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Märkte | 09.01.2020

Aus IZ01-02/2020, S. 18

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Flächenmangel treibt Büromiete

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Nach Unilever wird Xing die einmalige Architektur des Strandkai 1 an der Elbe nutzen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Hamburg. Fehlendes Angebot ist für die Makler in Hamburg das beherrschende Thema beim leicht zurückgehenden Umsatz am Büroflächenmarkt 2019. Der Leerstand erreicht mit unter 3% das Niveau von Anfang der 2000er und soll zu Mieten über 30 Euro/m2 führen.

Mit einem Büroflächenumsatz von rund 545.000 m2 liegt der Hamburger Markt nach Zahlen von Grossmann & Berger (G&B) und Angermann 8% beziehungsweise 6% unter dem Ergebnis des vergangenen Jahres. Dennis Riepenhausen, Direktor bei Angermann Real Estate Advisory, hadert mit dem knappen Flächenangebot und den verpassten Vermietungschancen. "Wenn sie könnten, wie sie wollten, hätten Hamburgs Büromieter 2019 deutlich mehr Flächen angemietet. Leider steht der ungebrochen hohen Anzahl an Anmietungswünschen ein immer geringer werdendes Büroflächenangebot entgegen."

Hamburg bleibe ein Vermietermarkt, betont G&B-Geschäftsführer Andreas Rehberg. "Auch bei den Gesuchen für 1.000 bis 2.000 m2 konkurrieren mittlerweile drei bis vier Unternehmen um ein und dieselbe Fläche. Daher bekommen sie so gut wie keine Vergünstigungen mehr."

So haben G&B und Angermann für das vierte Quartal keine Jahresendrallye dokumentiert, sondern mit 110.000 m2 beziehungsweise 99.000 m2 das schwächste Resultat aller vier Quartale von 2019. Einen Grund dafür vermutet Riepenhausen im von Ende 2018 auf Ende 2019 von 493.000 m2 auf 380.000 m2 zurückgegangenen Leerstand. Die Leerstandsquote sank von 3,6% auf 2,8%, G&B sieht die Quote bei 2,9%.

Rehberg zeigt auf die Vorvermietungsquote von 73% für die 2020 und 2021 auf den Markt kommenden 304.000 m2. In Kombination mit den steigenden Grundstücks- und Baukosten prognostiziert er weiter steigende Mieten. Nach G&B-Zahlen ist die Durchschnittsmiete 2019 um stattliche 12% auf 17,70 Euro/m2 gestiegen, die Spitzenmiete um 7,3% auf 29,50 Euro/m2. Zum Start in die 2020er wird demnach eine Spitzenmiete von 30 Euro/m2 erwartet. Vor dem Hintergrund ähnlicher Mietenwerte betont Riepenhausen das Interesse vieler Mieter, ihre bestehenden Verträge zu verlängern. "Ideal ist in diesem Fall natürlich, wenn eine einseitige Verlängerungsoption genutzt werden kann."

Im zweiten Halbjahr gab es keine Anmietungen über 10.000 m2, die 8.175 m2 durch den Ökoenergiedienstleister Lichtblick im Becken-Projekt Connexion am Klostertor 1, ist in diesem Zeitraum der größte Abschluss. Die drei größten Abschlüsse wurden sämtlich bereits im ersten Quartal gemeldet.

Otto Group liegt mit 40.000 m2 vorn

Für den größten Umsatz des Jahres 2019 sorgte die Otto Group durch den Baubeginn von 40.000 selbstgenutzten Quadratmetern im Projekt Otto Goeast in der Werner-Otto-Straße 1-7 im Stadtteil Bramfeld. Größte Anmietung war mit 22.000 m2 die des bisherigen Unilever-Hauses am Strandkai 1 in der Hafencity durch die Jobplattform Xing. Rang drei und zugleich größte Anmietung in einer Projektentwicklung war mit 17.500 m2 die Entscheidung des Energieversorgers Vattenfall für das Edge ElbSide im Elbbrückenquartier der Hafencity.

Der Großvertrag über 17.600 m2 für den kurz vor Weihnachten gemeldeten Umzug der Staatsanwaltschaft Hamburg in das Michaelisquartier in der Hamburger Altstadt ist noch nicht unterschrieben (siehe auf dieser Seite: Staatsanwaltschaft will 17.600 m2 mieten).

Bei den Teilmärkten rangiert nach Angermann-Zahlen die City (124.700 m2) vor der Hafencity (74.700 m2) und der City Süd (66.200 m2). Bei den Branchen liegen IT und Multimedia (122.600 m2) vor der öffentlichen Hand (57.200 m2).

"Eine exakte Prognose für 2020 fällt aufgrund des Missverhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage schwer", erklärt Riepenhausen. "Ein Gesamtjahresumsatz von über 500.000 m2 ist aber realistisch." Das sind mehr als 130% des aktuellen Leerstands. Auch Rehberg begründet seine Erwartung von bis zu 530.000 m2 Umsatz - etwa auf dem Niveau des Zehnjahresdurchschnitts - nicht mit der sich abkühlenden Konjunktur in Deutschland, sondern mit dem abnehmenden Flächenangebot.

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