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Märkte | 23.01.2020

Aus IZ04/2020, S. 8

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Die Nische Zinshäuser wächst weiter

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs
Wohn- und Geschäftshäuser können auch in mittelgroßen Städten ein gutes Geschäft sein.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Wer den Metropolen ausweicht, kann trotz des allgemein hohen Preisniveaus gut verdienen: Keine A-Stadt, sondern Offenbach hat von 2018 auf 2019 mit 105% die höchste relative Umsatzsteigerung bei Zinshäusern geschafft. Das ist ein Ergebnis des Jahresberichts von Engel & Völkers zum Investment in Wohn- und Geschäftshäuser.

Die Investmentsparte Wohn- und Geschäftshäuser hält politischen Regulierungen, Abkühlungen bei der Konjunktur und der stetigen Renditekompression stand und ist auch 2019 offensichtlich eine attraktive Nischenklasse sowohl für institutionelle Investoren als auch für kleine Privatanleger. Im aktuellen Marktbericht 2020 beziffert Engel & Völkers das Transaktionsvolumen im Jahr 2018 auf 33,6 Mrd. Euro, das ist ein Plus von 12,4% im Vergleich zum Jahr davor. Für 2019 - die Auswertung ist noch nicht abgeschlossen - erwartet das Maklerhaus einen Wert von 35,5 Mrd. Euro. "Und ein Ende ist trotz allem nicht abzusehen", sagt Dirk Beller, Head of Commercial bei Engel & Völkers, mit Blick auf das angelaufene Jahr 2020. Der Bericht stützt sich im Wesentlichen auf Zahlen der Gutachterausschüsse in den untersuchten 67 Kommunen sowie auf Daten der Institute Gewos und empirica.

Das gewaltige Auseinanderklaffen von Kauf- und Mietpreisen belastet die Erträge insbesondere in den A-Städten. Die durchschnittlichen Renditen sanken dort laut Florian Kraul, Head of Research bei Engel & Völkers, von 3,7% im ersten Halbjahr 2018 auf 3,5% im ersten Halbjahr 2019, "Tendenz weiter sinkend". In Düsseldorf etwa registrierte Engel & Völkers einen Umsatzrückgang von 14,5% (auf 578 Mio. Euro). Ein Grund: Es sind viel weniger hochpreisige Objekte auf den Markt gekommen. Der Produktmangel und die Kauf-/Mietpreisschere treiben Investitionswillige ins immer fernere Metropolenumland.

Intensiver beleuchtet der Bericht dabei die etwas längerfristige Entwicklung in Berlin: Dort haben sich die Angebotsmieten für Bestandswohnungen von 2014 bis zum 1. Halbjahr 2019 um rund 34,5% erhöht. Im gleichen Zeitraum verzeichnete die Bundeshauptstadt jedoch bei den Angebotskaufpreisen für Anlageimmobilien (ohne Neubau) einen Zuwachs um 85%. Der Mietendeckel werde 2020 eventuell noch weiteren dämpfenden Einfluss aufs Investment nehmen, meinen die Experten von Engel & Völkers.

Unterm Strich allerdings bleiben auch in der Investmentsparte Wohn- und Geschäftshäuser die großen Sieben München, Hamburg, Berlin, Stuttgart, Frankfurt, Köln und Düsseldorf die dominante Macht. Dort sind 35,2% des bundesweiten Volumens erwirtschaftet worden.

Dass aber Investoren beim Thema Zinshäuser ins Metropolen-Umland oder in B-, C- und D-Städte zunehmend ausweichen, zeigen die Rankings von Engel & Völkers jedenfalls deutlich. So verzeichnet etwa die B-Stadt Bonn ein Umsatzplus von 76,9%, Mannheim von 51,3%, Hannover kommt auf 47,7%. Unter den C- und D-Städten sind Offenbach (+105%) und Emden (+104,3%) beim relativen Umsatzzuwachs ganz an der Spitze. Dort steht auch Zwickau, das allerdings nur wegen eines einmaligen Großportfolioverkaufs.

Höchste Preissteigerung in den Landkreisen am Rand der Metropolen

Bei den Landkreisen gibt es in Potsdam-Mittelmark die höchste Steigerung bei den Preisen: Diese kletterten im Schnitt um 133,3% auf rund 2.040 Euro/m2. Auch eine Stadt wie Hagen, die eigentlich nicht zu den wirtschaftlich extrem prosperierenden gehört, verzeichnet ein Preisplus von 23,8%. Wer sich auch bei D-Städten in Teilmärkten gut umschaut, kann immer wieder "Interessantes auf dem Zinshaussektor finden", sagt Kraul. Die Investitionsnische Wohn- und Geschäftshaus wird, so die Prognose von Engel & Völkers, in den Groß- und Mittelstädten 2020 erneut wachsen.

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