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Märkte | 16.01.2020

Aus IZ03/2020, S. 20

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Die Domstadt ist Investors Liebling geworden

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Investoren aus aller Welt hat es 2019 nach Köln gelockt, freuen sich die Makler. Doch die Renditen sind im Sinkflug.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Köln. Nur noch 2,6% betrug die Leerstandsquote auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt zum Ende des vergangenen Jahres. Da wundert sich niemand, dass die Vermietungsleistung in der Domstadt 2019 deutlich gesunken ist - es ist schlicht nichts mehr zu vermieten da. Dafür konzentrierten sich die Marktteilnehmer auf das Investmentgeschäft, das Köln ein Rekordergebnis bescherte.

Knapp 290.000 m² Bürofläche fanden in Köln im vergangenen Jahr neue Mieter. Im Jahr zuvor waren es noch rund 310.000 m². Das berichten die Kölner Maklerunternehmen Greif & Contzen und Savills. Beim Grund für diesen Rückgang herrscht Einigkeit: Das mangelnde Angebot habe weitere Abschlüsse verhindert und gleichzeitig die Mietpreise nach oben getrieben.

Coworkinganbieter mieten den Markt leer

Davon ist vor allem die City betroffen, in der in den letzten zwölf Monaten vor allem Coworking-Spaces und Businesscenter alles an attraktiven großen Flächen angemietet hatten, was zu haben war. "Aufgrund der mangelnden Verfügbarkeit von Bestandsflächen wurden viele Projektentwicklungen mit Abschlüssen aus dieser Branche angestoßen. In den nächsten anderthalb bis zwei Jahren werden somit weitere 25.000 m² Businesscenterfläche entstehen - überwiegend in Citylage", erklärt Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln. Fraglich sei allerdings, ob dieser Trend in den kommenden Jahren so weitergehe.

Mit einem Büroflächenleerstand von aktuell nur noch 185.000 m² ist Köln beinahe ausverkauft. "Nur in Einzelfällen sind Bestandsflächen mit mehr als 5.000 m² anmietbar", berichtet Benedikt Graf Douglas, Leiter Büroimmobilien bei Greif & Contzen. "In mehreren Teilmärkten, wie beispielsweise dem Mediapark, dem Rheinauhafen oder am Rheinufer, sind selbst kleinere Büros kaum mehr verfügbar." Dementsprechend ist die Spitzenmiete in der Domstadt binnen Jahresfrist von 23 Euro/m² auf 26 Euro/m² gestiegen.

Wo es kaum noch was zu vermieten gibt, konzentrieren sich die Makler verstärkt auf das Segment Investment - mit Erfolg. Mit einem Umsatz von 3,1 Mrd. Euro (Greif & Contzen, Rheinreal) bzw. 3,3 Mrd. Euro (Savills) war 2019 das absolute Rekordjahr auf dem Kölner Investmentmarkt. Gegenüber 2017 entspricht das einer Steigerung um rund 35%, gegenüber 2018 sogar einem Plus von 48%, hat Greif & Contzen errechnet.

Die Spitzenrendite ist spürbar gesunken

Auch beim Maklerunternehmen Rheinreal freut man sich über die Rekordwerte und konstatiert, dass auch die andauernden Spekulationen über ein baldiges Ende des Booms die Anlagefreude der Investoren nicht bremsen konnten. "Hierfür sorgt schon eher die weiterhin auf einem historischen Tief von 3,1% verharrende Spitzenrendite." Savills stellte sogar einen Rückgang der Spitzenrendite um 50 Basispunkte auf 3% fest - in keiner anderen Stadt der Top Sieben sei die Rendite in den letzten zwölf Monaten so stark gesunken wie in Köln.

Dem steht die Einschätzung von Greif & Contzen entgegen, die angesichts unsicherer Weltmärkte mit abflauender Konjunktur Anlagestandorte im Fokus sehen, an denen das Risiko weitgehend minimiert werden kann. Und dazu zählt das Unternehmen natürlich Köln.

Einer der Kölner Hotspots für Immobilientransaktionen lag im vergangenen Jahr im rechtsrheinischen Deutz. Dickster Fisch war der Verkauf des Stadthauses für rund 500 Mio. Euro an fünf institutionelle Investoren. Weitere Großdeals sind der Verkauf der Constantinhöfe am Ottoplatz und das Hotelprojekt Southern Cross an der Deutzer Messe-City gewesen. Besonders groß waren die Umsätze dabei im letzten Quartal 2019. Alleine mit dem Stadthaus-Deal und dem Technologiepark-Portfolio summierte sich der Investmentumsatz zur Jahresendrallye in Köln auf rund 1 Mrd. Euro. "Etwa die Hälfte des gesamten Jahresvolumens wurde alleine in diesem Zeitraum erzielt", erklärt Thorsten Neugebauer, Leiter Investment bei Greif & Contzen.

Dabei lag der Fokus des Anlegerinteresses 2019 Jahr vor allem auf dem Segment Büroimmobilien. Sie machten rund 70% der Umsätze auf dem gewerblichen Investmentmarkt aus. Das war im bisherigen Rekordjahr 2017 noch anders: Damals lag der Anteil von Büroobjekten am Transaktionsvolumen mit 45% deutlich niedriger. Die vielen Büroobjekte, die in Köln die Eigentümer wechselten, dürften schon bald weiterverkauft werden. Zumindest war 2019 ein deutlicher Trend zu kürzerer Haltedauer seitens der zunehmend opportunistisch orientierten Immobilienhalter festzustellen.

An der Dynamik und Nachfrage - sowohl seitens der Mieter als auch der Investoren - werde sich in Köln auch im aktuellen Jahr nichts ändern. Darin sind sich alle Maklerunternehmen einig. "Nach wie vor fehlt Produkt", heißt es bei Savills. Insofern geht das Unternehmen von einem weiteren Sinken der Rendite aus.

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