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Politik | 16.01.2020

Aus IZ03/2020, S. 1

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Savills, CBRE Group, JLL
  • Organisationen:
    SPD, CDU
  • Personen:
    Boris Johnson, Norbert Walter-Borjans, Horst Seehofer, Markus Söder, Rolf Buch, Konstantin Kortmann, Matti Schenk, Saskia Esken
  • Immobilienart:
    Wohnen

Zwischen Boom und Regulierung

Quelle: imago images, Urheber: Seeliger
Ein Wohnhaus in der Karl-Marx-Allee in Berlin-Friedrichshain, das von den Mietern mit Protesttransparenten gegen die Deutsche Wohnen "geschmückt" wurde.

Quelle: imago images, Urheber: Seeliger

Neue Mietrechtsgesetze traten zu Jahresanfang in Kraft, weitere Regulierungen wie der Mietendeckel oder der reformierte Mietspiegel stehen vor der Tür. Und auch gesellschaftlich ist der Wohnungsmarkt unter starken moralischen Druck geraten. Den Wohninvestmentmarkt 2020 bestimmen nicht private Käufer und Verkäufer, ihn regieren politische Kräfte. Auch gerade deshalb boomt der Markt.

"Sozialistischer Populismus", "planwirtschaftlicher Dirigismus", die "Wohnungs-DDR kommt": Einige Kommentatoren aus der Branche haben bereits im Jahr 2019 den Investoren-Teufel an die Wand gemalt. Doch aller Voraussicht nach wird der Wohninvestmentmarkt 2020 wie kein zweiter nach dem Krieg durch politische Einflüsse bestimmt und über neue Gesetze reglementiert. Das hat eine Reihe von Gründen: Da ist die Schwäche der SPD, die unter dem wahnsinnigen Druck steht, sich gegen den Wählerschwund zu stemmen, und das mit noch strengeren Regularien für den Mietwohnungssektor versucht. Ein neues Führungsduo will sich unter anderem mit einem Mietenmoratorium profilieren. Die Union wird zumindest in Teilen dem Juniorpartner nachgeben, wenn sie die Koalition noch dieses Jahr über die Runden bringen will (siehe "SPD peilt weitere Regulierungen an").

Es wird wohl in jedem Fall einen neuen deutschen Bauminister geben

Ein personelles Erdbeben steht auch dann an, wenn die Koalition hält: Horst Seehofer (CSU), zuständig für Inneres, Bauen und Heimat, wird sich aus dem Amt zurückziehen. Das hatte zwar schon einmal Ende 2018 den Anschein gehabt, als sogar eigene Parteifreunde den ewigen Quertreiber in der Großen Koalition loswerden wollten. Seehofer hatte sich mächtig gewehrt, deutlich gemacht, dass er allein den Zeitpunkt seines Rückzugs bestimmen wird. Daran hat ihn wohl Parteifreund und Bayerns Ministerpräsident Markus Söder mit seinem Hinweis zu Jahresanfang, die Regierung müsse sich zur Halbzeit verjüngen, noch einmal diskret erinnert. Seehofer (70) wird wohl dieses Mal den Platz freimachen. Ob sein Riesenministerium dann mit allen Ressorts weiterhin in einer Hand bleibt, ist fraglich. Eine frische Kraft wird sich jedenfalls auf der wohnungspolitischen Bühne profilieren und Wohnen ihren Stempel aufdrücken wollen (siehe "Horst Seehofer steht vor seinem Abschied").

Auch der gesellschaftliche Druck auf den Markt ist groß: Die Mieterschaft in den Städten ist nach sieben Jahren steigender Preise auf Krawall gebürstet. Sie zielen dabei nicht nur auf die Politik, sondern vor allem auf große Branchenakteure. Die müssen sich nun allerlei einfallen lassen, um das stark ramponierte Image aufzupolieren (siehe "Konzerne gehen in die Image-Offensive").

Die Angst vor dem Mietendeckel

Ausländische Wohnungsinvestoren scheinen zunehmend auf Deutschland verzichten zu wollen, ihr Anteil ist 2019 stark gesunken und wird 2020 weiter nach unten gehen. Ein Grund: Sie verstehen einfach nicht mehr, was in Deutschland los ist. Der Mietendeckel macht ihnen Angst. Dafür werden andere aus politischen Gründen zu einem Marktfaktor: Die öffentliche Hand, also Gesellschaften, die Kommunen oder Länder gehören, treten stark auf dem Wohninvestmentmarkt als Käufer auf.

Quelle: imago images, Urheber: Westend61
Rund 19 Mrd. Euro werden 2020 ins Wohnen fließen.

Quelle: imago images, Urheber: Westend61

Trotz aller politischen Turbulenzen und Regulierungen wird, das sagen die Auguren für das Jahr 2020 voraus, auf dem Wohninvestmentmarkt munter ge- und verkauft, um sich zu rüsten, um sich zu bereinigen, sodass mit einer Transaktionshöhe nahe an den Rekorden gerechnet wird.

Jenseits der massiven politischen Einflussnahme gibt es natürlich noch klassische Marktbestimmer wie Niedrigzinsen sowie Angebot und Nachfrage, die das Wohninvestment 2020 mitgestalten. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany, macht "trotz der politischen Unsicherheit" und flächendeckenden Rendite-kompressio - Spitzenrenditen von nur noch 2,5% stehen laut CBRE im Raum - "starke Treiber auf der Nachfrageseite aus".

Portfolien werden umstrukturiert

Dazu gehöre zum Beispiel eine "zunehmende Portfolioumstrukturierung bei institutionellen Investoren", etwa bei deutschen Rentenfonds, die ihre Immobilieninvestitionen weiter erhöhten. Andererseits führten Anpassungen in Unternehmensstrategien auch zu einer hohen Zahl an Verkäufern. Einige Gründe für das Verkaufen sind das Ende der Laufzeiten von Fonds sowie der schon lang anhaltende Trend der Anpassung der Portfolios an die finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, so Kortmann. Die Käuferstruktur ist dabei im Wandel. Die ausländischen Wohninvestoren verlieren offenbar zunehmend ihr Interesse an Deutschland, die Transaktionen liegen aktuell zu rund 90% in den Händen von deutschen Unternehmen, sagen die Analysten von Savills und JLL (Vorjahr 78%). Die Masse an Regulierungen, die sich auch noch von Bundesland zu Bundesland unterscheiden können, sei ihnen vermutlich zu viel geworden. Das werde 2020 eher noch zunehmen.

Doch es treten auch ganz neue Akteure auf den Markt. Zum Beispiel die öffentliche Hand. Insgesamt erwarben 2019 laut Savills Kommunen und Länder bzw. deren Wohnungsunternehmen etwa 22.700 Wohnungen für rund 3,2 Mrd. Euro. Prominente Käufe: Für 920 Mio. Euro hat die Berliner Gewobau rund 6.000 Wohnungen von ADO erworben. Etwa 1.000 Wohnungen in Mittelhessen hat sich die Nassauische Heimstädte (Land Hessen/Stadt Frankfurt) von Buderus einverleibt. Das Ankaufsvolumen der öffentlichen Hand war 2019 mehr als zweieinhalbmal so hoch (269%) wie im Jahr 2018. Das Gros entfiel dabei auf Bestandswohnungen. Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills, kommentiert das eher kritisch: Mit den Summen, "die die öffentliche Hand im Jahr 2019 für den Kauf von Bestandswohnungen ausgegeben hat, hätte man den Bau von mehr als 25.000 Wohnungen auf kommunalen Grundstücken anstoßen können".

Forward-Deals bleiben attraktiv

Während sowohl JLL, Savills als auch CBRE insgesamt sinkende Wohnportfolioverkäufe registrieren, entwickelt sich der Voraberwerb von Projektentwicklungen offenbar anhaltend zum Renner. 2019 wurden laut CBRE und JLL Forward-Deals im Wert von 5,5 Mrd. Euro (+6%) getätigt. Das alles bedeute 2020 auf dem Wohninvestmentmarkt eine zu erwartende "hohe Dynamik" mit entsprechenden Auswirkungen auf das Transaktionsvolumen. Diese Dynamik könnte zudem noch zusätzlich gepusht werden von dem auf Rekordniveau liegenden sogenannten "dry powder" - gemeint ist mit dieser Formulierung auf Halde liegendes Kapital, das händeringend nach Investmentmöglichkeiten sucht, erläutert Kortmann.

Der politische Reglementierungsdruck führt somit in Kombination mit den aktuellen Marktbedingungen nicht etwa zu einer Lähmung der Martktteilnehmer. Sie werden vielmehr zu einem munteren Treiben im Sektor Wohninvestment angeregt. JLL erwartet 2020 ein Ergebnis auf Niveau des Fünfjahresschnitts.

Der Trend Mietenregulierung

Die Forderungen, dass der Staat regulierend eingreifen soll, um die hohen Mieten in den Städten zu dämpfen, ist nicht allein ein deutsches Phänomen. So ist zum Beispiel die britische Labour-Partei Ende 2019 mit dem Versprechen eines Mietendeckels in den Wahlkampf gegen die Tories von Premierminister Boris Johnson gezogen. Die Mieten sollten künftig nur so stark wie die Inflationsrate steigen und schlechte Vermieter schwer bestraft werden. Genutzt hat das der Labour-Partei bekanntlich im vom Brexit dominierten Wahlkampf wenig. Bei den Schweizer Eidgenossen verlangt die Mieterschaft gerade Einsatz vom Staat, damit Mieten in den Städten bezahlbar bleiben bzw. werden. Die Eigentumsquote ist in der Schweiz mit rund 40% noch niedriger als in Deutschland. Mieterverbände wollen über das Instrument der Volksinitiative erreichen, dass bezahlbares Wohnen Gesetz wird. Ein Mietendeckel ist bislang nicht im Gespräch. Viele innerhalb und außerhalb Deutschlands schauen aber gespannt nach Berlin, wo der Deckel wohl im Frühjahr 2020 in Kraft tritt. Die Gegner wollen dann sofort vors Bundesverfassungsgericht ziehen. Jutta Ochs

Konzerne gehen in die Image-Offensive

Um nicht als alleiniger Sündenbock für alle Wohnungsmarktprobleme zu enden, gingen die Platzhirsche Vonovia und Deutsche Wohnen 2019 in die Offensive. Mit Selbstverpflichtungen und Umweltaktionen demonstrieren sie gesellschaftliches Engagement. Am 18. Juni 2019 beschloss der Berliner Senat die Eckpunkte für das Investoren-Schreckgespenst Mietendeckel. Nur sechs Tage später veröffentlicht die Berliner Großvermieterin Deutsche Wohnen eine freiwillige Selbstverpflichtung: Für die kommenden fünf Jahre werde sie bei Mieterhöhungen Härtefallregelungen berücksichtigen und das Engagement für soziale und gemeinnützige Projekte verdoppeln. Vonovia zog etwas später nach: Der DAX-Riese versicherte öffentlich seinen Mietern, die 70 Jahre oder älter sind, "dass ihre Wohnung bezahlbar bleibt". Eine Begrenzung der Modernisierungsumlage auf 2 Euro/m2 wird ebenfalls im hauseigenen "Geschäftsverständnis" verankert. Im November wurde Deutsche Wohnen Fördermitglied der Stiftung 2°, einer Allianz deutscher Konzerne für den Klimaschutz. Damit wolle das Unternehmen Engagement für die Ziele des Pariser Klimaabkommens unterstreichen. Kurze Zeit später startete Vonovia den Kampf gegen das Insektensterben. Mit dem Naturschutzbund Deutschland (Nabu) wurde in Bochum ein Pilotprojekt mit Insektenhotels und Wildblumenwiese gestaltet. CEO Rolf Buch pflanzte persönlich einen Spitzahorn. Monika Leykam

Der Druck der Mieterproteste

Am 28. März wird sich erstmals zeigen, wie viel Schwung die Protestbewegung, die sich bundesweit gegen "Verdrängung und Mietenwahnsinn" engagiert, in das neue Kalenderjahr hinübergetragen hat. Dann steht in europaweiter Vernetzung der "Housing Action Day" an, mit dem für bezahlbaren Wohnraum demonstriert werden soll. In Berlin ist an diesem Tag eine großangelegte Aktion geplant. Für die wird schon jetzt die Werbetrommel gerührt. Der Tag ist wichtig für die Protestbewegung, wird er doch ein Fingerzeig dafür sein, wie viel Druck von der Straße aus in diesem Jahr auf die Politik ausgeübt werden kann. 2019 war dieser Druck immens und wenig deutet darauf hin, dass dies 2020 anders wird. Schließlich hat sich an den angespannten Wohnungsmärkten der Metropolen nichts geändert. Robin Göckes

SPD peilt weitere Regulierungen an

Historisch schlechte Umfragewerte haben die SPD im vergangenen Jahr dazu veranlasst, sich auf die Suche nach sich selbst zu machen. Am Ende der Selbstfindung stand mit Saskia Esken und Norbert Walter-Borjans nicht nur ein neues Führungsduo, sondern auch ein deutlich geschärftes Profil in der Wohnungspolitik. Das hat das Potenzial, die Leitplanken der Politik in diesem Jahr ein ganzes Stück weit zu verschieben. Zum Forderungskatalog, den die SPD auf ihrem Parteitag verabschiedet hat, gehört ein fünfjähriges Mietmoratorium für angespannte Wohnungsmärkte. Hinzu gesellen sich Ideen, wie Mieter noch besser vor Kündigungen geschützt werden können. Zum Jahresstart haben Esken und Walter-Borjans in Interviews bekräftigt, dass sie Grundstücksbesitzern an die Geldbeutel wollen. Eigentümer, "die ohne eigenes Zutun durch die Umwidmung von Flächen in Bauland zu Multimillionären werden, sollen ihrer Kommune einmalig einen Teil davon abgeben müssen", sagte Walter-Borjans. Über all den Einzelmaßnahmen, die die SPD in die Debatte mit dem Koalitionspartner CDU/CSU einbringen will, steht der Mieterschutz. Weitere mietrechtliche Regelungen seien unausweichlich, beschloss der Parteitag. Robin Göckes

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