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Digitales | 09.01.2020

Aus IZ01-02/2020, S. 13

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:

"Digitalisierung ist kein Marketinghype, der wieder verschwindet"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler
Alexander Ubach-Utermöhl, hier auf einer Veranstaltung 2019 in Berlin, beobachtet seit Jahren intensiv die deutsche Proptechlandschaft.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler

Alexander Ubach-Utermöhl, Geschäftsführer des Beteiligungsunternehmens blackprintpartners, ist überzeugt, dass viele Proptechs funktionierende Lösungen anbieten, die unter anderem dabei helfen könnten, die Herausforderungen des Klimawandels zu bewältigen. Doch gleichzeitig droht der Elan der etablierten Unternehmen für die Digitalisierung zu erlahmen.

Immobilien Zeitung: Herr Ubach-Utermöhl, bei der Digitalisierung scheinen viele Immobilienunternehmen auf der Stelle zu treten, obwohl es viele Proptechs gibt, die das ändern wollen. Ist die Immobilienwelt vielleicht zu komplex, um digitalisiert zu werden?

Alexander Ubach-Utermöhl: Natürlich sind Immobilien komplexe Gebilde. Aber ein Flugzeug ist auch ein hochkomplexes Gerät, dennoch findet in der Luftfahrtbranche seit Jahren eine durchgreifende Digitalisierung statt. Für ein Technologie-Start-up kann es allerdings ein Problem sein, für komplexe Prozesse digitale Anwendungen zu entwerfen, denn je komplexer der Gesamtkontext, desto geringer der Impact einer Einzellösung. Damit sinkt auch das Wachstumspotenzial. Das haben manche Proptechs unterschätzt.

IZ: Wenn das Wachstumspotenzial fehlt, dürfte da nicht bald den ersten Proptechs das Geld ausgehen? Allthings z.B. musste zuletzt seine Mitarbeiterzahl um ein Drittel kürzen.

Ubach-Utermöhl: Wir merken jetzt schon, dass die Konsolidierung beginnt. Möglicherweise erleben wir zukünftig auch spektakuläre Pleiten. Bis dato wurden bereits vereinzelt Proptechs verkauft, teilweise an ihre Projektpartner aus der Immobilienwelt. Außenstehende merken das meist gar nicht, denn die Webseiten der Start-ups laufen weiter. Wenn wir von solchen Fällen erfahren, wollen wir natürlich von den Gründern wissen, wie der Exit vonstatten ging. Dabei zeigt sich, dass die Investoren einen sanften Exit ohne Insolvenz anstreben - und ihn meistens auch realisieren.

IZ: Heißt das, einer der strategischen Investoren oder ein Pilotprojektpartner erbarmt sich und übernimmt das Proptech komplett?

Ubach-Utermöhl: So in etwa. Die Investoren, die an Proptechs beteiligt sind, haben oft durchaus das Ziel, dem Team eine Zukunft zu bieten. Wenn die Lösung an sich funktioniert, aber einfach nicht genug Wachstumspotenzial hat, geht das Proptech irgendwann in etablierten Strukturen auf. Es wird dann beispielsweise einfach ein weiteres Entwicklerteam innerhalb der hauseigenen IT eines bestehenden Unternehmens. Damit verschwindet es als eigenständiger Player vom Markt, auch wenn der Name unter Umständen noch eine Weile existiert.

Proptechs machen sich kaum Konkurrenz

IZ: Eröffnet das den verbleibenden Proptechs nicht umso mehr Chancen, wenn ein Wettbewerber verschwindet?

Ubach-Utermöhl: Nicht unbedingt. Tatsächlich sind viele direkte Wettbewerber regelrecht enttäuscht, wenn ein anderes Proptech aus dem Markt ausscheidet. Die Gründer sehen sich noch in einer Phase, in der sie gemeinsam etablierte Unternehmen vom Sinn ihrer technischen Lösungen überzeugen müssen. Verschwindet ein Start-up, so verlieren die anderen einen Mitstreiter, der für dieselben Ideen kämpft. Der Konkurrenzdruck der Proptechs untereinander ist angesichts der schieren Größe der Immobilienbranche und dem sich daraus ergebenden Umsatzpotenzial hingegen im Moment noch sehr gering. Der Markt für die Dienstleistungen, die die Proptechs bieten, ist ja bisher kaum entwickelt.

IZ: Liegt das an der oft zitierten Zersplitterung der Branche?

Ubach-Utermöhl: Das spielt sicherlich eine Rolle. Es ist schon problematisch, dass wir kein Unternehmen ausmachen können, das groß genug wäre, um Standards für die Branche zu setzen. Selbst die größten 25 Wohnungsunternehmen in Deutschland verwalteten 2018 zusammen gerade mal rund 2 Mio. Wohnungen, das sind weniger als 10% des Mietwohnungsmarkts. Hinzu kommt die strenge Rollenverteilung: Einem gehört die Immobilie, wieder ein anderer verwaltet sie und ein dritter bezahlt dafür. Derjenige, der die Investition in die Technik tätigen müsste, hat am Ende oft am wenigsten davon. Dieser Widerspruch ist schwierig aufzulösen.

IZ: Aber müsste eine Investition in Proptechlösungen nicht schon wegen der zu realisierenden Effizienzgewinne interessant sein für die Immobilienbranche?

Ubach-Utermöhl: Im derzeitigen Marktumfeld gibt es leider wenig Anreiz für die Immobilienunternehmen, zukunftsgewandt zu denken. Wenn ich einen Aufzug alle 15 Jahre erneuern muss und ich einen Bestand von 1.000 Aufzügen habe, dann wäre es schon sinnvoll, dabei effizienter zu werden. Das setzt aber das Denken eines Privatinvestors voraus, der den Wert des Bestands für nachfolgende Generationen sichern will. Ein institutioneller Investor verkauft sein Portfolio aber vielleicht, lange bevor die nächsten Reparaturen anfallen. Bis dahin will er seine Rendite nicht gefährden. Eine Heizungsanlage zu erneuern ist im Verhältnis zu einer Jahresmiete eine teure Angelegenheit. Für eine veraltete Anlage beim Verkauf einen kleinen Abschlag auf einen Multiplikator von 20 oder 30 akzeptieren zu müssen, fällt dagegen kaum ins Gewicht.

IZ: Eine nachvollziehbare Logik. Wie erklären Sie der Immobilienwirtschaft, dass ihr Geschäftsmodell langfristig dennoch um die Digitalisierung nicht herumkommt?

Ubach-Utermöhl: Auf die Immobilienbranche kommen durch den Klimawandel gewaltige Herausforderungen zu. Wir werden Technologie daher mehr und mehr nutzen müssen, um die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Ich hatte zwar immer die Vorstellung, dass die Branche sich selber die dazu nötigen Leitplanken setzen kann, bevor das andere tun. Inzwischen glaube ich aber, dass das die Politik machen muss. Die Immobilienbranche befindet sich in einem klassischen Gefangenendilemma: Alle wissen, dass sie eine gesellschaftliche Verantwortung haben. Aber ohne direkten Return oder äußeren Zwang gibt es für niemanden einen Anreiz, sich dieser Verantwortung zu stellen.

IZ: Was passiert, wenn sich die Branche nicht auf die angesprochenen Leitplanken einigt, die Politik aber auch keine setzt?

Ubach-Utermöhl: Dann sehe ich die Gefahr, dass die Immobilienbranche irgendwann auf die Idee kommt, die Digitalisierung könnte wieder abgesagt sein, sie sei nur ein Marketinghype, der wieder verschwindet. In anderen Branchen sehen wir solche Tendenzen bereits. BMW etwa hat zuletzt verkündet, sich wieder als Autohersteller zu verstehen und nicht mehr als Anbieter von Mobilität. Das erscheint mir rückwärtsgewandt, in diese Richtung sollte sich die Immobilienbranche nicht entwickeln. Die Tech-Unternehmen selbst haben ja an Reife gewonnen und bieten anwendbare Lösungen. Viele Proptechs sind aus der Probierphase herausgewachsen und keine klassischen Start-ups mehr. Aber um ihre Lösungen in der Breite anwenden zu können, bräuchte es mehr Mut zur Veränderung von Seiten der etablierten Immobilienunternehmen.

IZ: In welchem Teil der Immobilienwelt könnte es am schnellsten zu einem Sinneswandel kommen?

Ubach-Utermöhl: Ich bin überzeugt, dass der Baubereich in dieser Hinsicht an Relevanz gewinnen wird. Building Information Modeling hat das Potenzial, das Rollenverhalten der Projektbeteiligten neu zu definieren. Mehr verfügbare Informationen über die Einzelteile im Gebäude werden dazu führen, dass andere Personen als bisher darüber entscheiden werden, was an welcher Stelle eingebaut wird. Wenn der Endnutzer direkt mit demjenigen kommunizieren kann, der das Gebäude entwirft, und der wiederum Zugang zum Bauteilehersteller hat, brechen bisherige Handelsstrukturen auf. Die Mehrstufigkeit des Einkaufs, die heute im Baubereich die Regel ist, wird auf längere Sicht verschwinden.

IZ: Herr Ubach-Utermöhl, vielen Dank für das Gespräch!

Das Interview führte Ulrich Schüppler.

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