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Märkte | 23.01.2020

Aus IZ04/2020, S. 8

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:

"Die Betreiber werden immer professioneller"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Hotels sind seit Jahren die beliebtesten Betreiberimmobilien. Mittlerweile beobachten die Marktteilnehmer jedoch eine wachsende Sättigung des Marktes.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Lange galten Betreiberimmobilien als Stiefkinder von Finanzierern und Investoren. Das hat sich nicht zuletzt wegen des andauernden Produktmangels am Markt in den vergangenen Jahren geändert. Allerdings mit abweichenden Vorlieben. Bislang dominierten Hotelinvestments. Doch Mikroapartments und Pflegeheime gewinnen an Attraktivität.

Jahrelang standen klassische Gewerbeimmobilien ganz allein auf dem Zettel der Investoren. Doch Knappheit regiert weiter den Markt; Entspannung ist nicht in Sicht. Das lässt Betreiberimmobilien wie Hotels, Pflegeimmobilien, Mikro- oder Serviced Apartments immer stärker in den Fokus rücken. Die Planung und Wirtschaftlichkeitsanalyse ist im Vergleich zu manch anderen Assetklassen recht anspruchsvoll. Drittverwendungsfähigkeit und Fungibilität sind häufig eingeschränkt.

Lothar Lohr, Immobiliendirektor bei der Bayern LB, sieht einen zunehmenden Professionalisierungsgrad bei Hotelbetreibern. "Der Markt ist aber gesättigt", schränkt er ein. Als Beimischung bleibe man jedoch bei Häusern mit bis zu vier Sternen aktiv. "Das größte Potenzial sehen wir jetzt bei Serviced Apartments." Auch große Hotelketten schauten sich derzeit diese Konzepte an. Kritischer sieht Lohr die Lage im Pflegeimmobilienbereich. Der Bedarf sei zwar an sich gegeben, bei einem Drittel der Einrichtungen gebe es aber einen Belegungsstopp - meist, weil Personalmangel herrsche. Die Politik spiele dabei eine unrühmliche Rolle. "Hier wird ganz klar Fiskalpolitik betrieben, die Förderung geht einseitig in Richtung ambulante Betreuung." Insbesondere bei großen Portfoliotransaktionen sei die Bayerische Landesbank daher besonders zurückhaltend gewesen. Generell fange man aber erst ab einem Volumen von 10 Mio. bis 15 Mio. Euro mit der Finanzierung an. Im Pflegebereich hat das Institut etwa 500 Mio. Euro investiert, die Tochter Deutsche Kreditbank (DKB) knapp 900 Mio. Euro. Insgesamt hat die Bayern LB 1,2 Mrd. Euro in Betreiberimmobilien gesteckt, ebenso wie die DKB.

Immer attraktivere Bankenfinanzierungen

Auch bei der Deutschen Pfandbriefbank (pbb) liegt der Schwerpunkt der Investments in Betreiberimmobilien bei Hotels. Sie machen rund 4% des Kreditportfolios aus, das sind rund 3 Mrd. Euro. "Wir finanzieren Business-Hotels und konzentrieren uns auf größere bis große Investoren", sagt pbb-Manager Jörg Quentin. Vor fünf Jahren habe die Bank mit der Hotelfinanzierung angefangen. "Wir beobachten sehr genau, ob der Trend wachsender Belegungszahlen anhält." Bei Business-Hotels seien die städtischen Lagen besonders relevant. Der Markt für Pflegeheime bleibe zersplittert. Der Mangel an größeren Finanzierungsvolumina mache es der pbb überdies schwer, dort zu investieren. Auch beim studentischen Wohnen sieht Quentin trotz wachsenden Markvolumens Risiken - vor allem bei der Entwicklung der Studentenzahlen. Daher beschränke sich die pbb auf "signifikante Universitätsstädte bei gleichzeitig knappem Wohnraum".

Auch wenn für die Aareal Bank Hotels oben auf der Betreiberimmobilienliste stehen, hat Finanzierungsmanagerin Bettina Graef-Parker seit 2018 verstärkt Studentenwohnungen im Fokus - allerdings in erster Linie in angelsächsischen Ländern: "Im Mai 2018 haben wir an einer Finanzierung von sieben Studentenwohnheimen in London und jeweils einem in Bath, York, Brighton und Edinburgh teilgenommen." Anfang September 2019 habe die Wiesbadener Bank rund 55 Mio. Australische Dollar in ein Studentenwohnheim in Melbourne gesteckt. "Prognosen gehen für 2025 von weltweit rund 250 Mio. immatrikulierten Studenten an Hochschulen aus", sagt Graef-Parker. Für Investoren sei insbesondere der hohe Cashflow attraktiv, da die Mieten üblicherweise im Voraus bezahlt würden.

Marcus Buder, Chef für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bei der Berliner Sparkasse, sieht mittlerweile "grundsätzlich kein höheres Risiko als bei anderen Assetklassen" mehr. Schon seit dem Jahr 2013 finanziert das Institut Betreiberimmobilien. Vorlieben für eine bestimmte Art hat Buder nicht, auch keine für die ideale Lage der Immobilien. "Es kommt auf das Konzept und die Zielgruppe an."

Immobilieninvestmentgesellschaften und Projektentwickler sehen mittlerweile ebenso wie die Banken weniger Risiken - allerdings mit Einschränkungen. Theodor Kubak, Head of Hospitality bei Arbireo Capital, hat im Hotelbereich oft weniger Erfahrung bei Kreditgebern ausgemacht. "Schlicht, weil sie öfter Büros und Wohnportfolios finanzieren." Letztlich greife aber die Due Diligence. Als Beimischung führten wenige Wege an Betreiberimmobilien vorbei. Bei den traditionell eher konservativen oder manchmal branchenunerfahrenen institutionellen Anlegern müsse er noch viel erläutern und Überzeugungsarbeit leisten. Besonders den Hotelbereich sieht Kubak "seit Jahrzehnten im Daueraufschwung". Nicht zuletzt deshalb habe Arbireo vor einem Jahr eine Hotel-Investmentplattform aufgebaut. Die Strategie ist für Kubak klar: "Ich würde für einen Top-Pächter mit gutem Konzept eher Abstriche bei der Hotelimmobilie machen als andersherum." Auch die Deutsche-Bank-Tochter DWS sieht eine steigende Professionalisierung der Betreiber. Und der Vermögensverwalter spricht aus Erfahrung. Bereits seit 2000 haben die Frankfurter in Hotels, Pflegeheime und Studentenwohnungen investiert. Portfoliomanagementchef Ulrich Steinmetz sieht auch vonseiten der Banken immer attraktivere Finanzierungsangebote - vor allem aufgrund des härteren Wettbewerbs.

Rolf Zarnekow, Immobilienchef bei Aquila Capital, ist bereits seit einigen Jahren als Entwickler und Investor bei Hotel-Assets tätig. Er legt einen Investitionsschwerpunkt auf Hotelinvestments in Spaniens Metropolregionen. "Nicht nur wegen der niedrigen Bau- und Grundstückskosten, sondern auch wegen der enorm robusten wirtschaftlichen Perspektive dieser Märkte."

Jan-Hendrick Jessen von der Patrizia sieht sogar ein sinkendes Risiko: "Bei Neugeschäft und Darlehensprolongationen sind Finanzierungen mittlerweile eher leichter abzuschließen, da Banken inzwischen gute Erfahrungen gemacht haben und sich Assetklassen wie Hotels und Pflegeheime im Markt etabliert haben." Besonders Pflegeheime hätten eine stabile Rendite und seien deutlich konjunkturunabhängiger. Die Renditererwartung bewegt sich für Jessen zwischen 4% und 5%. Die Laufzeiten von Miet- und Pachtverträgen sollten zwischen 20 und 25 Jahren liegen. Länger als bei manch anderem Marktakteur. Viele haben etwa 15 Jahre als Richtschnur.

Der schwedische Hausverwalter Hemsö, der sehr aktiv bei Pflegeinvestments ist, sieht in diesem Bereich durchaus gestiegene Risiken. "Wegen ständig neuer Regulierungen für den Betrieb und die baulichen Gegebenheiten durch die Politik können Kosten und Einnahmen nur schwer sicher vorausgeplant werden", sagt der Deutschland-Geschäftsführer Jens Nagel. Dennoch sei der demografische Wandel der klare Treiber der Entwicklung. Der Vorstandschef des Projektentwicklers Terragon, Michael Held, ist durch die Produktknappheit stärker in den Bereich Service-Wohnen gegangen. Dieser könnte noch stabile Erträge bieten. Seit etwa vier Jahren investiere er daher in diese Anlageklasse. Bei Pflegeimmobilien liegen seine Renditeerwartungen derzeit zwischen 4% und 5,5%, beim Service-Wohnen zwischen 3,5% und 4,5%.

Die meisten befragten Marktakteure geben allerdings zu, dass sie bei Betreiberimmobilien immer noch ein wenig genauer und länger hinschauen, bevor sie finanzieren oder investieren. Eines ist aber klar: Hotels, Pflegeheime und Serviced Apartments haben sich mittlerweile einen fest etablierten Stand am Markt erarbeitet.

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