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Märkte | 16.01.2020

Aus IZ03/2020, S. 7

Von Robin Göckes

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    CBRE Group
  • Personen:
    Dirk Richolt, Jan Linsin
  • Immobilienart:
    Senioren-/Pflegeimmobilien

Minus 32% auf dem Markt für Gesundheitsimmobilien

Quelle: imago images, Urheber: Rudolf Gigler
Ärztehäuser stehen bei den Investoren hoch im Kurs, auch wenn das Transaktionsvolumen noch immer vergleichsweise gering ist.

Quelle: imago images, Urheber: Rudolf Gigler

Im Jahr 2019 blieb das Investitionsvolumen auf dem Markt mit Gesundheitsimmobilien deutlich hinter den Werten des Vorjahres zurück. Daran konnte auch ein neuer Rekord zum Jahresende nichts mehr ändern. Zwei Segmente innerhalb des Nischenmarkts sind allerdings deutlich im Aufwind.

Im Jahr 2019 wurden insgesamt rund 2,1 Mrd. Euro auf dem Transaktionsmarkt für Gesundheitsimmobilien in Deutschland investiert. Auf diese Zahl kommen die Marktbeobachter von CBRE, die gegenüber dem Vorjahr ein Minus auf dem Investmentmarkt von 32% ausgemacht haben. Daran konnte auch ein starkes Schlussquartal nichts mehr ändern, in dem CBRE ein Volumen von 757 Mio. Euro verzeichnet hat - so viel wie noch nie innerhalb eines Quartals auf dem Gesundheitsimmobilienmarkt in Deutschland.

Der Rückgang des Geschäfts klingt allerdings dramatischer, als er ist. Denn in der langjährigen Betrachtung bilden die in den Jahren 2018 und auch 2016 gehandelten Volumina absolute Ausnahmen. In den anderen Jahren bewegte sich das Transaktionsgeschehen seit 2005 meist deutlich unterhalb der Grenze von einer Milliarde Euro.

Das meiste Geld floss nach Angaben von CBRE im vergangenen Jahr in Pflegeheime, nämlich 1,2 Mrd. Euro. In Seniorenresidenzen und Wohnstifte wurden 470 Mio. Euro investiert, in Ärztehäuser 263 Mio. Euro. Kliniken schlagen in der Jahresbetrachtung mit 135 Mio. Euro zu Buche.

Im Aufwind sieht Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien bei CBRE in Deutschland, besonders den Markt für Ärztehäuser und betreutes Wohnen. Bei den Ärztehäusern habe CBRE ein Plus von 55% gegenüber dem Jahr 2018 beobachten können. Im Falle des betreuten Wohnens beläuft sich dieses sogar auf 131% - wenn auch auf überschaubarem Niveau. Insgesamt lag in diesem Segment das Investitionsvolumen bei gerade einmal 46 Mio. Euro. Trotzdem ist sich Richolt sicher: "Betreutes Wohnen ist für Investoren attraktiv, da dieses Segment im Vergleich zu Pflegeheimen noch keiner starken Regulatorik unterworfen ist." Entsprechend erwartet er, dass sich das Wachstum fortsetzt.

Im gesamten Bereich der Gesundheitsimmobilien beschränke nicht das Investoren-interesse das Geschäft, sondern die Produktverfügbarkeit. Darauf gehe laut Richolt auch der Einbruch des Geschäfts gegenüber dem Jahr 2018 zurück. "Derartig große Portfoliotransaktionen, wie wir sie 2016 und 2018 gesehen haben, sind bei Gesundheitsimmobilien aufgrund des im Vergleich zu anderen Assetklassen noch immer relativ kleinen Markts nur selten möglich", sagt er. Tatsächlich hat nach den Daten von CBRE der Anteil von Portfoliotransaktionen im vergangenen Jahr lediglich 48% betragen, ein Jahr zuvor waren es noch satte 76%. Der Anteil ausländischer Investoren ist hingegen leicht angestiegen und lag bei 62% (2018: 55%).

Ein weiterer Hemmschuh für den Markt sei der stockende Neubau. Als Grund dafür sieht Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, besonders den Mangel an Bauland. In Konkurrenz zu anderen Assetklassen hätten Gesundheitsimmobilien im Wettstreit um Grundstücke oft das Nachsehen. Wirtschaftlich seien die hohen Kosten für Land und Bau oft nicht tragbar. Allerdings habe dies auch dazu geführt, dass Investoren wieder verstärkt Geld in den Bestand stecken. 2019 seien etwa 400 Mio. Euro in Neubauprojekte oder Modernisierungen geflossen. Das entspreche 19% des Transaktionsvolumens.

Hohes Interesse und großer Anlagedruck auf der einen Seite, nur vergleichsweise wenige Anlagemöglichkeiten und eine geringe Neubautätigkeit auf der anderen - die Folgen dieser Entwicklung für die Renditen im Nischenmarkt sind vorhersehbar. Nach CBRE habe sich die Spitzenrendite für moderne Pflegeheime Ende des Jahres 2019 lediglich noch bei etwa 4,5% befunden. Das sind 0,25 Prozentpunkte weniger als noch im Vorjahr. Der Abstand der Rendite zu jener von Hotels als zweiter großer Betreiberimmobilienassetklasse betrug damit lediglich noch 0,75 Prozentpunkte.

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