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Politik | 23.01.2020

Aus IZ04/2020, S. 3

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), IREBS Immobilienakademie
  • Personen:
    Steffen Sebastian
  • Immobilienart:
    Wohnen

Vermieter werden zur Auskunft für Mietspiegel verpflichtet

Quelle: imago images, Urheber: Future Image
Mietspiegel sind entscheidend für die Höhe der Bestandsmieten.

Quelle: imago images, Urheber: Future Image

Das Konzept für eine Reform des Mietspiegels, an dem das Bundesjustizministerium (federführend) und das Bauministerium mit viel Aufwand gemeinsam arbeiten, steht kurz vor seiner Vollendung. Das ein oder andere tröpfelt bereits nach draußen und sorgt für Aufregung.

Eine für viele überraschende Lösung zeichnet sich ab, um der mangelnden Motivation bei der Teilnahme an den Mietspiegelbefragungen entgegenzuwirken: Die zwecks Erhebung des Mietspiegels angeschriebenen Vermieter und Mieter sollen künftig zur Auskunft verpflichtet werden. Ähnlich etwa wie bei der Datensammlung für den Zensus. Bei Vermietern, organisiert in Haus und Grund, traf die Idee allerdings bereits im vorhinein auf "wenig Gegenliebe". Aber selbst die FDP-Fraktion im Bundestag, eigentlich die Freundin aller Vermieter, hatte sich in einem Antrag für die Vermieter-Auskunftspflicht stark gemacht. Nach ihrer Meinung sollte die Meldung über die Steuererklärung abgewickelt werden.

Für alle, die sich wissenschaftlich oder praktisch mit dem Thema Mietspiegelerhebung befassen, ist diese Reformentscheidung in jedem Fall positiv. Je breiter die Datenbasis, umso aussagekräftiger und auch rechtssicherer ist der Mietspiegel, mit dessen Hilfe ja bekanntlich die ortsüblichen Vergleichsmieten in den Kommunen berechnet werden. "Wir begrüßen eine solche Verpflichtung zur Auskunft sehr", sagt etwa Steffen Sebastian, Vorsitzender der Mietspiegelkommission bei der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und Professor an der International Real Estate Business School (Irebs) in Regensburg. Die Auskunftspflicht wird auch in einem Kurzgutachten thematisiert, das die gif-Mietspiegelkommission den Ministerien hatte zukommen lassen.

Ein weiterer Punkt, der ebenfalls schon vorab aus dem Regierungsentwurf bekannt wurde, deckt sich aber überhaupt nicht mit den gif-Forderungen: Der Tabellenmietspiegel, den zum Beispiel Städte wie Hamburg oder Berlin haben, soll auch weiterhin erhalten bleiben. Die gif-Kommission hatte sich entschieden dagegen ausgesprochen und für die zweite Variante eines qualifizierten Mietspiegels, den Regressionsmietspiegel, als allgemein verpflichtend plädiert (siehe "Zwei Modelle zur Mietpreisfindung"). Der Tabellenmietspiegel mit seinen breiten Spannen bei den Mietpreisen lasse, kurz gefasst, zu viele Ungenauigkeiten, somit Ungerechtigkeiten zu und ist nach Ansicht der gif die Ursache dafür, dass sich Mietspiegel in einigen Fällen nicht als gerichtsfest erwiesen haben.

Streit unter Experten über die Gefahren des Tabellenmietspiegels

Darüber streiten allerdings die Experten. Institute wie F+B, die Mietspiegel für große Städte erstellen, hatten sich für den Erhalt der Tabellenmietspiegel stark gemacht. Diese seien einfach zu erstellende, übersichtliche Auswertungen, welche die Daten über das aktuelle Niveau ortsüblicher Vergleichsmieten für das definierte Tabellenfeld "repräsentativ und verlässlich abbilden könnten". Sie seien von allen Beteiligten (Kommune, Mieter, Vermieter) leicht überprüfbar und befriedeten so Interessensgegensätze. Auch seien sie schneller und preiswerter als der Regressionsmietspiegel.

Die gif-Experten bezweifeln dies allerdings sehr. Sie führen zum Beleg ein Beispiel aus dem Berliner Tabellenmietspiegel 2019 an. Dieser weist für Wohnungen von 60 bis 90 qm, einfache Wohnlage, Baujahr 1991 bis 2002, eine ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Mittelwert von 7,72 Euro/qm aus. Für eine gleichartige Wohnung der Baualtersklasse 2003 bis 2017 zeigt der Mietspiegel einen Mittelwert von 12,89 Euro/qm, also einen Sprung von 5,17 Euro/qm. Dies würde bei einer Wohnung von 80 qm einen Unterschied von monatlich 413,60 Euro ausmachen, auch wenn die Wohnung nur ein paar Wochen später bezugsfähig wurde. Derartige Sprünge, wenngleich in geringerem Umfang, finden sich auch an anderen Stellen dieses Mietspiegels, argumentiert gif. Dadurch werde nicht nur die befriedende Funktion des Mietspiegels empfindlich gestört, sondern auch der Mietspiegel als Instrument der Rechtspflege infrage gestellt. Die Präferenzen in den größten deutschen Städten mit qualifizierten Mietspiegeln sehen so aus: 60% haben den Regressionsmietspiegel, 33% die Tabellenanalyse und 7% eine Kombination beider Methoden.

Die Politik hat im Spiegelstreit nun eine Entscheidung getroffen. Der Entwurf für das gesamte Reformvorhaben wird voraussichtlich Anfang Februar präsentiert.

Zwei Modelle zur Mietpreisfindung

Ein Mietspiegel legt die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Kommune fest (§ 558 BGB). Er darf nach zwei Jahren an den Lebenshaltungskostenindex angepasst werden, bevor er nach vier Jahren neu erstellt werden muss. Für die Erhebung werden Wohnungen berücksichtigt, bei denen die Miete in den vergangenen sechs Jahren (früher vier) geändert wurde und die nicht preisgebunden sind. Es gibt zwei Modelle des qualifizierten Mietspiegels: Der Regressionsmietspiegel liefert auf Basis der erhobenen Daten ein Modell für den Zusammenhang von Nettomiete und Wohnwertmerkmalen. Es entsteht eine Basistabelle mit Preisen nach Baualter und Größe. Dazu ein Zu- oder Abschlagssystem, das meist konkrete Eurobeträge hat. Beispiele sind Frankfurt und München. Der Tabellenmietspiegel beschreibt die Mietpreisbildung mit Hilfe von typischen Spannen, die durch Kombinationen von Baujahr, Größe sowie Ausstattung gebildet werden. Beispiele sind Berlin und Hamburg. Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) ist eine Einigung innerhalb einer Kommune über ein Preisniveau ohne Datenerhebung. Jutta Ochs

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