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Märkte | 23.01.2020

Aus IZ04/2020, S. 7

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Ernst & Young
  • Personen:
    Christian Schulz-Wulkow
  • Immobilienart:
    Wohnen, Spezialimmobilien, Gewerbe allgemein

Die Investoren sind nicht aus der Ruhe zu bringen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Anke Pipke
The Squaire, gelegen direkt am Frankfurter Flughafen, gehörte zu den Top-Transaktionen im vergangenen Jahr.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Anke Pipke

56% der Bestandshalter sehen eine CO2-Abgabe nicht als Gefahr für ihre Geschäftsmodelle an. Wohninvestments in Berlin verlieren leicht an Attraktivität und Büros bleiben Investors Lieblinge. Studienersteller Ernst & Young hätte sich offenbar mehr Pessimismus gewünscht.

Das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt ist laut dem Deutschland-Immobilienchef von Ernst & Young, Christian Schulz-Wulkow, mit 89,5 Mrd. Euro auf den höchsten Stand überhaupt geklettert. Davon entfallen auf Gewerbeimmobilien 70,7 Mrd. Euro und auf Wohnimmobilien 18,8 Mrd. Euro. Im Gewerbebereich ist laut dem jährlichen EY-Trendbarometer das vierte Quartal 2019 für das Rekordergebnis verantwortlich: Das Volumen lag bei 28,6 Mrd. Euro. "Wir haben dieses Ergebnis so nicht erwartet", gibt Schulz-Wulkow zu. Hauptgründe seien die Niedrigzinspolitik der EZB und die drohende Verschlechterung der gesetzlichen Rahmenbedingungen bei Share-Deals. Büros bleiben die Lieblinge der Investoren. 77% bevorzugen diese Assetklasse - im Vorjahr waren es 80%. Es folgen Wohnen und Einzelhandel. Vier Milliardendeals gab es 2019 auf dem Gewerbeimmobilienmarkt, bei Wohnimmobilien war es einer. Der dickste Fisch war der Kauf des Dream Global Reits mit Büros und Logistikobjekten für 3 Mrd. Euro durch die US-Investmentgesellschaft Blackstone.

"Etwa die Hälfte der Investoren stammt aus dem Ausland", hat das Team von Schulz-Wulkow ermittelt. "Vor allem sind es US-Amerikaner." Aber auch Südkoreaner zeigten immer mehr Interesse. Und dieses Interesse am deutschen Immobilienmarkt bleibt hoch: Für das laufende Jahr halten 93% der Befragten Investments in Deutschland für attraktiv oder sehr attraktiv. Im Vorjahr waren es 97%. Allerdings ist auch der Anteil derer, die Deutschland mittlerweile "weniger attraktiv" finden, von 3% auf 7% angewachsen. Trotz des Rekordergebnisses im vergangenen Jahr rechnen nur 14% auch für 2020 mit einem ansteigenden Volumen. 70% der Bestandshalter erwarten eine "Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau". Möglicher Grund für den Dämpfer könnte die anstehende Grunderwerbsteuerreform sein. Hierdurch würden Share-Deals deutlich unattraktiver werden. Drei Viertel der Umfrageteilnehmer befürchten durch die Neuregelungen einen starken Rückgang solcher Deals. "Die Fachleute in unserem Hause rechnen fest damit, dass die Reform in diesem Jahr definitiv kommt", sagt Schulz-Wulkow. Eigentlich sollten die Regelungen schon seit Anfang des Jahres gelten.

Eine weitere im Raum stehende Neuerung schlägt in der Marktumfrage bisher nur wenig durch. Der Mietendeckel, den der Berliner Senat vermutlich Ende Januar beschließen wird, hat die Attraktivität im Bereich Wohnen leicht beeinflusst. Fanden im vergangenen Jahr noch 12% solche Investments in Berlin attraktiv, waren es jetzt 9%. Die Bundeshauptstadt liegt damit nun gleichauf mit Hamburg. Schulz-Wulkow ist dieses Umfrageergebnis aber offenbar zu optimistisch. Jedenfalls führt er in aller Ausführlichkeit auf, warum er mit baldigen stärkeren Einflüssen auf die Branche rechnet: "Gutachter passen bereits jetzt ihre Werte nach unten an", hat er beobachtet. "Die Beleihungswerte sinken und bald werden auch die Banken nachziehen und mehr Eigenkapital einfordern." Auch Investoren setzten in ihren Bewertungen bereits die gedeckelten Mieten an. Sanierungsarbeiten würden auf ein Minimum reduziert. Zudem hätten er und seine Kollegen einen Rückgang an Aufträgen bei Handwerkern bemerkt. Das wiederum sticht auch in der Umfrage heraus: 83% rechnen für das laufende Jahr mit einem weiteren Rückgang von Sanierungen. "Und auch der Neubau wird leiden", befürchtet der EY-Immobilienchef. "Denn es ist nicht geklärt, ab wann genau ein Neubau zum Altbau wird und dann unter diese Regelung fällt." Das verunsichere Investoren zusätzlich.

Einen kühlen Kopf behält die Branche bei der anstehenden CO2-Abgabe, die die Bundesregierung ab 2021 plant. 56% der beteiligten Branchenvertreter sehen keine Gefahr für die Geschäftsmodelle von Bestandshaltern. Dieses Ergebnis kann Schulz-Wulkow nicht wirklich nachvollziehen. "Die Branche wäre doch von solchen Abgaben massiv betroffen - das könnte eine große Belastung werden." Der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA habe bereits einen zweistelligen Milliardenbetrag errechnet. Schließlich würden Bestandshalter durch die Bepreisung mit Kosten belegt, die sie nicht weitergeben könnten. "Das ist problematisch." Möglicherweise beruhige die Umfrageteilnehmer die Tatsache, dass die höhere Bepreisung zunächst sehr moderat starten werde.

Anders als in den Jahren zuvor war die Digitalisierung kein Schwerpunkt des Trendbarometers. "Die Transformation ist jetzt in vollem Gange", sagte Schulz-Wulkow lapidar. Dass insbesondere die Attraktivität des stationären Einzelhandels durch die Einbindung digitaler Konzepte gesteigert werden kann, glauben 84% der Teilnehmer.

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