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Finanzen | 30.01.2020

Aus IZMagazin Immobilienfinanzierung 2020/2020, S. 28

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:

Viel Konkurrenz für Bankkredite - Versicherer, Fonds und der Kapitalmarkt bieten Alternativen

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: blankstock, enotmaks, bismillah_bd, IZ-Montage

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Ohne Bankkredite läuft kaum etwas am Immobilienmarkt. Allerdings werden die Alternativen für Kreditsuchende immer zahlreicher, weil die etablierten Immobilienfinanzierer ihnen notgedrungen Räume dafür lassen. Wenn sich die Kreditvergabe von Banken auf andere Anbieter verlagert, birgt das jedoch Risiken.

Der nicht enden wollende Immobiliensuperzyklus und die Bankenregulierung dämpfen die Finanzierungsbereitschaft der großen Immobilienfinanzierer. "Die finale Umsetzung von Basel III sorgt dafür, dass Banken ihr Kapital sehr bewusst steuern werden und manche Risikoklassen mit weniger Kredit versorgt werden, wie zum Beispiel Projektentwicklungen", sagt Christian Schmid, Immobilienvorstand der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba). Auf der anderen Seite sind es Sorgen um einen Konjunktureinbruch und heiß gelaufene Immobilienmärkte, die die Lust, hohe Preise und ambitionierte Businesspläne zu finanzieren, einschränken. Die Folge: Banken reduzieren ihr Risiko, indem sie in erster Linie die Beleihungsausläufe begrenzen. "Alle fangen an, die Köpfe einzuziehen, weil Ungemach vom Regulator droht", berichtet Nico Rottke, Geschäftsführer des Investmentmanagers aamundo.

Alternative Finanzierer nutzen das aus. Dazu zählen regionale Banken und Sparkassen, Versicherer und Versorger sowie Kreditfonds, Family-Offices oder Stiftungen. "Wir haben unendlich viel Liquidität in den Märkten, die den Weg in zinstragende Anlagen suchen. Es bauen sich immer mehr institutionelle Investoren als Kreditfinanzierer auf und gehen in Wettbewerb zu den Banken", berichtet Hans Volkert Volckens, Head of Real Estate bei KPMG.

Zu diesen gehören allen voran Versicherungen. Ende 2019 kündigte etwa Ergo an, das gewerbliche Immobilienkreditgeschäft kräftig ausbauen und in die Finanzierung von Projektentwicklungen einsteigen zu wollen. Die Gewerbefinanzierung sei eine probate und nicht mit großen Risiken versehene Möglichkeit, Kapital anzulegen, begründet das Eckehard Schulz, Bereichsleiter Immobilienfinanzierung. Von dieser Möglichkeit hat auch der Versicherungsriese Allianz Gebrauch gemacht. Vor etwa zehn Jahren beschloss der Konzern, das zuvor eher kleinteilige Immobilienkreditgeschäft in Deutschland auf große, europäische Füße zu stellen. Seitdem hat die Immobiliengesellschaft Allianz Real Estate, die die Deals im Namen diverser Allianz-Gesellschaften eintütet, ein Portfolio von rund 8 Mrd. Euro aufgebaut. "Unser Geschäft ist weiter auf Wachstum gestellt. Bis 2021 sollten wir die 10-Mrd.-Euro-Marke erreicht haben", sagt Roland Fuchs, der das europäische Kreditgeschäft verantwortet.

Auf Wachstumskurs befindet sich auch HanseMerkur. Über die Konzerntochter HanseMerkur Grundvermögen (HMG) finanziert die Versicherung überwiegend Projektentwicklungen, wobei der Fokus auf Grundstücken liegt. "Der Grundstücksankauf ist für Banken regulatorisch sehr schwierig. Für uns nicht", begründet HMG-Vorstandsmitglied Malte Andes den Betätigungsschwerpunkt. Außerdem könnten Banken dem Darlehensnehmer in der Bestandsphase immer häufiger nicht ausreichend Fremdkapital zur Verfügung stellen, weil ihre Beleihungswerte mit den Marktwerten nicht mithalten könnten. "Wir springen in diese Lücke."

Die "Alternativen" beschränken sich dabei längst nicht mehr nur auf ihr angestammtes Feld der Mezzaninefinanzierung, also solcher Darlehen, die zwischen dem Erstrangkredit einer Bank und dem Eigenkapital des Investors stehen. Sogenannte "Whole Loans", die ohne Bankfinanzierung auskommen, gehören mittlerweile ebenso zum Repertoire einiger Anbieter, weiß Curth C. Flatow, Geschäftsführer der FAP Group. Dazu zählen sowohl Versicherer wie HanseMerkur als auch Investmentmanager wie Empira, Linus oder der Kreditfondsanbieter Caerus. Das von Michael Morgenroth geführte Unternehmen managt diverse Kreditfonds, die seit 2014 rund 1,9 Mrd. Euro Immobiliendarlehen vergeben haben. Attraktiv für Darlehensnehmer seien sie vor allem dann, wenn der Kreditbedarf den typischen Beleihungsauslauf der Banken übersteige. "Kreditfonds können insbesondere unter den Aspekten Zeitrahmen und Transaktionssicherheit Vorteile bieten, indem sie eine Lösung aus einer Hand liefern", wirbt Morgenroth.

Ganz ähnlich klingen die Anreize, die der Kapitalmarkt als Finanzierungsquelle für Immobilienunternehmen bietet. Sei es über Anleihen oder über Schuldscheindarlehen: Werden Banken als Kreditgeber ausgeblendet, spart das vor allem viel Zeit, Aufwand und Komplexität. "Der Kapitalmarkt ist flexibler und schneller als der Bankenmarkt", nennt Alexander Dexne, CFO von alstria office, die Vorteile.

A- Verbessert sich das S&P-Rating von Vonovia von BBB+ auf A-, werden Anleihen günstiger als langlaufende Bankkredite.

Sind das Setting und die Dokumentation für eine Anleiheemission einmal gefunden, haben die Unternehmen in kurzer Zeit Zugang zu großen Beträgen: "An einem einzigen Tag haben wir einmal 1,2 Mrd. Euro eingesammelt, bei einer Vorbereitungszeit von drei bis vier Wochen. Das würde ich mit Bankkrediten nicht in dieser Zeit schaffen", berichtet Gerald Klinck, CFO von TLG Immobilien. Der einzige betriebswirtschaftliche Vorteil, den Banken gegenüber Kapitalmarktfinanzierungen haben: Sie sind günstiger - wenn auch laut Dexne nur "einen Schnaps". Und für manche sogar gar nicht: "Bis sieben Jahre Laufzeit ist für uns die unbesicherte Finanzierung über den Kapitalmarkt billiger", sagt Helene von Roeder, CFO von Vonovia. Und bald könnten Anleihen auch bei langen Laufzeiten den Bankkredit schlagen: "Wenn wir unser S&P-Rating von BBB+ auf A- verbessern könnten, würden wir die Kapitalbeschaffungskosten nochmals verringern."

Ein Rating von A- strebt auch TLG-Finanzchef Klinck durch die Fusion mit dem Wettbewerber Aroundtown an. Von der Ratingverbesserung von aktuell BBB verspricht sich Klinck eine Kostenersparnis von durchschnittlich 75 Basispunkten. "Über ein gemeinsames Volumen von rund 14 Mrd. Euro entspricht das rund 100 Mio. Euro pro Jahr. Das ist superattraktiv."

Alternative Kreditgeber werden eine stärkere Bedeutung als bisher einnehmen, sind sich im Grunde alle Marktteilnehmer, Immobilienbanker eingeschlossen, einig. Ihr entscheidender Vorteil: Sie sind weniger reguliert. "Wir müssen aufpassen, dass unsere Dienstleistung nicht in einen Schattenmarkt abdriftet, der unreguliert ist", warnt Helaba-Vorstand Schmid."

Bei seinem Kollegen Peter Axmann, Leiter Immobilienfinanzierung bei der Hamburg Commercial Bank, wird das Wehklagen noch etwas wahrnehmbarer: "Banken werden auch durch die Finanzaufsicht dazu veranlasst, das Kreditgeschäft deutlich konservativer zu betrachten. Und die Graumarktakteure, die erheblich weniger Aufwand in die Kreditrisikoprüfung stecken müssen, können zum Teil schalten und walten, wie sie wollen, weil sie weniger Auflagen haben. Das halte ich für riskant."

Das Risiko, das von Banken für die Finanzstabilität ausgeht, mag mit der umfassenden Bankenregulierung eingedämmt sein. Kommt es zu einer Abkühlung des Immobilienmarkts und zu Werteinbußen bei den kreditfinanzierten Objekten, werden Banken jedenfalls mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht diejenigen sein, die massive Verluste erleiden werden. Das systemische Risiko ist damit allerdings nicht eliminiert, mahnt Volckens: "Der Verlust von Eigenkapital wird vielfach nicht als systemisches Risiko betrachtet. Ich glaube aber, dass dies ein Fehler ist. Schließlich handelt es sich bei den investierten Geldern häufig um Kapital, das für die Altersvorsorge oder die Erfüllung von Versicherungsleistungen gedacht ist. Die Frage der Werthaltigkeit dieses regulierten Eigenkapitals hat nach meiner Überzeugung sehr wohl systemrelevanten Charakter."

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