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Finanzen | 30.01.2020

Aus IZMagazin Immobilienfinanzierung 2020/2020, S. 8

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Aareal Bank, Münchener Hypothekenbank (MHB), Bain & Company, Hamburg Commercial Bank
  • Organisationen:
    Europäische Zentralbank (EZB)
  • Personen:
    Alexander Dexne, Gerald Klinck, Jens Tolckmitt, Michael Held, Nico Rottke, Peter Axmann, Thomas Köntgen, Markus Drews, Hans Volkert Volckens, Steffen Sebastian, Louis Hagen, Curth C. Flatow, Sascha Klaus, Lahcen Knapp, Sabine Barthauer, Marcus Buder, Anke Herz, Dominik Löber, Helene von Roeder, Christian Winkelmann, Jan Bewarder, Oliver Richter, Sven-Olaf Leitz

Der Druck auf Banken steigt - Der Immobilienkreditmarkt steht vor einer Transformation

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: Martina Chmielewski (Skyline), meiga (Faust), IZ-Montage

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: Martina Chmielewski (Skyline), meiga (Faust), IZ-Montage

Der Immobilienboom der letzten Jahre hat auch den großen deutschen ­Immobilienbanken traumhafte Zeiten beschert. Doch damit könnte es 2020 vorbei sein. Der Druck wächst, das Geschäftsmodell anzupassen. Alternative Finanzierer graben den etablierten Banken mehr und mehr das Wasser ab.

"2009 war es für Banken einfach, Geschäft zu machen. Heute ist der Wettbewerb deutlich intensiver - sie heben die Hand hoch und gefühlt 40 weitere Kreditgeber auch", sagt Christian Winkelmann, Vorstandsmitglied der Aareal Bank. Es gibt keinen Zweifel: Die gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland boomt. Nach Analyse der Unternehmensberatung Bain & Company ist das Marktvolumen in den letzten fünf Jahren von 517 Mrd. auf 599 Mrd. Euro gestiegen, spätestens 2021 dürfte die 600 Mrd. Euro-Marke deutlich überschritten werden. Die Einnahmen sprudeln entsprechend: Auf knapp 15 Mrd. Euro summierten sich die Erträge aus dem gewerblichen Immobilienkreditgeschäft 2019, hat Bain & Company errechnet. Ebenfalls ein Rekordwert. Gleichzeitig sind Kreditausfälle wegen der guten Konjunktur zu einer echten Rarität geworden, Risikovorsorge mussten die Banken in den vergangenen Jahren kaum noch treffen.

Die gewerbliche Finanzierung ist en vogue

Die Attraktivität des Kreditmarkts lockt weitere Anbieter an: "Ich nehme wahr, dass die Immobilienfinanzierung noch mehr in Mode kommt. Das ist im Grunde der einzige Geschäftsbereich, in dem Banken im aktuellen Marktumfeld noch Geld verdienen können, wenn auch mit niedrigen Margen", erklärt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. Die Neuankömmlinge verstärken den ohnehin herrschenden Margendruck. Insbesondere im kleinen bis mittleren Segment mit Kreditbeträgen zwischen 5 Mio. und 30 Mio. Euro tobt der Kampf ums Geschäft, beobachtet Louis Hagen, Vorstandsvorsitzender der Münchener Hypothekenbank (MünchenerHyp). "Wir sehen hier vor allem viele regionale Institute, die zumindest im Wohnungsbau teilweise Finanzierungen bis zu 100 Mio. Euro abschließen", berichtet Hagen.

Die erhöhte Konkurrenz hat dazu geführt, dass die MünchenerHyp ihren Radius auf großvolumige Finanzierungen erweitert hat. "Da kämpft man wenigstens mit gleichen Waffen, während wir das Gefühl haben, dass im kleinteiligeren Segment nicht so stark auf die Margen geschaut wird. Man gewinnt den Eindruck, dass es hauptsächlich darum geht, Kreditgeschäft um jeden Preis zu akquirieren."

Die Aareal Bank hat eine andere Strategie gewählt, um dem Wettbewerb zu entfliehen: Sie richtet ihren Blick jenseits der heimischen Grenze und finanziert vornehmlich in weniger umkämpften Märkten im Ausland Gewerbeimmobilien - und dort zu höheren Margen. Das machen zwar viele der anderen großen Immobilien- und Pfandbriefbanken auch, aber längst nicht in dem Umfang wie die börsennotierte Aareal, die in knapp 30 Ländern, verteilt über vier Kontinente, geschäftsfähig ist.

Künftig könnte die Aareal auch im Ausland auf mehr Konkurrenz aus Deutschland treffen. "Um die Margen zu stabilisieren und das Risiko zu diversifizieren, geht kein Weg daran vorbei, das internationale Geschäft auszubauen und Syndizierungsstrategien zu integrieren", sagt Christian Graf, Partner bei Bain & Company.

Quelle: Vonovia, Urheberin: Catrin Moritz
"Der Bankensektor ist einer der wenigen Wirtschaftsbereiche, wo noch Unterschriftenmappen im Umlauf sind." Helene von Roeder, Vonovia

Quelle: Vonovia, Urheberin: Catrin Moritz

Nicht alleine das niedrige Margenniveau nötigt sie dazu. Die Institute kämpfen auch mit steigenden Kosten, die zu einem großen Teil auf das Konto erhöhter regulatorischer Anforderungen gehen. Hinzu gesellen sich die Minuszinsen auf der Einlagenseite, die das - regulatorisch vorgeschriebene - Vorhalten von liquiden Mitteln zu einem kostspieligen Unterfangen machen, und eine vielfach veraltete IT bzw. ineffiziente, analoge Prozesse, die im digitalen Zeitalter die Erwartungen der Kunden zunehmend verfehlen. "Der Bankensektor ist einer der wenigen Wirtschaftsbereiche, wo noch Unterschriftenmappen im Umlauf sind. Finanzierungs- und Emissionsprozesse sind größtenteils seit Jahrzehnten unverändert und häufig ineffizient", beobachtet Helene von Roeder, CFO von Vonovia. Sie zeigt sich erstaunt darüber, dass selbst digitale Unterschriften noch nicht überall angekommen sind. "Dieser Stillstand bietet Drittanbietern Chancen und erhöht meiner Meinung nach den Druck auf die Banken zusätzlich."

Banken bekommen Druck von allen Seiten

So prächtig das Geschäft in den vergangenen Jahren für die etablierten Gewerbeimmobilienfinanzierer auch gelaufen sein mag, es steht also auf tönernen Füßen. Denn das Modell funktioniert nur so lange, wie die sinkenden Erträge pro Kreditgeschäft durch ein höheres Finanzierungsvolumen ausgeglichen werden und Kreditausfälle das Ergebnis nicht übermäßig belasten.

Immerhin: Nachdem zur Jahresmitte 2019 das Rezessionsrisiko schlagend zu werden drohte und mit ihm empfindliche Wertkorrekturen in den Bankbilanzen, scheint sich dieses Szenario zu Beginn des Jahres 2020 mehr oder weniger in Luft aufgelöst zu haben. Übrig geblieben ist allenfalls eine konjunkturelle Eintrübung, aus der aber keine unmittelbaren Folgen für den Immobilienmarkt zu erwarten sind. Hinzu kommt nach Ansicht von Sven-Olaf Leitz, Vorstandsmitglied von KPMG, eine weitere Zutat, die den Immobilienmarkt vor einem abrupten Ende des Aufschwungs bewahren werde: die Niedrigzinsen. Die Vorzeichen für eine Fortsetzung des Immobilienzyklus stehen also gut. "Deswegen sehe ich am Horizont keine nennenswerten drohenden Kreditausfälle auf die Banken zukommen, und schon gar nicht auf breiter Front", sagt Leitz.

Immer mehr Anbieter knabbern am Kreditkuchen

Nach einem weiteren Ausbau des Geschäftsvolumens sieht es allerdings auch nicht aus. Das hat mehrere Gründe. Einer ist die beschriebene Konkurrenzsituation. Zwar wächst der gesamte Kreditkuchen kontinuierlich, dafür wollen aber immer mehr ein Stückchen davon abhaben. In erster Linie sind das Sparkassen und Volksbanken, die JLL-Finanzierungsexpertin Anke Herz als "unglaublich kompetitive Wettbewerber" wahrnimmt, bei denen das Regionalprinzip zumindest in Club-Deals mittlerweile von "untergeordneter Bedeutung" sei. Hinzu gesellen sich immer mehr Versicherungen und Pensionskassen, die vor allem bei langlaufenden Bestandsfinanzierungen und mittlerweile auch bei Projektentwicklungen als Erstrangfinanzierer eine starke Rolle einnehmen.

Quelle: JLL
"Banken befinden sich in einer unglaublich schwierigen Situation. An allen Ecken ziehen Leute am Tischtuch." Anke Herz, JLL

Quelle: JLL

Die "Lücke" zwischen Markt- und Beleihungswert ist der zweite Grund, warum vielen Banken das Geschäftspotenzial abhandenkommt. Sie entsteht aufgrund der starren Vorgaben an die Ermittlung der Beleihungswerte, die insbesondere Pfandbriefbanken zur Refinanzierung benötigen. Die dazugehörige Verordnung schreibt den Instituten bei der Berechnung Mindestkapitalisierungszinssätze vor, die die tatsächlichen Liegenschaftszinssätze mittlerweile deutlich übertreffen. Infolgedessen haben sich die Marktwerte von den Beleihungswerten weit entfernt. "Bis jetzt sind Banken die erhöhten Kaufpreise teilweise mitgegangen. Eine Fortsetzung des Immobilienzyklus mit weiter steigenden Preisen wird an den Instituten jedoch zunehmend vorbeigehen", glaubt Herz. Zur gleichen Schlussfolgerung kommt Lahcen Knapp, CEO vom Investmentmanager Empira: "Die Zurückhaltung der Banken machen sich alternative Kreditgeber wie Fonds, Versicherungen oder auch Crowdlendinganbieter zunutze, die sich über wachsende Marktanteile freuen können."

Der Kapitalmarkt ersetzt den Bankkredit

Und zu guter Letzt gibt es da noch den Kapitalmarkt als attraktive alternative Finanzierungsquelle für Immobilienunternehmen, sei es über Anleihen oder über Schuldscheindarlehen: Die Ausschaltung von Banken als Kreditgeber spart vor allem viel Zeit, Aufwand und Komplexität. "An einem einzigen Tag haben wir einmal 1,2 Mrd. Euro eingesammelt, bei einer Vorbereitungszeit von drei bis vier Wochen. Das würde ich mit Bankkrediten nicht in dieser Zeit schaffen", berichtet Gerald Klinck, CFO von TLG Immobilien.

Der augenscheinlich einzige betriebswirtschaftliche Vorteil, den Banken gegenüber Kapitalmarktfinanzierungen bieten: Sie sind günstiger. "Kreditinstitute wie Banken, Sparkassen, Förder- oder Pfandbriefbanken stellen mit Abstand den Löwenanteil bei der Immobilienfinanzierung. Niemand, der seriös ist und es ehrlich meint, kann derzeit signifikant günstiger Senior-Kredite anbieten als Banken", sagt Lahcen Knapp.

Der Preisvorteil für Banken schwindet

Aber auch dieses Alleinstellungsmerkmal der Banken, das billige Geld, könnte wegfallen. Schuld daran ist die Regulierung - die dritte Ursache für die schwindenden Finanzierungsmöglichkeiten der Kredithäuser. Das Menetekel trägt den Namen Basel III, ist ein unter den globalen Finanzaufsehern beschlossenes, aber noch nicht final in europäisches bzw. nationales Recht gegossenes Rahmenwerk, das Banken widerstandsfähiger machen und damit zur Finanzstabilität beitragen soll. Auf die Banken kommen allerdings enorme Anstrengungen zu, um die Anforderungen zu erfüllen, die vor allem das Eigenkapital betreffen.

Für Vonovia-CFO von Roeder steht fest: "Wenn Basel III so umgesetzt wird, wie es aktuell von der Aufsicht beschlossen wurde, werden Immobilienkredite nicht nur teurer, auch das Finanzierungsvolumen, das Banken bereitstellen könnten, wird geringer ausfallen. Im Umkehrschluss würde das bedeuten, dass die Banken noch weniger Umsatzwachstum haben und der Druck auf das Thema Fusion noch größer wird." Jan Bewarder, Vorstandsmitglied des Kapitalberaters REM Capital, erkennt darin sogar etwas Positives - zumindest aus Sicht der Darlehensnehmer: "Wenn insbesondere kleinere Regionalinstitute zu Fusionen gezwungen werden, um die regulatorischen Anforderungen erfüllen zu können, führt dies zu einer verbesserten Wettbewerbssituation im großvolumigen Kreditsegment." Fraglich, ob sich in einem solchen Marktumfeld dann höhere Margen durchsetzen lassen.

Doch noch besteht für die Banken die Hoffnung, dass bei der Umsetzung von Basel III in europäisches Recht die Vorgaben zu ihren Gunsten aufgeweicht werden. "Die Offenheit gegenüber unseren Argumenten ist in der Politik gefühlt größer als bei der Aufsicht", gibt sich Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, optimistisch.

Die Erinnerungen an 2008 bremsen die Kreditlust

Quelle: Laurus Property Partners GmbH, Urheber: Martin Nink
"Banker sind viel zu abhängig von der Meinung der hauseigenen Gutachter. Und die leben meistens noch im Jahr 2016." Oliver Richter, Laurus Property Partners

Quelle: Laurus Property Partners GmbH, Urheber: Martin Nink

Der vierte Grund, warum es für traditionelle Immobilienfinanzierer schwieriger wird, hinreichend viel Neugeschäft zu schreiben: Sie wollen nicht das Gleiche erleben wie 2008. Die negativen Erfahrungen aus der letzten Finanzkrise bewahren die Institute davor, auf der Risikoleiter nach oben zu klettern: "Es ist nicht die Zeit, nur aufgrund von Renditedruck im Risiko ,Leinen los‘ zu rufen", meint pbb-Vorstand Thomas Köntgen und hat dabei unter anderem Berlin-Hyp-Chef Sascha Klaus an seiner Seite. Die Banken seien insgesamt sehr vorsichtig unterwegs, die letzte Krise sei noch fest im Gedächtnis verankert. "Das ist übrigens auch der entscheidende Grund, warum das nicht aus dem Ruder läuft und der Zyklus weitergeht." Oliver Richter, Geschäftsführer des Kapitalberaters Laurus Property Partners, hat noch eine Erklärung parat: "Banker sind viel zu abhängig von der Meinung der hauseigenen Gutachter. Und die leben meistens noch im Jahr 2016."

Die Disziplin der Banken sorgt also für einen stabilen Immobilienmarkt. Der seit jeher von Banken dominierte Finanzierungsmarkt wiederum steht vor einer Transformation. 2020 könnte das Kreditwachstum der vergangenen Jahre zum Erliegen kommen, zumindest was die großen Immobilienfinanzierer angeht. "Ich sehe keine Bank, die 2020 ihr Neugeschäft spürbar ausbauen will", sagt Marcus Buder, Leiter gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse. Manche Institute gehen sogar auf Schrumpfkurs, wie die Hamburg Commercial Bank, die das Neugeschäftsziel um rund ein Drittel eingedampft hat. Auffallend ruhig ist es auch um die HypoVereinsbank geworden, was - so behaupten es Wettbewerber - an der italienischen Konzernmutter UniCredit liegt. "Bullish ist im Moment niemand. Es gibt einige Banken, die im letzten Quartal 2019 so gut wie kein Neugeschäft gemacht haben, weil sie mit der Eigenkapitalunterlegung an kritische Grenzen gestoßen sind", sagt ein Immobilienbanker, der namentlich nicht genannt werden möchte.

Quelle: Berliner Sparkasse
"Ich sehe keine Bank, die 2020 ihr Neugeschäft spürbar ausbauen will." Marcus Buder, Berliner Sparkasse

Quelle: Berliner Sparkasse

"Im Spannungsfeld zwischen Cost-Income-Ratios und Regulatorik befinden sich Banken in einer unlaublich schwierigen Situation. An allen Ecken ziehen Leute am Tischtuch", fast Anke Herz die Lage der Branche zusammen. "Man sieht, dass einige Akteure ihr Pulver trocken halten, was auch eine legitime Strategie sein kann." Herz zufolge teilt sich der Bankenmarkt auf: in konservative Institute, die sehr selektiv Kredite abschließen, und in opportunistische, die die Zurückhaltung ihrer Kontrahenten ausnutzen, um Marktanteile zu gewinnen. Insgesamt wird es schwieriger, eine Bankfinanzierung zu bekommen, und Banken nehmen die Kreditnehmer bei der Umsetzung des Businessplans verstärkt in die Verantwortung. "Da haben Banken den Daumen sehr schnell auf dem Cashflow, falls Kennzahlen nicht eingehalten werden. Früher waren sie da nicht ganz so streng", sagt Herz.

Die Banken werden strenger bei der Kreditvergabe

Für die Darlehensnehmer ist das nicht weiter tragisch, schließlich ist die Auswahl an Kreditgebern so vielfältig wie wahrscheinlich niemals zuvor. Bedenklich findet es Peter Axmann, Leiter Immobilienfinanzierung bei der Hamburg Commercial Bank, allerdings, wenn die Alternativen nicht nur ergänzendes Fremdkapital bereitstellen, sondern Whole Loans vergeben, also die gesamte Finanzierung stemmen. "Die agieren dann im Grunde wie eine Bank, aber ohne Regulierung. Wenn es kracht, bekommen die den ersten Schlag ab. Für die Finanzmarktstabilität sehe ich das kritisch", sagt Axmann.

Markus Drews, Vorstandsmitglied von Diok Real Estate, erkennt zwar ebenfalls das Ungleichgewicht bei der Regulierung, weswegen alternative Finanzierer "Dinge tun können, die Banken nicht können". Eine Gefahr sieht er darin aber nicht: "Ich glaube nicht, dass das destabilisierend ist. Im Ergebnis ist das eine Wanderungsbewegung von einem Anbieter zum anderen. Auch Versicherungen geben nur dann Geld, wenn es abgesichert ist. Da macht ja keiner irgendwelche Rodeo-Kredite." Auch Immobilienbanker Köntgen sieht im breiteren Angebot an Fremdkapitalgebern einen Vorteil gegenüber der Zeit, als Banken Beleihungsausläufe bis 90% finanzierten. "Heute steht bei niedrigeren Beleihungsausläufen zwischen vorrangigem Bankkredit und Eigenkapital oft ein Nachranginvestor. Solche Finanzierungsstrukturen berücksichtigen den unterschiedlichen Risikoappetit der Kreditgeber. Sie sind gut für alle Beteiligten, nicht zuletzt für unsere Kunden, die Immobilieninvestoren."

Wer braucht Banken überhaupt noch?

Banken werden unbedeutender. So viel scheint festzustehen. Doch werden sie künftig überhaupt noch benötigt, wenn es so viele Alternativen am Kreditmarkt gibt? "Für die Bereitstellung einer gewerblichen Finanzierung brauchen Sie Know-how, um Risiken abschätzen zu können. Gerade die Banken haben professionelle und sich stetig verbessernde Risikomanagementsysteme, die in Zeiten von Höchstpreisen besonders beurteilungsrelevant sind", bricht KPMG-Partner Hans Volkert Volckens eine Lanze für Banken. Und auch von Kundenseite erhalten die Kredithäuser viel Zuspruch: "Wenn es Verwerfungen an den Märkten gibt, haben Darlehensnehmer im Bankenmarkt einen Ansprechpartner, mit dem sie Themen konstruktiv regeln können", argumentiert alstria-CFO Alexander Dexne pro Bank.

Quelle: KPMG AG
"Die Frage ist, wie sich Banken in das Geschäftsleben ihrer Kunden integrieren. Nur Kredit geben, oder können sie mehr?" Hans Volkert Volckens, KPMG

Quelle: KPMG AG

Für Gerald Klinck "sind Banken wichtig und willkommen". Allerdings nur, wenn sie den Marktgegebenheiten auch ihre Kreditpolicy anpassen. "Einige schießen immer noch mit Kanonen auf Spatzen, indem sie beispielsweise erwarten, dass bei wesentlichen Änderungen der Mietverträge ihre Zustimmung erforderlich ist. Das rührt aus einer Zeit, wo Banken noch bis 80% LTV finanziert haben und sich praktisch als Eigentümer der Immobilien gefühlt haben. Heute sind die Zeiten nun mal anders."

Und dann gibt es da noch die uneingeschränkten Fans der traditionellen Kreditgeber, wozu offenbar Michael Held, Chef des Pflegeheimentwicklers Terragon, zählt, der sagt: "Die Bankfinanzierung ist nicht tot! Sie spielt meines Erachtens immer noch die erste Geige."

Banken dürfen nicht verzagen, sondern müssen handeln

Ob das wirklich so ist und vor allem so bleibt, darf bezweifelt werden. "Die Banken haben alle das gleiche Problem: Sie haben im Grunde keine Möglichkeiten, Geschäftswachstum zu erzeugen." Die Stimmung in der Bankenbranche hat sich nach Ansicht von Roeders seit 2008 nicht wesentlich verbessert. Die Hoffnung sei gewesen, dass die Zinskurve steiler und die Fristentransformation lukrativer wird. Mit der letzten Entscheidung der EZB, die Zinsen auf lange Frist nicht zu erhöhen, verschiebe sich dieser Hoffnungsschimmer immer weiter in die Zukunft. "Ich beobachte, dass Banker immer mehr an dieser Situation verzweifeln."

Die Finanzierungslandschaft ist dabei sich zu verändern, weil Banken sich verändern müssen - "sonst gibt es sie bald nicht mehr", glaubt Nico Rottke, Geschäftsführer des Investmentmanagers aamundo. Das Geschäft, das Banken betreiben, werde in fünf Jahren grundlegend anders sein. "Wenn Banken klug sind, schlüpfen sie in die Rolle des Kapitalmarktadvisors und führen den Kreditsuchenden durch die gesamte Kapitalstruktur. Das wäre sinnvoll, denn der deutsche Mittelstand kennt sich damit nicht wirklich aus." Ins gleiche Horn bläst Curth Flatow. Der Geschäftsführer des Kapitalvermittlers FAP Finance weist darauf hin, dass Banken über alle notwendigen Voraussetzungen verfügen, um solche Kapitalplattformen breiter aufzubauen: "Die Bank vergibt einen Whole Loan und syndiziert die Vor- und bzw. oder die Nachrangtranche an einen Dritten, zum Beispiel eine Versicherung oder einen Fonds. Aus meiner Sicht ist das eine aussichtsreiche Chance für Banken, aus der Misere der Margenverknappung zu entkommen."

Neben der Integration einer Syndizierungsstrategie und dem Ausbau des internationalen Kreditgeschäfts empfiehlt Unternehmensberater Graf den Banken, "noch konsequenter die komplette Produktpalette entlang allen Assetklassen anzubieten". Und natürlich spiele die Digitalisierung von Vertrieb und Abwicklung für die Effizienzsteigerung eine wichtige Rolle. Nach Ansicht von Dominik Löber, Partner bei Roland Berger, befinden sich die Banken bei der Digitalisierung ihrer Kreditprozesse zwar auf einem guten Weg. An der Schnittstelle zum Kunden gibt es aber noch viel zu tun: "Die Kundenanbindung an die digitalisierten Prozesse ist erst der zweite Schritt, so weit sind die Banken an vielen Stellen aber noch nicht". (Interview mit Dominik Löber)

Neben dem typischen Kreditgeschäft könnten die Institute aber auch an anderer Stelle Ideen entwickeln, um Ertragspotenziale zu heben. "Die Frage ist, wie sich Banken in das Geschäftsleben ihrer Kunden integrieren können. Nur Kredit geben, oder können sie mehr?", regt Volckens an. Über Apps könnten sie auch einen größeren Teil des Lebens ihrer Kunden bedienen als nur die bankrelevanten Themen. "Da werden wir noch das ein oder andere interessante Geschäftsmodell sehen", glaubt der KPMG-Partner.

Von Verzweiflung ist bei Sabine Barthauer, Vorstandssprecherin der Deutschen Hypo, derweil nichts zu spüren. "Wir sind erfolgreich unterwegs und wollen dies auch in den kommenden Jahren und Jahrzehnten sein. Also passen wir uns an die Veränderungen an. Das Gute ist doch: Wir wollen und können diesen Veränderungsprozess mitgestalten. Das ist die wichtige Botschaft für alle Banken."

Die BelWertV macht den Banken das Leben schwer

Der Beleihungswert ist nach § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ein sicherheitsorientierter Wert, der über "konjunkturell bedingte Wertschwankungen" am Grundstücksmarkt und "unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann". Um dies zu gewährleisten, gibt es strikte Vorgaben an bestimmte Berechnungsparameter.

So müssen nach § 12 Abs. 4 die Kapitalisierungszinssätze bei wohnwirtschaftlichen Nutzungen mindestens bei 5% liegen, bei gewerblichen Nutzungen liegt die Grenze bei 6%, die nur in Ausnahmefällen um 0,5% reduziert werden darf. In hochpreisigen Märkten mit niedrigen Immobilienrenditen führt das zu einer enormen Spreizung der Beleihungs- und Marktwerte. Für die Pfandbriefbanken bedeutet das eine Verteuerung ihrer Liquiditätsbeschaffung, weil sie maximal 60% des Beleihungswerts über Pfandbriefe zu günstigen Konditionen refinanzieren dürfen.

Einige Institute werben deswegen schon seit längerem bei der Finanzaufsicht für eine Modifizierung der BelWertV. "Für gut gelegene Büroimmobilien können Sie den Kapitalisierungszinssatz um 0,5% reduzieren. Wieso nicht auch für Wohnen?", schlägt Marcus Buder von der Berliner Sparkasse vor.

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