zusammenbrechen."

Olaf Meisen, Leiter deutsche Immobilienfinanzierungspraxis bei Allen & Overy, Frankfurt. "Auch im aktuellen Marktumfeld gibt es für jeden Marktteilnehmer eine passende Finanzierung. In der derzeitigen Phase des Immobilienzyklus sollte der Fokus jedoch auf hinreichender Planungssicherheit und Flexibilität der Finanzierungsparameter liegen."

Torsten Pokropp, Partner, DLA Piper, Frankfurt. "Die Preisspirale dreht sich weiter, Margen für Finanzierer bleiben gering, neue Produkte drängen in den Markt und gleichzeitig steigt die Sorge vor möglichen Restrukturierungen."

Maximilian Zembala, Senior Associate, Hogan Lovells, Frankfurt. "Das gesteigerte Kostenbewusstsein der Marktteilnehmer und die zunehmende Komplexität der Fragestellungen erfordern kreative Lösungen bei der Vertragsgestaltung."

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