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Finanzen | 30.01.2020

Aus IZMagazin Immobilienfinanzierung 2020/2020, S. 36

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Exporo, Lindenpartners, Zinsbaustein
  • Organisationen:
    Foundation for International Blockchain Real Estate Expertise (Fibree)
  • Personen:
    Eric Romba, Volker Wohlfarth, Botho von Hülsen, Achim Jedelsky

Die Tokenisierung schreitet voran - Blockchaintechnologie bietet zahlreiche Vorteile

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: Olha

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: Olha

Junge Unternehmen aus der Immobilienbranche haben die Blockchain für sich entdeckt. Insbesondere die Crowdinvestingunternehmen versprechen sich vom Einsatz Kostenvorteile und weniger Verwaltungsaufwand, scheuen jedoch den Einsatz von Kryptowährungen und stellen die sogenannten Token, also die kleinen Einzelverträge über eine Anlageeinheit, lieber in Euro aus. Im Prinzip soll sich für die Anleger selbst wenig ändern - auch bei den Renditen.

Die Meldungen häufen sich: Anleihen, aber auch Fonds und sonstige Schuldverschreibungen werden immer öfter über die Blockchain emittiert. Meist tummeln sich junge Crowdinvestmentunternehmen auf diesem Markt, aber auch klassische Institute wie die DekaBank oder die NRW.Bank haben schon eine digitale Transaktion über die Blockchain abgewickelt. Dabei herrscht oft noch Unklarheit darüber, was die Blockchain eigentlich ist, wie eine Emission abläuft und in welcher Währung dies passiert. Immer wieder werden Begriffe wie Blockchain direkt mit Kryptowährungs-Token wie Bitcoin, Etherum oder XRP in einen festen Zusammenhang gebracht. "Man darf das nicht gleichsetzen", stellt Achim Jedelsky dagegen klar. "Token würde ich hier eher mit Verträgen vergleichen, in die ich die Währung meiner Wahl festschreiben kann." Er ist Präsident der Fibree. Das steht für Foundation for International Blockchain and Real Estate Expertise. Die Stiftung hat sich zum Ziel gesetzt, die Anwendung der Blockchaintechnologie im Immobilienlebenszyklus zu erforschen und zu fördern.

Doch der Reihe nach. "Die Blockchain ist im Prinzip nur das Register", erklärt Botho von Hülsen, der als Projektmanager beim Crowdinvestmentunternehmen Exporo arbeitet. Im Oktober haben die Hamburger erstmals blockchainbasierte Anleihen für ein Ärztehaus im Hamburger Ortsteil Poppenbüttel emittiert. "Wir haben die Blockchain-Unterlegung gar nicht so groß gepusht." Denn für Kunden gebe es im Prinzip keinen Unterschied. Nach wie vor muss dieser sich via Postident-Verfahren anmelden, und auch Wertpapierprospekte und Verbraucherinformationen existieren nach wie vor in Papierform. Im Prospekt sind die Emissionsbedingungen aufgeführt, auch die technische Umsetzung. "Der entscheidende Unterschied zum bisherigen Verfahren ist, dass wir über die Blockchain das Depot selber darstellen können", sagt von Hülsen. Bislang existierte, wenn der Kunde einen Anleiheanteil erworben hat, ein Register bei einer Depotbank. Hinzu kam die Führung eines Verzeichnisses bei Clearstream oder anderen Verwahrstellen von Wertpapieren. "Diese Schritte entfallen bei der Blockchain-Abwicklung", sagt der Projektmanager. Ein Token entspreche einem Anteil eines Crowdinvestors an dem Projekt. "Der Token-Mindestwert lag bei dem Hamburger Projekt bei 1.000 Euro." Theoretisch ist aber auch ein Token-Gegenwert von nur 1 Euro pro Anteil möglich. Der Investmentprozess werde also flexibler.

Der Geschäftsführer der Crowdinvestmentplattform Zinsbaustein, Volker Wohlfarth, ist von der Kosteneffizienz, der schnellen Übertragung und der Fälschungssicherheit der Token auf der Blockchain angetan, obwohl sein Unternehmen noch keine tokenbasierte Anleihen auf den Markt gebracht hat. "Die Akteure versprechen sich durch die Tokenisierung Einsparungen von etwa 70% bei den Transaktionskosten", sagt Jedelsky. Man dürfe aber nicht vergessen, dass auch "einige Investitionen" seitens der Emittenten in die digitale Infrastruktur nötig seien. Und nicht nur das: Auch mit der BaFin müssen bei Crowdinvestments die spezifischen rechtlichen Vorgaben geklärt werden. Aber die zeigt sich offenbar ungewöhnlich flexibel. Eric Romba, Partner bei der Rechtsanwaltskanzlei Lindenpartners in Berlin, sieht Deutschland bei der Tokenisierung von Assets im europäischen Vergleich weit vorn. Der Jurist, der viele Unternehmen in Sachen Blockchain berät und an der Entwicklung einer tokenisierten Schuldverschreibung mitgewirkt hat, ist voll des Lobes für die Finanzaufsicht: "Die machen einen Top Job." Die Mitarbeiter seien rechtlich und technisch auf der Höhe und unterstützten Blockchain-Investments. "Wir erleben in unserer Beratung, dass deutsche Anbieter aus dem Ausland zurückkehren und auch ausländische Unternehmen eine deutsche Zulassung in diesem Bereich anstreben."

Die derzeit laufenden Tokenverkäufe seien alle "vereinbar mit dem deutschen Recht". Romba rechnet mit baldigen rechtlichen Vereinfachungen für tokenbasierte Wertpapiere. "Ziel ist eine Entmaterialisierung, sodass zum Beispiel ein Token die gleichen Funktionen verkörpern kann wie eine Urkunde." Derzeit müssen Crowdanleger, Vermittler und Projektentwickler noch eine Reihe von Verträgen ausdrücklich auf Papier ausformulieren und unterzeichnen. Er rechnet aber damit, dass sich das im kommenden Jahr ändert und beispielsweise papierlose Smart-Contracts für Zinszahlungen ermöglicht würden.

Die Kryptowährungen haben indes einen schweren Stand im Markt. "Wir würden keine Bezahlung darüber anbieten", sagt Zinsbaustein-Geschäftsführer Wohlfahrt. "Unsere Produkte sprechen eher konservative Anleger an." Die regulatorische Sicherheit und Klarheit stehe im Vordergrund. "Für unsere Kunden muss der Einsatz der Blockchaintechnologie fast unsichtbar sein", erklärt Wohlfahrt. Bei Exporo lief das Crowdinvestment via Blockchain ebenfalls über den "klassischen Euro" ab. "Die Investitionen und Auszahlungen sind zwar auch beispielsweise in Bitcoins möglich", erklärt dazu Rechtsanwalt Romba, "die Modelle, die wir gerade entwickeln, laufen aber komplett in Euro." Achim Jedelsky wünscht sich für die Zukunft dennoch einen Krypto-Euro. "Denn dann muss man nicht mehr den Umweg über ein Bankkonto machen, sondern kann die Zahlungen direkt über die Blockchain abwickeln."

Ob nicht nur die Unternehmen, sondern auch die Kunden selbst in Zukunft von höheren Renditen oder Kostenvorteilen profitieren werden, bleibt abzuwarten. Derzeit ändert sich am Zinssatz für die Kunden bei Exporo zumindest nichts, obwohl die Abwicklung günstiger wird. "Die Weitergabe eines Kostenvorteils kann problematisch sein", sagt von Hülsen. "Wenn ich plötzlich 7% auf ein Investment gebe, denken die Kunden, dass mit dem Projekt etwas nicht in Ordnung ist."

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