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Vermischtes | 23.01.2020

Aus IZ04/2020, S. 1

Von Robin Göckes

In diesem Artikel:

Die Flut wird kommen

Urheber: Friedhelm Feldhaus, Montage: Immobilien Zeitung
Die Immobilien am Hamburger Hafen sind mit dem Klimawandel einer steigenden Gefahr durch das Wasser ausgesetzt. Bei der Planung der Hafencity wurde das bedacht, die Elbphilharmonie sollte also nicht wirklich untergehen - zumindest nicht in naher Zukunft.

Urheber: Friedhelm Feldhaus, Montage: Immobilien Zeitung

In Städten wie Hamburg und Bremen sind Milliardenwerte in Immobilien gebunden. Sie sind gefährdet: durch den steigenden Meeresspiegel und die wachsende Wahrscheinlichkeit von Sturmfluten. Die Immobilienbranche dürfen die Klimafaktoren - schon aus wirtschaftlichen Gründen - nicht kalt lassen.

Welle um Welle brandet an die Deiche, getrieben vom unerbittlichen Wind des Orkans. Immer höher steigt das Wasser. So lange, bis die Naturgewalten siegen und die Hindernisse wegspülen: Es ist das Jahr 1976 und mit dem Orkan Capella erlebt die deutsche Nordseeküste eine Flutkatastrophe mit Pegelständen, die zuvor noch nie beobachtet worden waren. Ganze Landstriche versinken im Meer. In Hamburg zeigt der Pegel St. Pauli 6,45 m. Alleine in der Hansestadt sollen damals Sachwerte in Höhe von bis zu einer Milliarde D-Mark vernichtet worden sein. Hinzu kamen Schäden in Höhe von mehreren hundert Millionen Mark in anderen Küstengebieten. Auch Menschenleben fielen der Flut zum Opfer.

Die Sturmfluten bedrohen Werte von 900 Mrd. Euro

Seit 1976 ist die Gefahr für starke Sturmfluten kontinuierlich gestiegen. Als gefährdet gelten Gebiete an der Nordsee, die nicht höher als 5 m über dem Meeresspiegel liegen. An der Ostseeküste gelten alle Regionen bis zu 3 m über dem Meeresspiegel als gefährdet. Die bedrohte Fläche an den deutschen Küsten misst 13.900 Quadratkilometer. Sie wird von etwa 3,2 Mio. Menschen bevölkert und die volkswirtschaftlichen Werte, die dort verortet sind, werden mit mehr als 900 Mrd. Euro beziffert.

Dass das Risiko heftiger Extremwettersituationen gestiegen ist, daran hegen Wissenschaftler wie Torsten Schlurmann, geschäftsführender Direktor des Ludwig-Franzius-Instituts für Wasserbau, Ästuar- und Küsteningenieurwesen an der Leibniz Universität Hannover, kaum einen Zweifel (Ästuare sind Flussmündungen ins Meer, Anm. der Red.). Schuld ist der weltweite Anstieg des Meeresspiegels und seine lokalen Ausprägungen. "Problematisch ist, dass es eine Wechselwirkung zwischen dem Anstieg des Meeresspiegels und den Extremwasserständen bei Sturmfluten sowie deren Häufigkeit gibt", erklärt der Wissenschaftler.

Den deutschen Küstengebieten und mit ihnen den Milliardenwerten, die in Immobilien in Städten wie Hamburg und Bremen, Kiel, Lübeck oder Rostock gebunden sind, macht also nicht alleine der kontinuierliche Anstieg des Wassers zu schaffen, sondern vor allem die wachsende Gefahr von Extremsituationen.

Alleine sind Naturwissenschaftler oder Ingenieure wie Schlurmann mit ihren Warnungen schon lange nicht mehr. Umweltbedingte Risiken belegen seit mehreren Jahren die vorderen Ränge im Global Risk Report des Weltwirtschaftsforums, das diese Woche wieder nach Davos geladen hat. In diesem Jahr gibt es trotzdem ein Novum. Erstmals fallen die fünf größten globalen Risiken in die Kategorie Umwelt. Der Bericht warnt vor extremen Wetterereignissen mit großen Schäden an Eigentumswerten, Infrastruktur und Menschenleben sowie dem Versagen von Regierungen und Unternehmen, den Klimawandel abzumildern und sich in ihrem Handeln an ihn anzupassen.

Auch die Immobilienbranche wird sich der Gefahren und klimatischen Rahmenbedingungen, die künftig weiter an Gewicht gewinnen werden, zunehmend bewusster. Und sie reagiert - wenn auch teilweise schlicht aus Pragmatismus. Das beobachtet zumindest Philip La Pierre, Head of Continental Europe von LaSalle Investment Management, der eine steigende Sensibilität für Themen wie etwa Nachhaltigkeit ausgemacht haben will.

"Den CO2-Fußabdruck von Gebäuden zu beachten wird immer wichtiger. Sonst gewinnt man die Mieter nicht mehr für sich", sagt er. Gerade in Küstennähe sei ein Klimacheck inzwischen unerlässlich. Wer bei diesen Themen nicht mitgehe, habe inzwischen echte Vermarktungsnachteile. "Natürlich sind solche Umweltthemen auch weiterhin nur ein Puzzlestück in der Gesamtbetrachtung einer Immobilie. Aber als Einflussfaktor für eine Kaufentscheidung sind diese Dinge wichtiger geworden", sagt La Pierre.

Hagen Knaupp, Head of Asset Management Continental Europe von La Salle Investment Management, erklärt das genauer. "Im Rahmen der Due Diligence betrachten wir natürlich auch Klimarisiken, so zum Beispiel, ob sich ein Objekt in einem Gefährdungsgebiet für Hochwasser oder Erdbeben befindet. Wir stützen uns dabei allerdings nicht auf einen starren Kriterienkatalog", sagt er. Stattdessen müsse jede Immobilie individuell betrachtet werden. Hochwasserrisiken seien in Städten wie Hamburg oder Amsterdam essenziell. So werden etwa die Wahrscheinlichkeit eines Hochwassers und potenzielle Schadenshöhen in die Überlegungen einbezogen. "Wichtig ist beispielsweise auch der Notfallplan eines Gebäudes. Ist ein Objekt für den Ernstfall gerüstet? Wenn nicht, erarbeiten wir entsprechende Strategien zur Minderung möglicher Schadensrisiken."

Derzeit werde bei La Salle "nach einem geeigneten Partner für die Erhebung von Klimaanalysedaten" gesucht. Mithilfe dieser soll ein Prozess zur Identifizierung und Bewertung von Klimarisiken entwickelt werden - sowohl in Bezug auf einzelne Objekte als auch auf Portfolio-Ebene. "Auf dieser Basis können wir unseren Investoren bestmögliche Transparenz über etwaige Klimarisiken bieten. Daten, die wir aus diesen Erhebungen gewinnen, werden wir künftig ebenfalls bei Investitionsentscheidungen heranziehen", sagt Knaupp.

Quelle: imago images, Urheber: Stefan Hässler
Für "Jahrhunderthochwasser" wie jenes in Dresden im Jahr 2002 steigt die Wahrscheinlichkeit.

Quelle: imago images, Urheber: Stefan Hässler

So viel Risikobewusstsein würde sich Andreas Hahn viel öfter wünschen. Er ist Experte für Sachversicherungen beim GDV, dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft. "An den Flüssen und Küsten ist das Thema Überschwemmungsschutz in den Köpfen. Problematisch sind andere Regionen, die vielleicht in der Vergangenheit keine Probleme hatten. Da fehlt das Bewusstsein noch. Oder es werden zu oft nicht die richtigen Schlüsse gezogen", beklagt er. Der GDV geht davon aus, dass bis zum Ende des Jahrhunderts mit einer Verdopplung bis Verdreifachung der Schäden durch Überflutungen zu rechnen ist. "Hochwasser mit einer Intensität, wie wir es heute im Durchschnitt alle 50 Jahre erleben, können zukünftig alle 25 Jahre eintreten", so der Verband. Auch die Sturmschäden würden bis zum Jahr 2100 um mehr als 50% zunehmen. Insgesamt rechnet die Versicherungswirtschaft mit einer "Vervielfachung der jährlichen Schadenskosten", die derzeit bei rund 500 Mio. Euro liegen.

Dabei könnte mit vergleichsweise geringem Aufwand eine Menge dafür getan werden, die Schäden der Zukunft möglichst gering zu halten. "Ganz grundsätzlich brauchen wir für die Zukunft resiliente Bauten, um häufigeren Wetterextremen wie Starkregen oder Hagel Stand zu halten", sagt er. Hagel etwa verursache bei modernen Fassaden mit Wärmedämmung oft viel größere Schäden, als dies in der Vergangenheit der Fall war. "Und auch gegenüber Überschwemmungen sind manche Baustoffe, die heute etwa zur Dämmung zum Einsatz kommen, deutlich empfindlicher."

Gebäude-Resilienz rein in die Bauordnungen

Von der Politik würde sich der GDV wünschen, dass bei den Bauvorschriften die Resilienz der Gebäude etwa gegenüber Hagel oder Hochwasser infolge von Starkregen eine größere Rolle spielt. "Das wäre wichtig, um zu verhindern, dass uns die Schäden aus dem Ruder laufen." Ähnliches gelte auch gegenüber der Immobilienbranche. "Da würden wir uns wünschen, dass sie bestehende Möglichkeiten ausnutzt, um Gebäude resilienter zu machen. Das wäre problemlos möglich, auch ohne damit gleich die Bauzeiten zu verlängern oder die Kosten deutlich in die Höhe zu treiben. Man muss ja nicht immer nur genau so viel machen, wie vorgeschrieben ist." Darüber hinaus hätte die Wirtschaft die Chance, die Widerstandsfähigkeit der Gebäude gegenüber Umwelteinflüssen sogar als Argument bei der Verkaufspreisfindung ins Feld zu führen.

Mit Blick auf die Zukunft an den Küsten meint Hahn: Wenn das Risiko steige, müsse der Küstenschutz eben mitgehen. "Die Risiken, die eine Sturmflut mit sich bringt, sind nicht wirklich kalkulierbar. Also können sie auch nicht über eine Versicherbarkeit abgedeckt werden. Für solche Risiken muss es bauliche Lösungen geben."

Schutz von Menschen und Gebäuden

Ein Beispiel für den Einfluss, den der Anstieg des Meeresspiegels auf die Immobilien- und Stadtentwicklung ausübt, ist die Planung der Hamburger Hafencity. Die dortige Bebauung auf sogenannten Warften, also künstlichen Erhöhungen, dient allein dem Hochwasserschutz. Schließlich liegt die Hafencity exponiert zwischen Norderelbe und der Hauptdeichlinie, die die Hamburger Innenstadt vor Hochwassergefahren schützt. Die Entwicklung der Flächen mache es erforderlich, "einerseits bauliche und organisatorische Lösungen für den Schutz von Menschen und Gebäuden vor Hochwasser zu entwickeln und andererseits ein hochliegendes Wegenetz vorzusehen, auf dem ein Einsatz von Feuerwehr und Rettungsdiensten auch bei Eintritt extremer Sturmfluten uneingeschränkt möglich ist", heißt es im Masterplan der Stadt Hamburg für die Entwicklung des Areals. Vorgesehen sind darin Schutzhöhen bis zu 8,40 m über dem Meeresspiegel.

Am Beispiel der Hafencity zeige sich, "dass es einen zunehmenden Markt für den individuellen Objektschutz exponierter Gebäude infolge von Hochwasser und Sturmfluten gibt", beobachtet der Forscher Torsten Schlurmann. Das Thema gewinne an Bedeutung und Ingenieurbüros konzentrierten sich darauf, maßgeschneiderte Lösungen auf Objektbasis und Expositionsgrad zu entwickeln. "Das geht etwa über Fluttore oder mobile Hochwasserschutzsysteme, die in wenigen Stunden installiert werden können. Mitgedacht werden muss dann aber ein Facility-Management mit entsprechend geschulten Mitarbeitern." Klar sei jedoch, dass solche Lösungen zum Beispiel kein Ansatz für Ferienhäuser auf den friesischen Inseln sein können. "Dafür sind sie viel zu teuer und der Aufbau gelingt nicht auf individueller Basis."

Zumindest kurzfristig kann Experte Schlurmann beruhigen. "Grundsätzlich herrscht aktuell ein hinreichendes Schutzniveau durch Deiche an Küsten und Ästuaren", sagt der Experte. Sturmfluten habe es zudem schon immer gegeben. "Entsprechend existiert auch ein reicher Erfahrungsschatz, wie wir mit solchen Ereignissen umgehen können und diese beherrschen." Dafür ist wiederum die Sturmflut von 1976 ein gutes Beispiel. Nur 15 Jahre zuvor hatte die See bereits schon einmal gewütet. Damals waren die Wasserstände nicht so hoch wie 1976, trotzdem starben deutlich mehr Menschen. Der Grund ist einfach: Nach der Sturmflut von 1962 waren die Schutzmaßnahmen ausgebaut worden. Das zahlte sich schnell aus.

Quelle: Imago Images, Urheber: Aurora Photos
In den Niederlanden sind die Häuser längst auf dem Wasser angekommen.

Quelle: Imago Images, Urheber: Aurora Photos

Derzeit investieren Bund und Länder jährlich etwa 120 bis 150 Mio. Euro in den Küstenschutz. Wie lange diese Summen ausreichen werden, um einen effektiven Schutz der bedrohten Regionen zu gewährleisten, wird maßgeblich vom tatsächlichen Anstieg der lokalen Meeresspiegel abhängen. Dazu gibt es keine Prognosen, sondern lediglich Projektionen. "Da stecken viele Variablen und zahlreiche Wechselwirkungen drin", sagt Schlurmann. Derzeit kursieren zwei Szenarien auf globaler Ebene. "Das "Weiter-so"-Szenario ohne große Änderungen beim CO2-Ausstoß bedingt einen mittleren globalen Meeresspiegelanstieg von 60 bis 110 cm bis Ende des Jahrhunderts." Gelinge es, die Pariser Klimaziele einzuhalten, werde der Anstieg trotzdem noch bei 30 bis 60 cm liegen.

"Besonders schwierig wird es, wenn wir versuchen zu projizieren, welche Auswirkungen der globale Anstieg des Meeresspiegels auf lokaler Ebene haben wird", so Schlurmann. Diese lokalen Projektionen gebe es noch nicht überall. "Wir wissen aber, dass die regionalen Unterschiede enorm sein können." Das Deutsche Klima-Konsortium und das Konsortium Deutsche Meeresforschung berichten, dass der Anstieg des lokalen Meeresspiegels in der Nordsee zwischen den Jahren 1990 und 2015 etwa 1,7 mm jährlich betragen habe. Mit Beginn der Satellitenbeobachtung sei ein Anstieg um 4 mm pro Jahr nachzuweisen. In der Ostsee wurde ein Anstieg von 1 mm bis 1,7 mm pro Jahr gemessen. Bedrohlich sei, dass die Anstiegsrate des Meeresspiegels derzeit beschleunigt zunehme, sagt Schlurmann.

Die Nachbarn sind schon weiter

Sturmflutsperrwerke können dabei helfen, die Küstenregionen effektiv gegen die Gefahr von Sturmfluten zu schützen. Schlurmann erläutert, in Deutschland seien solche Bauwerke bislang vornehmlich an kleineren Flüssen der Tideästuare Elbe, Weser und Ems, etwa an Este, Lesum oder Leda, installiert worden. "Ein großes Sperrwerk existiert an der Ems bei Gandersum. An der Elbe und der Weser gibt es so etwas nicht und wird auch aktuell noch nicht diskutiert", berichtet der Forscher.

Für mögliche künftige Entwicklungen lohne ein Blick auf die Nachbarn in den Niederlanden, sagt Schlurmann. "Die Kolleginnen und Kollegen sind uns bei solchen Themen meist vielleicht zehn Jahre voraus." Derzeit sind die Planer in den Niederlanden dabei, ihr großes Sperrwerk, den Afsluitdijk, der das Ijsselmeer von der Nordsee trennt, massiv zu verstärken. Von Projekten in diesen Größenordnungen ist in Deutschland aber bislang nichts zu sehen - zumindest noch nicht.

Flucht oder Anpassung

Momentan überwiegen die positiven Auswirkungen des Küstenschutzes mittels Deichen und anderen baulichen Maßnahmen die Kosten, die diese verursachen. Langfristig aber wird es in vom steigenden Wasser bedrohten Gebieten nach Meinung von Forschern nur zwei Möglichkeiten geben: Flucht oder Anpassung. Wie letzteres aussehen könnte, lässt sich in Teilen schon heute beobachten.
Zum Beispiel in den Niederlanden. Dort treiben bereits eine Vielzahl von Häusern auf dem Wasser, die nach Bedarf bei steigendem Wasserpegeln einfach aufschwimmen. Auch in Deutschland existieren einige Projekte, etwa auf dem Gräbendorfer See in Brandenburg oder im Ostseebad Großenbrode, wo die Firma Floating Homes schwimmende Feriendomizile ab 280.000 Euro vertreibt.
Nachgedacht wird zudem über Modelle, Häuser an Land fit für die Fluten zu machen. Architekten und Forscher für amphibische Architektur haben mehrere Methoden entwickelt, wie sich Häuser schadensfrei steigenden oder sinkenden Wasserständen anpassen können. Ein Anliegen, das Forscher wie die Professorin Elisabeth Englisch von der University of Waterloo antreibt, ist, die Schäden an Gebäuden durch Sturmfluten in der Zukunft zu verringern.

Die Broschüre "Zukunft der Meeresspiegel" des Deutschen Klima-Konsortiums gibt es mit weiteren Hintergrundinformationen unter der Adresse www.deutsches-klima-konsortium.de online.
Robin Göckes

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