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Märkte | 16.01.2020

Aus IZ03/2020, S. 22

Von Dagmar Lange

In diesem Artikel:

Der Büromarkt pusht den Investmentumsatz

Quelle: LBBW Immobilien, Urheber Bernd Heller
Blick vom Standort des künftigen Businesscampus Leo zur City Prag mit dem Bülow-Turm.

Quelle: LBBW Immobilien, Urheber Bernd Heller

Stuttgart. Der Angebotsmangel schnürte auch im Jahr 2019 den Immobilien-Investmentmarkt ein. Dennoch wurde laut den Maklern ein überdurchschnittliches Jahresergebnis erreicht. Trotz einer konjunkturellen Abkühlung herrscht weiter Optimismus.

Das im Jahr 2018 aufgestellte Allzeithoch von über 2,3 Mrd. Euro hat der Investmentmarkt der Landeshauptstadt 2019 zwar angebotsbedingt verfehlt, dennoch sprechen Colliers International und E&G Real Estate von einem "überdurchschnittlich guten Jahr", das mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,9 Mrd. Euro abschloss. BNP Paribas Real Estate und JLL errechneten für 2019 Investments in Höhe von 2,4 Mrd. Euro, nach 2,5 Mrd. Euro im Jahr zuvor; von diesen beiden Maklerhäusern liegen die Detailauswertungen allerdings bisher nicht vor.

An der Beurteilung des insgesamt guten Ergebnisses für 2019 und an den Gründen dafür ändern diese Zahlen indes nichts. Die größten Transaktionen des vergangenen Jahres waren der Verkauf der Königsbaupassagen, die der italienische Investor Antirion für 280 Mio. Euro von Evans Randall erwarb, sowie der Forward-Deal des Bürokomplexes Leo Business Campus durch Barings von LBBW Immobilien - jeweils begleitet von Colliers International. Bedeutend waren außerdem die Übernahme der Immobilien von Dream Global Real Estate Investment Trust durch von Blackstone verwaltete Immobilienfonds, berichtet Björn Holzwarth, geschäftsführender Gesellschafter bei E&G Real Estate.

Zudem wechselten vergangenes Jahr in Stuttgart sieben Hotels der Drei- und Vier-Sterne-Kategorie mit einem Kaufpreisvolumen von insgesamt rund 190 Mio. Euro den Eigentümer, darunter Häuser der Marken Ibis Styles, Niu und Acom-Hotels, berichtet Frank Leukhardt, Geschäftsführer von Colliers International in Stuttgart. Somit hatte auch das Hotel-Segment einen wesentlichen Anteil am Ergebnis des abgelaufenen Jahres.

Konjunktureintrübung auf dem Investmentmarkt für Immobilien nicht spürbar

Das vierte Quartal steuerte mit rund 530 Mio. Euro den größten Anteil zum 2019er Abschluss bei. Insgesamt wurden laut Holzwarth 70 Transaktionen getätigt, dabei etwa 62% des Umsatzes durch Transaktionen im zwei- und dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Etwa die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf das Büro-Segment, rund 20% auf das Segment Retail aufgrund des Verkaufs des innerstädtischen Shoppingcenters Königsbaupassagen. Insgesamt kamen über 90% oder gut 1,76 Mrd. Euro aus Investments in Gewerbeimmobilien. Laut Holzwarth waren auf der Verkäuferseite börsennotierte Immobilieninvestment-AGs bzw. Reits mit rund 20%, gefolgt von Private-Equity-Fonds und Opportunity-Fonds mit jeweils 17% Anteil am Transaktionsvolumen die dominierenden Gruppen. Auf der Käuferseite spielten die offenen Immobilien-Publikumsfonds und Spezialfonds mit einem Anteil von 26% die Hauptrolle, gefolgt mit wiederum rund 17% von Versicherungen, Private-Equity- und Opportunity-Fonds.

Im Vergleich zum Jahr 2018 sei der Anteil ausländischer Marktteilnehmer auf Käufer- wie auf Verkäuferseite auf rund 50% bzw. 41% angestiegen, so Holzwarth und Leukhardt. Auch die drei Objekte, die 2019 im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich lagen, gingen an ausländische Investoren. "Der überdurchschnittlich hohe Umsatz 2019 hat gezeigt, dass die starke Nachfrage nach Kapitalinvestments in Stuttgarter Immobilien ungebrochen ist", so das Fazit von Björn Holzwarth.

Frank Leukhardt geht von einer weiterhin hohen Nachfrage nach Objekten im Office-Segment aufgrund der Mietpreisanstiege aus. Es gebe nur wenige hochwertige Neubauten im innerstädtischen Bereich mit Spitzenmieten von bis zu 30 Euro/m². Auch in gut angebundenen Stadtteillagen werde die Marke von 20 Euro/m² im Neubau bereits überschritten. Durch Revitalisierungen würden signifikante Mietpreissteigerungen erreicht. Der Büroflächenumsatz habe sich mit etwa 312.000 m² gegenüber 2018 um rund 40% gesteigert.

Aufgrund des "überaus engen Angebots an adäquaten Investments in der Landeshauptstadt" sieht Leukhardt Standorte wie Leinfelden-Echterdingen, Böblingen, Esslingen oder Ludwigsburg im Aufschwung. Trotz der konjunkturellen Abkühlung im verarbeitenden Sektor gehen die Marktexperten von einem anhaltenden Verkäufermarkt aus, zumal die Branchenvielfalt in Stadt und Region groß ist. Damit dürfte sich das Renditeniveau bei 3,3% oder weniger für Büro-Premiumobjekte einpendeln. Für 2020 prognostizieren Holzwarth und Leukhardt ein ähnliches Ergebnis wie im Vorjahr. Denn der Angebotsmangel lässt sich kurzfristig nicht beheben.

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